マンションや一戸建てなどの不動産売却を進めているという人の中には、なかなか販売活動がうまくいかず悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
販売活動が長引くと、その間の固定資産税や都市計画税、空き家の場合は管理費や修繕費といった支出が生じることにより手元に残る資金が少なくなる可能性もあるので注意が必要です。
この記事では、家が売れない理由、対策・対処法、不動産買取業者を利用するポイントを解説します。
家が売れずに悩んでいるという人は参考にしてください。
目次
家が売れない理由の例
転勤による買い換え、相続した更地や住宅などの現金化を検討しているという人の中には、販売活動を開始すれば、すぐに購入検討者が見つかると考えている人も多いのではないでしょうか？
しかし、広告をしっかり行っていてもなかなか売れないということも多いです。
なかなか売れない背景には、必ず何らかの理由があるため、理由を把握し対策を練ってから売却に臨むことが重要です。
家が売れない理由として、以下の2つが挙げられます。
・物件そのものに問題がある
・囲い込みされている
それぞれの理由を詳しく説明していきます。
●物件そのものに問題がある
物件そのものに問題があってなかなか売れないケースとして、以下の2つが挙げられます。
・何らかの瑕疵が潜んでいる
・築年数がかなり経過している
・何らかの瑕疵が潜んでいる
瑕疵とは、土地や建物などに潜んでいる欠陥のことです。
例えば、売却を予定しているのが自殺や事故死などの事故物件である、近隣にお墓や暴力団事務所、ガソリンスタンド、火葬場などの嫌悪施設があるなどです。
その他にも、建築当初は建築基準法や消防法、都市計画法などの各種法律・法令を遵守していても、法改正により適合しなくなって再建築不可になっているケースも瑕疵に該当します。
上記のような瑕疵がある場合、競合物件と比べられてしまい、なかなか売れないケースが多いです。
・築年数がかなり経過している
築年数が経過している物件は、修繕費用が多くかかるという理由でなかなか買い手が見つかりにくいです。
例えば、水回りの設備交換、クロスの張り替えをリフォームやリノベーションを買主負担で行うことになるため、売り出し価格が安くても買い手は購入に慎重になります。
競合物件が築浅で総合的に資金を抑えられるようであればそちらに買い手が流れてしまうため、築古は売れにくいという注意点があることを覚えておきましょう。
●囲い込みされている
不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の大きく3つに分類されます。
一般媒介契約の場合、レインズという複数の不動産会社が物件情報を登録し速やかな成約を目指すサイトへの登録が義務化されていません。
そのため、不動産会社が自社の利益を優先するために、囲い込みをするケースが多いです。
囲い込みとは、両手仲介のことで、自社が買主と売主の両方を仲介する媒介方法です。
買主と売主の両方から仲介手数料を得られます。
レインズへの登録が義務化されている専任媒介契約、専属専任媒介契約であっても、他社からの問い合わせを無視して成約に至らないケースも多いです。
家が売れないときの対策
家を速やかに売るには、家が売れない理由を踏まえた上で対策を練ってから売却に臨むことが重要です。
家が売れないときの対策として、以下の3つが挙げられます。
・ホームインスペクションを依頼する
・瑕疵担保保険を付ける
・不動産会社を見直す
それぞれの対策を紹介していきます。
●ホームインスペクションを依頼する
ホームインスペクションとは、設計や施工の知識・経験が豊富な専門家が劣化状況や欠陥の有無などを調査・確認することです。
調査・確認で劣化が認められた場合は適切な修繕を行うことで買い手がつきやすくなる可能性が高まります。
調査結果で特に問題がなければ購入後にトラブルに巻き込まれるおそれの少ない物件なので、内覧時の印象がアップします。
競合物件と比べても買主にとって安心して契約締結に臨める物件であるため、有利に売却を進められるでしょう。
●瑕疵担保保険を付ける
瑕疵担保保険とは、物件売却後に見つかった不具合に対する修繕費用をカバーできる保険です。
ホームインスペクションへの合格・新耐震基準に適合していることが瑕疵担保保険の加入条件です。
売主は売却後の物件に契約不適合責任を負いますが、修補請求に応じられるほどの資金力があるとは限りません。
契約不適合責任を負うといっても、買主は必ず請求できるとは限らず、中古物件の購入に慎重になります。
瑕疵担保保険に加入すれば修補にかかる費用を保険でカバーでき、売買後のトラブルを回避できるので買主は安心して契約締結に臨めます。
瑕疵担保保険に加入していない競合物件と比べるとアピールポイントが増えるので需要が高まるでしょう。
●不動産会社を見直す
囲い込みをしているケースでは、不動産会社の見直しが効果的です。
不動産会社を査定結果（査定価格の高さ）だけで選ぶと、囲い込みに遭遇、営業力の低さが原因で最終的に値下げをすることで売り出し価格と成約価格に乖離が生じる可能性が高まります。
ホームステージングという家具の設置により写真の印象を良くするといった工夫をしてくれる、売却実績が豊富、担当者との相性が良いなど、総合的に優れた不動産会社を選びましょう。
売りにくい家は不動産買取業者への売却がおすすめ
家が売れないときの対策を紹介しましたが、不動産会社を見直すという方法以外は支出が生じるため、収益が小さくなる可能性があります。
そこでおすすめするのが不動産買取業者への売却です。
不動産買取業者に売却するメリット・デメリットについて詳しく説明していきます。
●不動産買取業者に売却するメリット・デメリット
不動産買取では、不動産会社が買い手を探す仲介とは異なり、不動産業者が不動産を買い取ります。
不動産買取業者は、買い取った不動産にリフォーム、リノベーションといった手を加えてから転売することで売却益を得ます。
・メリット
不動産買取業者に売却するメリットとして、成約までの時間を短縮できる、契約不適合責任を気にせず済むという点が挙げられます。
不動産買取では、買主と売主の双方が条件に合意さえすれば成約に至るため、一般的な仲介とは違い購入希望者が見つかるまで待つ必要がありません。
短い時間で現金化できる点が大きなメリットです。
また、契約不適合責任は、主に個人間売買に適用されます。
宅地建物取引業者に当たる買取業者は個人間売買に該当しないため、契約不適合責任の対象にはなりません。
売却後のトラブルを軽減できるという点も大きなメリットといえるでしょう。
・デメリット
不動産買取業者に売却するデメリットとして、相場よりも売却価格が低めになるという点が挙げられます。
不動産買取業者はリフォームを前提に買い取るため、周辺価格相場と比べて低く買取価格を提示するケースが多いです。
少しでも高く売りたい人には不動産買取業者への売却は向いていないでしょう。
●不動産の売却は「ソクガイ.jp」がおすすめ
不動産買取を検討している人には「ソクガイ.jp」がおすすめです。
ソクガイ.jpは相場に近い買取価格を実現している、一般的な物件だけでなく訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応しています。
速やかに現金化したい、少しでも高く売却したい人は、ソクガイ.jpに相談してみましょう。
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家が売れないときは不動産買取がおすすめ
少子化が進行し空き家が増えている現状を考えると、中古物件だけに限らず不動産全体の需要は今後少なくなることが予想されます。
そのため、速やかに不動産を売却したいと考えている人は、不動産買取を選択することをおすすめします。
不動産買取業者によって価格が異なるため、複数の買取業者に査定を依頼して最も高い査定結果を提示したところに買い取りを依頼しましょう。
「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
