両親が亡くなり空き家となった実家を兄弟姉妹で相続することになった場合に、どのように相続手続きを進めればいいか分からないという人も多いと思います。
相続手続きを誤った場合、後でトラブルに発展するおそれがあるため、相続方法や注意点などを事前に把握した上で不動産相続に臨むことが大切です。
この記事では、実家の相続方法、共有による相続を避けるべき理由、売却方法を解説します。
実家の相続について悩んでいる人は参考にしてください。
目次
実家の相続方法
相続が発生した場合、相続財産を相続人で分け合います。
遺言書が生前に作成されている場合には、遺言書の内容に従って遺産分割を行います。
遺言書が作成されていない場合には、法定相続人が集まって遺産分割協議を行い、相続割合に応じて分割するのか、独自のルールに基づいて分割するのかを話し合わなくてはなりません。
また、相続財産に土地や建物といった不動産が含まれている場合には、不動産相続の方法には以下の4つがあるため、相続トラブルが生じないように違いを把握した上で遺産相続に臨むことが重要です。
・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有（共有分割）
それぞれの相続方法を詳しく説明していきます。
●現物分割
現物分割とは、相続割合に応じて遺産を直接分割する方法です。
現金と不動産というように財産の種別で分けるという現物分割の方法もあれば、不動産を相続割合に応じて分けるという方法もあります。
しかし、全ての不動産相続で現物分割を選択できるわけではありません。
その理由は、建物の建っている不動産を相続割合に応じて現物分割することは困難だからです。
現物分割は、不動産以外にも多くの遺産があるケースや相続するのが土地のケースに限られている点に注意してください。
●代償分割
代償分割とは、相続人の代表者が不動産を取得し、差額を現金で他の相続人に支払う方法です。
公平性が高く、他の相続人の同意を得やすいというメリットがあります。
しかし、不動産を相続したい人が複数人いる場合は代償分割を選択できません。
あくまでも不動産を相続したいと考えている人が1人、不動産を相続する人に十分な資力がある場合に限られているということを覚えておきましょう。
●換価分割
換価分割とは、不動産を売却により現金化してから相続割合に応じて分ける方法です。
代償分割と同様に、公平性が高く、他の相続人の同意を得やすいというメリットがあります。
しかし、換価分割は相続人全員の同意がないと選択できません。
そのため、遺産分割協議を経て遺産分割協議書に相続人全員の同意を得たという署名と捺印がないと基本的に選択できない点に注意してください。
●共有（共有分割）
共有とは、相続人全員が不動産の所有権（共有持分）を持っている状態にすることです。
全員が自由に不動産を使用できるので公平性が高いというメリットがあります。
そのため、相続人同士で話し合う遺産分割協議が難航していて期限が迫っているケースでよく選択されます。
ただし、単独名義とは違い、土地活用する際に共有持分の過半数の同意が必要、最終的に不動産を売却する際に共有者全員の同意が必要といった一部の利用が制限されるというデメリットを理解した上で選択しましょう。
共有による相続を避けるべき理由
遺産分割協議が難航している場合に共有という相続方法が選択されやすいですが、共有による相続は基本的におすすめしません。
その理由は、共有による相続には以下の2つのデメリットがあるためです。
・将来的に共有者の把握が困難になる可能性がある
・トラブルに発展する可能性がある
それぞれの理由について詳しく解説していきます。
●将来的に共有者の把握が困難になる可能性がある
共有持分に対して相続が発生すると、細分化されて誰が相続人なのか分からなくなるおそれがあります。
「名義変更（相続登記）によって誰が相続人なのか明確なのでは？」と思った人もいるかもしれませんが、名義変更は現時点（2021年10月）では義務化されていません。
そのため、相続が発生した、相続放棄を選択しても、それが正確に登記簿に反映されていない可能性も。
将来的に共有名義状態の不動産について話し合いたいと思っても、誰が共有者なのか分からなければ、話し合いがしにくくなるということを覚えておきましょう。
●トラブルに発展する可能性がある
共有不動産の売却は共有者全員の同意が必要です。
既に触れたように、共有持分の細分化によって共有者の把握が困難になった場合には、全員が集まって話し合うことが不可能です。
その結果、最終的に売却したくてもできない、固定資産税や都市計画税などの税金だけが発生する負の遺産になってしまいます。
後でトラブルに発展する可能性が高いことを考えると、共有以外の相続方法を選択した方が良いでしょう。
相続対象の実家の売却方法
法改正によって相続税の基礎控除額が減額されたことを踏まえると、現金と比べて相続税評価額の低い不動産のまま相続するのも選択肢の1つです。
しかし、被相続人（亡くなった人）の配偶者も既に亡くなっていて空き家になっている場合、誰も物件の相続を希望しないため、売却という選択肢になることもあります。
また、不動産相続で既に物件の共有を選択しているケースでは、不動産全体ではなく別の売却方法を選択しなくてはなりません。
どのような売却方法があるのか詳しく紹介していきます。
●共有の場合は共有持分のみを売却する
共有状態で、不動産を一括して売却することに対し共有者全員の同意を得られないケースでは、共有持分のみを売るという方法があります。
共有持分のみの売却は、他の共有者の同意を必要としません。
そのため、単独で売却を進められますが、共有持分を取得しても購入者にとってメリットがないので買い手を探すのは困難です。
買い取ってくれるのは一部の業者に限られており、相場より安値で買いたたかれるケースも多いということを理解した上で売却に臨みましょう。
「ソクガイ.jp」とは、訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応している不動産コンサルティング会社です。
ソクガイ.jpであれば、買い取りに速やかに応じてもらえる可能性が高いため、売却に悩んでいる人は一度相談してみましょう。
●換価分割の場合の選択肢は2つ
不動産を一括で売却する場合の選択肢として、以下の2つが挙げられます。
・不動産会社に仲介を依頼する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する
・不動産会社に仲介を依頼する
一般的な不動産売却と同様、査定依頼、仲介依頼、媒介契約を締結し、売却活動を進めていきます。
仲介の場合、いつ成約するかは立地条件や売出価格、需要などにより大きく変化するため、成約までに時間がかかる可能性があるので要注意です。
相続税の申告や支払いを踏まえると、早めに成約する可能性の高い不動産買取業者への買取依頼がおすすめです。
・不動産買取業者に買い取りを依頼する
不動産買取は、買主と売主の双方が条件に合意さえすればすぐに成約します。
すぐに現金化できるのでその後の相続手続きがスムーズというメリットがあります。
ただし、不動産買取業者は転売で利益を得ることを目的としているため、買取価格が相場価格と比べて安くなりがちです。
少しでも高く売却したい人は、複数の不動産買取業者に査定を依頼しましょう。
「ソクガイ.jp」は共有持分の買い取りだけでなく一般的な不動産の買い取りにも対応しています。
通常は買取価格が相場よりも安くなりがちですが、ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現しています。
早く現金化したい、高く売却したいという人はソクガイ.jpに問い合わせてみてはいかがでしょうか？
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独断で決めずに専門家に相談することも大切
実家の相続では、相続する際に相続税、売却時に譲渡所得税などの各種税金が発生する、名義変更手続きといった登記が必要など、専門的な知識を必要とすることが多いです。
トラブルを未然に防ぎながら実家を相続するためには、税理士や司法書士、弁護士、不動産会社などの専門家に相談することが必要不可欠です。
各分野の専門家に相談しながら問題を解決へと導きましょう。
「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
