相続によって取得した中古マンションや中古一戸建てといった中古物件の現金化、転勤や家族構成の変化といった理由で住まいの買い換えが必要になった場合、不動産売却を進めることになります。
売却方法は不動産会社（不動産業者）と媒介契約を締結する仲介と不動産買取業者に買い取りを依頼するという2種類の方法がありますが、どちらにすべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
この記事では、不動産買取業者を利用するメリットとデメリット、不動産買取に向いているケースについて解説します。
売却方法に悩んでいる人は参考にしてください。
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目次
不動産買取とは？仲介との違い
不動産買取とは売主が持っている物件を買取業社が直接買い取ることを指します。
みなさんがよく目にする街の不動産会社はいわゆる「不動産仲介」。
買取とは少し異なる仕組みです。
下の図をご覧ください。
不動産仲介は売主の持っている物件を直接買い取ることはしません。
あくまでも物件を欲しがっている方に対して”仲介”することが仕事です。
不動産仲介業者は売りたい方と買いたい方をマッチングさせ、不動産売買が行われたら売主買主それぞれから所定の仲介手数料をもらい運営しています。
仲介手数料については以下で詳しくご説明しています。
一方、不動産買取とは「即時買取」と「買取保証」という2つの買取方法があります。
「即時買取」と「買取保証」2つの特徴
不動産買取の仕組みの1つ目、「即時買取」とは、売主の物件を買取業社が直接買い取ることを指します。
買取業社は買い取った物件に対しリフォームなどを行い価値を上げ、売却することで利益を得ます。
転売で利益を出すことを目的としている為、相場価格よりも安い金額で売買される傾向にあります。
不動産買取の仕組みの2つ目、「買取保証」とは、買取と仲介の良いとこどりのような仕組みです。
一定期間仲介で営業を行い、期間内に仲介ができない場合に買取に切り替えるという方法です。
仲介で売却する場合は仲介手数料を支払わらなければなりませんが、相場に近い価格で売れる可能性があります。
また、一定期間売れない物件をどうしても売り切りたいなら、仲介で買主が現れない場合、業者に買い取ってもらうことができるのでおすすめです。
買取保証は全ての買取業社が行っているわけではないので、買取保証を希望する場合は保証制度を持っている会社に問い合わせをしてみましょう。
買取相場は仲介の相場の6〜8割
売主が売却で得られる金額は、仲介の方が高くなります。
不動産仲介は物件を買いたい人と売りたい人をマッチさせるビジネスなので、売主も買主も相場価格を参考に判断します。
しかし不動産買取は業社が転売を目的として買う為、相場価格よりも安い金額で買わないと買取業社は利益を出すことができません。
これにより不動産の買取は相場価格の6〜8割程度の金額になることが一般的です。
ではなぜ不動産買取を選ぶ人がいるのでしょうか？
不動産買取のメリットとデメリットをご紹介します。
不動産買取のメリット
不動産買取業者を利用するメリットとして、以下の4つが挙げられます。
・現金化までの時間を短縮できる
・仲介手数料がかからない
・周囲に売却活動をしていることを知られにくい
・契約不適合責任を負わずに済む
・複数回の内覧対応が必要無い
それぞれのメリットについて詳しく説明していきます。
●現金化までの時間を短縮できる
不動産会社に仲介を依頼する場合、販売活動（売却活動）を通して購入希望者を探しますが、すぐ購入希望者が見つかるとは限りません。
そのため、売買契約が成立するまでの期間が長期化することも。
不動産買取は買取業者と売主が条件に合意さえすればすぐに売買契約の締結に移行します。
そのため、買い手を探す必要がない（契約成立までのステップが少ない）ので、売却がスムーズに進みやすいというメリットがあります。
●仲介手数料がかからない
仲介を依頼して売買契約が成立した（売却が完了した）場合は、売買契約成立後に報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は宅地建物取引業法に「売却価格（売却額）×3%＋6万円＋消費税」という上限が定められており、不動産会社はその範囲内に収まるように仲介手数料を設定しています。
不動産買取は仲介ではなく、不動産会社（不動産業者）が直接買い取ってくれるので仲介手数料が発生しません。
仲介手数料が不要（無料）なので、無駄な支出（費用）を抑えることによって利益が増える点も大きなメリットと言えるでしょう。
●周囲に売却活動をしていることを知られにくい
仲介では、不動産会社による査定以外に売却活動を進める際に内覧という現地確認（現地調査）がおこなわれます。
売却活動が長引けば、多くの人が家を訪れることになるため、近隣（周囲）に売却活動していることが知られる可能性が高まります。
不動産買取では、自宅に訪れるのは買取業者の査定スタッフが査定価格（査定額）を算出する際の1回だけです。
市場価格（相場価格）と現地調査に基づいて提示された査定結果（買取金額）に納得できれば、1回の訪問だけで成約に至るので近所に売却活動をしているという状況が知られにくいでしょう。
●契約不適合責任を負わずに済む
仲介では、売却後の建物に何らかの瑕疵（欠陥）が潜んでいた場合に瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うことになります。
決済後であるにもかかわらず、買主から瑕疵を修繕するための修繕費用、契約解除、代金減額、損害賠償などを請求される可能性があるので注意が必要です。
不動産買取では、契約相手が不動産会社（不動産御者）なので、契約不適合責任を負いません。
決済後に修繕や減額などのトラブルに巻き込まれることによる不安・負担が生じないので安心です。
●複数回の内覧対応が必要無い
不動産仲介の場合、仲介業者が見つけた購入希望者が内覧を希望した場合内覧の対応をすることになります。
売主が住んでいる自宅の場合、その都度綺麗に掃除をし、買いたいと思うような状態をつくらなければなりません。
また、周辺環境などさまざまな質問を受ける可能性があるので、相続しただけで特に土地勘のない不動産の場合、下調べをする必要もあります。
初めて会う方の対応を売れるまで繰り返さなければならないのはストレスに感じる方も多くいらっしゃいます。
買取であれば業社が直接買い取る為内覧対応の必要はありません。
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不動産買取業社を利用することで生じるデメリット
不動産買取業者を利用するデメリットとして、以下の2つが挙げられます。
・周辺相場よりも買取価格が安くなる
・全ての不動産が買い取りに向いているわけではない
それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。
●周辺相場よりも買取価格が安くなる
一般的な仲介による不動産売却では周辺地域（エリア）の相場とほぼ同じ売却結果が期待できます。
一方、不動産売却の場合は周辺エリアの相場よりも買取価格が2～3割程度安くなるのが一般的です。
買取価格が安くなる理由は、買取業者はリフォームやリノベーションを前提に買い取るためです。
不動産を安く買い取って、高く売却することを前提とした取引形態なので、少しでも高く売却したい人は複数社に査定を依頼することがポイント（コツ）と言えます。
不動産買取を希望している人には「ソクガイ.jp」への相談をおすすめします。
ソクガイ.jpは買取価格が安い買取市場において、相場に近い買取価格を実現している不動産コンサルティング会社です。
少しでも高く不動産を買い取って欲しいと考えている人は、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか？
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●全ての不動産が買い取りに向いているわけではない
築浅物件や立地条件の良い不動産は需要が期待できるため、通常の仲介を選択しても十分買い手が見つかる可能性が高いと言えます。
そのため、好条件での売却を希望している人は、仲介を選択するのが一般的です。
仲介を依頼する際は、不動産会社によって査定額がいくらになるかは異なってくるため、複数社に査定を依頼することをおすすめします。
複数社に依頼した場合は手間と時間がかかりますが、不動産一括査定サイト（一括査定サービス）を利用すれば、一度の登録（個人情報や物件情報の入力）で複数社に依頼できるので便利です。
また、不動産会社の中には、仲介を選択していても一定期間経過後に不動産会社が買い取ってくれる買取保証の付いている媒介契約のパターンもあります。
売却の期限が決まっていて期間内に売却する必要がある人は買取保証付きか不動産買取のどちらかを選びましょう。
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不動産買取に向いているケース
不動産によっては仲介を選択した方が良いケースもあるため、一概に不動産買取が最適な選択肢とは言い切れません。
不動産売却を成功へと導くためには、不動産買取に向いているケースかチェックしてから不動産買取を選択することが大切です。
不動産買取に向いているケースとして、以下の3つが挙げられます。
・すぐに現金化を希望している
・築年数の古い不動産を売却したい
・離婚を機に住んでいた物件を売却したい
・訳あり物件の売却を予定している
それぞれのケースを紹介していきます。
●すぐに現金化を希望している
転勤や買い換え（買い替え）などの理由ですぐに不動産を売却したいと考えている人、老後の資金や子供の養育費などのまとまった資金を今すぐ確保したいと考えている人は不動産買取が向いています。
その理由は、仲介だと購入希望者が現れるかどうかは分かりませんが、買い取りだと契約さえ成立すれば必ず買い取ってもらえるためです。
購入希望者が現れるかどうかに左右されないため、すぐに売買契約を成立させて現金化したいという人は不動産買取を選択することをおすすめします。
●築年数の古い不動産を売却したい
築年数が古い不動産を売却したいと考えている人も不動産買取が向いています。
その理由は、築年数が古く、需要の低い不動産は仲介で購入希望者を探すのが容易ではないためです。
最初から不動産買取を選択することに抵抗があるという人は、一旦仲介で様子を見て1年経過してから最終的に信頼できる不動産買取業者に切り替えるのも選択肢の1つです。
ただし、その間に築年数の経過とともに資産価値が下落する、固定資産税や都市計画税などの税金が無駄な支出として生じます。
支出を減らして利益を増やしたい人は、売買完了までの時間を短縮できる不動産買取をおすすめします。
●離婚を機に住んでいた物件を売却したい
離婚を機に住んでいた物件を売却したい場合にも不動産買取は向いています。
離婚後に不動産の売却について協力しあえるなら良いのですが、関係が破綻し、話し合いもままならない状態に陥るケースもあります。
パートナーと自分とで共有持分になっている場合、自分の持分だけでも手放したいと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
自分の持分だけ売却することは法律上なんの問題もないのですが、その不動産を買いたい人の需要は少なく、不動産仲介に持っていっても仲介を断られてしまうことが多いです。
不動産買取業社でも、特に共有持分の買取に特化している会社なら、一部の持分だけでも買い取ってくれる可能性が高い為お勧めです。
ソクガイなら、パートナーに売却予定であることが伝わらないよう、注意を払って売却まで行う為、人に言いづらい事情のある方もぜひ安心してご相談ください。
●訳あり物件の売却を予定している
事故物件や再建築不可物件などの訳あり物件の売却を予定している人も不動産買取が向いています。
その理由は、訳あり物件はなかなか購入者が見つからず、見つかったとしても安く買いたたかれる可能性が高いためです。
訳あり物件の買い取りを専門的におこなっている売却実績が豊富な買取業者に買い取ってもらうことで、すぐに現金化できる、高値での買い取りが期待できるでしょう。
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良い買取業社の選び方
買取業社に依頼するメリット、デメリットもわかってきたところで、さらに良い買取業社を選ぶポイントをご紹介します。
POINT1.相場価格をリサーチする
買取業社に依頼する前に不動産仲介の一括見積もりサイトで見積もりを複数もらう、あるいはウチノカチなどで周辺の家の相場価格を確認してみてください。
相場価格がわからないと、買取業社に査定を依頼した時の判断基準がわかりません。
その判断基準をまずは明確にしましょう。
POINT2.複数の買取業社に査定してもらい、査定額の高い会社を選ぶ
相場価格が大体わかったら、次は複数の買取業社に査定を依頼しましょう。
買取業社が提示してきた査定額が明らかに相場の半値以下など、低すぎる場合には査定理由を確認してください。
納得できる査定理由ならば良いですが、自社の利益を先行して低い金額を提示してきている場合もありますので、買取業社同士の査定額の比較や、相場価格との比較も行い、妥当と判断できる金額の提示をしてきた会社を候補として選びます。
POINT3.買取実績が多く、評判の良い会社を選ぶ
買取実績や会社の評判も選ぶ基準として調べてみましょう。
HPを見てみたり、ネット上やSNS上で検索することでその会社の評判が見えることがあります。
Googleのクチコミなども正直なクチコミが書かれていることがあるので、見てみましょう。
高い査定額を提示し、その後理由をつけて大幅に査定額を下げてくる会社もあります。
宅建業免許を持っているか、行政処分を受けたことがないか、などを調べ、信頼できそうな会社を選びましょう。
POINT4.価格交渉など親身に相談にのってくれる会社を選ぶ
会社の評判や提示価格も大切ですが、不動産という大きな売買を任せるなら信用できる人にお願いしたいですよね。
不動産の売却には人それぞれドラマがあります。
売るという行動は同じであっても、売却の理由や売主の気持ちはさまざまです。
売主の気持ちに寄り添い、相談にのってくれる会社かどうかも見極めてみてください。
不動産買取の流れ
不動産の買取は以下のような流れで進みます。
①お問い合わせ
メールや電話などで売却予定の物件について問い合わせします。
②ヒアリング
査定に必要な情報をヒアリングされます。
登記簿謄本や固定資産税の通知書、納税証明書など、物件に関する書類はできるだけ集めておきましょう。
物件情報をお伝えしたら後は査定結果を待つだけ。
③査定結果をもらう
査定結果が出たら、周辺相場とどのくらい乖離があるか確認します。
また、相見積もりをしている場合は他社との比較を行います。
④契約
査定額に納得したら、買取業社と売買契約書を交わします。
契約書は業社が作成し、契約前に読み合わせを行います。
後からトラブルが無いよう、しっかり説明を聞いておきましょう。
⑤売買が完了し、売却金が振り込まれる
契約後、買取業社側で司法書士が決済手続きを進めます。
売買が完了し、売却金額が振り込まれたら売却は完了です。
不動産買取におけるQ&A
Q. 不動産買取にかかる費用や手間が知りたい！
必ずかかる費用：
売買契約書に貼付する印紙税（2,000円〜10万円）と、登記簿の更新費用（自分で行う場合は1,000円〜、司法書士に依頼するなら1〜5万円）です。
かかる場合もある費用：
住宅ローンを一括返済する場合は住宅ローンの繰上げ返済手数料（5,000円〜数万円）、購入時より高く売却できた場合は譲渡所得税がかかります。
査定金額に問題がなく、スムーズに進めば最短3日〜1週間で売却が完了することもあります。
Q. ローンの残債が残っていても買い取ってもらうことはできる？
ローンを一括返済する、もしくは売却金額で残債が完済できる場合のみ可能です。
Q. 家具などがそのままの状態でも買取は可能ですか？
可能です。
Q. 自分以外にも共有者がいる不動産でも買取可能ですか？
可能です。持分のみ買い取りますのでご相談ください。
Q. 共有者間で争いが起きている物件でも買取可能ですか？
可能です。弁護士の方からご相談をいただくこともございますので、安心してご相談ください。
不動産買取を積極的に検討する
不動産買取と聞くと、相場よりも買取価格が安くなるイメージがあり、仲介を優先的に検討している人が多いと思います。
しかし、最近は相場に近い買取価格を実現している買取業者も増えているため、不動産買取の利用を積極的に検討することをおすすめします。
売却に時間がかかると資産価値が下落する、無駄な支出が増えるので結果的に利益が少なくなることも珍しくありません。
短期間・最短での売却を希望、支出を減らして利益を増やしたい人は、不動産買取を選択しましょう。
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「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
