マンションや一戸建てなどの売却を検討している人の中には「不動産売却の専門家である不動産会社に任せておけば安心」と考えている人も多いのではないでしょうか？
しかし、マンション売却や一戸建て売却を成功に導くためには、何でも不動産会社任せにするのではなく、売主自らも積極的に物件売却に取り組むことが大切です。
この記事では、売却する前、売却中、売却した後の3つに分けて押さえておくべき注意点を解説します。
不動産売却を予定しているという人は参考にしてください。
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目次
不動産を売却する前の注意点
土地や建物の売却時は、いきなり不動産会社に依頼するのではなく、まずはしっかり下準備を行うことが大切です。
不動産を売却する前の注意点として、以下の2つが挙げられます。
・不動産のおおよその価格を確認しておく
・売却方法を検討する
それぞれの注意点を詳しく説明していきます。
●不動産のおおよその価格を確認しておく
不動産会社に査定を依頼することで、おおよその売却時の価格を把握できます。
しかし、不動産会社の提示した査定結果（査定額）が、不動産の価値を正確に反映できているとは限りません。
査定結果が正確かどうかを見抜くには、査定以外の方法でおおよその不動産の価値を把握しておくことが重要です。
不動産ポータルサイトで類似不動産の売出価格（売り出し価格）を確認しておけば、おおよその価値を把握できます。
査定結果と照らし合わせることで正確性を判断できれば、どのくらいの資金を確保できるのか分かるため、安心して買い換え（買い替え）に臨めるでしょう。
●売却方法を検討する
売却方法は大きく仲介と買い取りに分かれますが、どちらを選ぶかにより売却の流れ、メリット・デメリットが異なるので違いを把握しておくことが大切です。
・仲介
仲介とは、不動産会社に売主と買主の仲介を依頼する売却方法です。
仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あり、自分で買い手を見つけた場合の直接契約や複数社と契約締結の可否、レインズの登録義務の有無など違いがあります。
仲介は相場に近い売却価格が期待できますが、売買契約が成約した場合、仲介手数料がかかる点に注意が必要です。
また、需要の低い不動産を売却、営業力の低い不動産会社に仲介を依頼する場合、購入希望者が見つかるまで時間がかかる可能性があるということも覚えておきましょう。
・買い取り
買い取りとは、不動産買取業者に不動産を買い取ってもらう売却方法です。
売主と買主の双方が契約条件に合意すれば、すぐに売買契約書に署名・押印、成約に至る点が大きなメリットです。
しかし、買取業者は転売により利益を得る必要があるため、買取価格が相場より2～3割程度低くなる傾向があります。
そのため、複数の不動産買取業者に査定を依頼して、最も高い査定結果を提示した業者に不動産を買い取ってもらうことが重要なポイントです。
「ソクガイ.jp」は、訳あり物件の買い取り専門業者です。
相場に近い買取価格を実現しているため、買い取りを希望している人は一度相談してみてはいかがでしょうか？→売却相談する
不動産売却中の注意点
不動産売却中の注意点として、以下の3つが挙げられます。
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・査定価格だけで不動産会社を選ばない
・内覧時は真摯に対応する
それぞれの注意点について詳しく解説していきます。
●複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社によって査定で何を重視するか、営業力も違うため、査定結果に差が生じます。
そのため、少しでも好条件で売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要なコツです。
複数の不動産会社に査定を依頼するというSTEP（ステップ）に手間と時間がかかるのが面倒な人には不動産一括査定サイトがおすすめです。
不動産一括査定サイトを利用した場合、物件情報を一度入力するだけで複数社の査定結果を同時に受け取れるので、手間を大幅に軽減できるでしょう。
●査定価格だけで不動産会社を選ばない
仲介の場合は「高い査定価格＝好条件の売却」が確約されているわけではありません。
売買契約時に得られる仲介手数料目的で、わざと高い査定結果を提示し仲介の依頼を受けようとする業者もいる点に注意が必要です。
不動産会社を選ぶ場合は、査定結果の高さだけでなく、売却実績、担当者との相性、仲介手数料の金額などから総合的に判断しながら決めましょう。
●内覧時は真摯に対応する
内覧時の対応は成約可否に大きく影響します。
そのため、真摯に対応するのが大切です。
例えば、いつ内覧になっても良いように部屋をきれいに片付けておく、何らかの欠陥がある場合は隠さずに伝えるなどです。
特に土地・建物の不具合は、売買契約書を締結するまでに伝えておかなければ、建物を引き渡した後で契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任を回避するためにも、把握できる範囲の不具合は必ず伝えておきましょう。
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不動産を売却した後の注意点
不動産を売却した後にも以下の2つの点に注意が必要です。
・譲渡益が生じた場合は確定申告が必要
・申請方法が分からない場合は専門家に相談
それぞれの注意点を詳しく説明していきます。
●譲渡益が生じた場合は確定申告が必要
不動産を売却したことで譲渡所得（売却代金から取得費や諸費用を引いた金額）がプラスの場合は確定申告が必要です。
売却した年の翌年の所定の時期に確定申告を行います。
譲渡益（売却益）が生じていない場合は、税金を納める必要がないので原則確定申告は不要です。
しかし、譲渡所得を算出するにあたって3000万円の特別控除といった優遇制度を利用する場合には、優遇制度で譲渡益が生じていない場合でも確定申告が必要になるということを覚えておきましょう。
●申請方法が分からない場合は専門家に相談
必要な確定申告を怠った場合、税務署からペナルティを課される可能性があります。
一般的なサラリーマンの場合、会社が年末調整を行ってくれるため、確定申告をしたことがないという人も多いです。
申請方法が分からず手続きができない場合には、税の専門家である税理士に依頼すればスムーズかつ確実に確定申告を行えます。
しかし、税理士に依頼する際は報酬が発生するのでどのくらいの費用がかかるか確認しておきましょう。
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売主も積極的に売却に参加することが重要
不動産売却は基本的に不動産の専門家である不動産仲介業者に任せておけば問題ありません。
しかし、不動産仲介業者が必ずしも最適なサポートを行ってくれるとは限らないため、好条件での売却を目指すには売主も不動産売却に必要な知識をしっかり身に付けてから売却に臨むことが大切です。
住宅ローンを完済しておらず残債があるケースでは、売却対象の不動産に抵当権が設定されているため、勝手に売却を進めることができません。
住宅ローンを契約した金融機関と残債をどうするかを話し合い、抵当権を抹消（登記）してから売却を進める必要があります。
単に不動産を売りに出して買主が見つかればいいというわけではなく、さまざまな手続きが必要になるため、売却を予定している人は不動産売却の知識をまずはしっかり身に付けましょう。
これから売却を進める方は以下の記事も参考にしてください
「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
