2022年03月24日

ひな壇の土地は売却が困難?メリット・デメリット、売却のコツ

不動産業界では、傾斜地を開発して作った階段状の造成地を「ひな壇の土地」などと呼ぶことがあります。

ひな壇の土地には、プライバシーが確保しやすいなどのメリットがある一方、老後に暮らす場合にはあまり向いていないなどのデメリットもあります。

売却しようとしている場合は、これらのメリット・デメリットも理解しておきましょう。

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ひな壇の土地のメリット

ひな壇の土地のメリットとして、以下のことが挙げられます。

●プライバシーをしっかり保護できる

ひな壇の土地に家を建てるメリットとして、プライバシーをしっかり保護できることが挙げられます。

道路と同じ高さ(位置)にある住宅の場合、通行人と視線が近くなるため、家をのぞかれる可能性があるでしょう。

一方、ひな壇の土地の場合、住宅が道路よりも上に建っています。

通行人に家をのぞかれる可能性が低いため、プライバシーが確保できる上に、防犯性も高くなる場合があります。

●日当たりや風通しが優れている

家の前後左右が他の家に囲まれている場合、日当たりや風通しに問題が起きるのは珍しくありません。

日当たりや風通しが悪いことで、体調を崩してしまう人もいます。

しかし、土地がひな壇になっていた場合は、周囲と高低差が生じるため、日当たりや風通しも良くなりやすい傾向にあります。

快適な住環境を手に入れやすく、ひな壇に家を建てる大きなメリットと言えるでしょう。

ひな壇の土地のデメリット

一方、ひな壇の土地にはデメリットもあります。代表的なものを紹介しましょう。

●地盤沈下や土砂崩れのリスクが高い

ひな壇の土地は、地盤沈下や土砂崩れのリスクが高いというデメリットがあります。

そもそも、ひな壇の土地は盛土を用いて造成されたものです。

そのため、十分な強度を維持できていないと地盤沈下や土砂崩れを引き起こす可能性があります。

もちろん、擁壁を設置する際は十分な強度を確保できるように設計し、工事を行うはずです。

しかし、経年劣化により当初の強度が確保できなくなるのは十分に考えられます。

そこに台風や集中豪雨が起きると、土砂崩れが起きる可能性があるのです。

快適に暮らすためには、定期的な強度の点検と修繕が不可欠でしょう。

●老後にはあまり向いていない

ひな壇の土地の上に家を建てた場合、外出や帰宅の際に階段の昇り降りが必須になります。

ある程度体力がある時期なら運動不足を解消できるというメリットにもなり得ますが、老後にはあまり向いていません。

特に、雨や雪で路面が濡れていた場合、転倒して打撲や骨折などのケガをする恐れもあるので注意が必要です。

老後になってからの骨折は、長期にわたって安静にしなくてはいけないことが原因で、筋力低下・認知症など他の問題を引き起こす原因にもなります。

●維持コストが高くなりやすい

ひな壇の土地のデメリットとして、維持コストが高くなりがちな点も指摘できるでしょう。

そもそも、ひな壇の土地は地盤沈下や土砂崩れのリスクが大きいという特徴があります。

そのため、常に擁壁は一定以上の強度を保つようにしなくてはいけません。

定期的な調査や修繕工事の実施など、維持・管理のための費用はかかります。

加えて、ひな壇の土地の場所・形状によっては重機の搬入も困難かもしれません。

このような場合、工事業者から追加費用を請求されることもあるので注意しましょう。

ひな壇の土地をうまく売却するコツとは

ひな壇の土地は他の土地とは違う独特な特徴があるため、売却にもコツが必要です。

うまく売却するコツをあらかじめ押さえておきましょう。

●問題点を修繕してから売却する

売却しようとするひな壇の土地になんらかの問題点がある場合は、修繕してから売却するようにしましょう。

たとえば、家にたどり着くために急な階段を昇らないといけない場合は、手すりをつけたり、階段をリフォームして角度を緩やかにしたりするのが有効です。

また、擁壁の強度が気になるなら、修繕を実施し十分な強度を確保できるようにしておきましょう。

「安心して暮らせる場所」という印象を与えることで、類似物件があっても差別化を図れるため、成約に至りやすくなります。

●家を解体して更地にしてから売却する

ひな壇の土地の上に経っている家が古く、経年劣化が深刻な場合は、いっそ更地にしてから売却するのも1つの手段です。

すぐに家を建築できる状態になる上に、住宅以外の用途に土地も活用できるため、そのまま売却するよりも早く、かつ高い値段で売れることもあり得ます。

ただし、実際に土地を更地にしてから売却すべきか、家を修繕して売却すべきかは個々のケースによって判断が異なるため、慎重に対応すべきです。

本来、家を修繕すれば十分に売却が可能だったにもかかわらず、勇み足で土地を更地にしてしまったのでは、余計な費用がかかってしまいます。

独断で決めずに、不動産会社などの専門家に相談した上で進めるようにしましょう。

迷っている場合は、2~3社の不動産会社に相談し、意見を求めるのも良いでしょう。

●不動産買取業者に買い取りを依頼する

ひな壇の土地をなるべく早期に売却したい場合は、不動産買取業者に依頼すると良いでしょう。

不動産会社に買主を探してもらう=仲介の場合、買主が現れるまで時間がかかるかもしれません。

いつまで経っても買主が現れない場合は、売却希望価格を引き下げたり、建物の修繕や取り壊して更地にすることも視野に入れたりなど、計画の大幅な変更を迫られるでしょう。

しかし、不動産買取業者に依頼する形であれば、売主と買主がお互い条件に合意した時点で速やかに成約に至ります。

ただし、この方法を用いる場合、買取価格は市場相場よりも低くなりがちです。

なお、ソクガイ.jpでもひな壇の土地をはじめとした「訳あり物件」の買取に対応しています。

可能な限り、市場価格に近い価格での買取を実現しているため「早めに売りたいけど、安くなってしまうのは嫌」という人は一度相談してみましょう。

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ひな壇の土地でも工夫次第で早期売却可能

ひな壇の土地およびその上に建つ家は、住環境も良くプライバシーの観点からも優れている反面、老後は生活しづらく、災害にも弱い部分があります。

しかし、工夫次第で早期に売却することは十分可能です。

実際に試す際は、不動産会社などの専門家の見地からの意見に基づいて「どんな工夫をするのが最も効果的か」考えてから進めましょう。

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株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

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