中古一戸建てや中古マンションなどの売却を検討している人の中には、売却予定の住まいが瑕疵物件に該当していないか気になっている人もいると思います。
瑕疵物件だった場合、不動産取引の際に瑕疵物件である旨を伝えなくてはならず、売却結果に影響を与える可能性があるので注意してください。
この記事では、瑕疵物件とはどのような物件なのか、具体例や契約不適合責任との関係、高く売却するコツなどを解説します。
瑕疵物件について詳しく知りたい人は参考にしてください。
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目次
瑕疵物件とは
瑕疵物件とは、何らかの瑕疵（欠陥）が潜んでいる物件のことです。
瑕疵物件は瑕疵の種類（原因）によって、以下の4つに分類されます。
・物理的瑕疵物件
・法律的瑕疵物件
・環境的瑕疵物件
・心理的瑕疵物件
それぞれの違いについて詳しく説明していきます。
●物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件とは、建物や土地などに重大な欠陥や破損が潜んでいる物件のことです。
物理的瑕疵物件に該当する具体的なケースとして、以下の事例が挙げられます。
建物の場合：雨漏りや水濡れ、壁のひび割れ、シロアリ被害、耐震上の問題など
土地の場合：地盤沈下、液状化現象、土壌汚染、埋設物など
経年劣化による一般的な傷や消耗などは物理的瑕疵には含みません。
●法律的瑕疵物件
法的瑕疵物件とは、建築基準法や消防法、都市計画法などに抵触している物件のことです。
法律的瑕疵物件に該当する具体的なケースとして、以下の事例が挙げられます。
建築基準法の場合：接道義務や容積率、建蔽率違反など
消防法の場合：防火設備（例：火災報知器やスプリンクラー、防火扉）の設置義務違反など
都市計画法の場合：市街化調整区域に建築された建物など
法律的瑕疵物件は既存不適格物件と違反建築物に分類されます。
既存不適格物件は、建築当初は法律を遵守していたものの、法改正によって現行法に適合しなくなった物件です。
再建築時は現行法に適合させる必要がある、再建築不可物件の場合は一度建物を解体した場合に再建築できない点に注意してください。
一方、違反建築物は建築当初から各種法律や条令に違反していたまたは途中で違反した物件です。
建物の取り壊し、改築、修繕、使用禁止などの是正命令が出される可能性があるので要注意です。
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●環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件とは、嫌悪施設が近くにある物件のことです。
火葬場や葬儀場、墓地、ガスタンク、原子力発電所、風俗店、下水処理場、刑務所などが近くにある物件が環境的瑕疵物件に含まれます。
また、高速道路や線路、工場など騒音や排ガスなどの影響を受ける物件も含まれるケースが多いです。
ただし、環境的瑕疵物件の場合、嫌悪施設をどのように捉えるか、感じ方（嫌悪感を抱くかどうか）が異なるので告知が必要なのかどうか判断が難しい点が課題として挙げられます。
●心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件とは、事故や事件、トラブルなどが発生した物件のことです。
自殺、事故死（火災・転落など）、殺人事件（他殺）などが発生した物件（事故物件）が心理的瑕疵物件に該当します。
ただし、明確な定義がないため、単身世帯の増加による孤独死や自然死などが発生した物件も心理的瑕疵物件に該当するのかどうかの判断が難しいのが実態でした。
上記の課題に対して、国土交通省は2021年になってからようやく心理的瑕疵物件の取り扱いに関するガイドライン（案）を作成しました。
ガイドラインのポイントをまとめると以下の通りです。
・病気や老衰、転倒や誤嚥などの事故死の告知は不要
※ただし、長期間発見されずに特殊清掃が必要になった場合は告知が必要
・殺人や自殺、火災などによる死亡は告知が必要
・住宅が対象で、居室（部屋）やベランダ、廊下などの共用部も含む
賃貸の場合、瑕疵の発生から3年間は賃貸物件の借主に対し告知義務を負うと明記されていますが、売買に関する記載はありません。
売買に関する期限が定められるまでは過去の判例に基づきながら判断することになるでしょう。
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瑕疵物件と契約不適合責任の関係
瑕疵物件の売買で注意しなくてはならないのが契約不適合責任との関係です。
2020年4月1日の民法改正で、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更になりました。
契約不適合責任とは、売買契約の対象物の種類や品質、数や量などが契約内容に適合していないと判断された場合に買主が売主に対して負う責任です。
瑕疵物件と契約不適合責任がどのように関係しているのかを詳しく解説していきます。
●瑕疵物件の売買では告知義務が生じる
不動産の売主は、売却予定の不動産に何らかの瑕疵が潜んでいる場合に、それを契約前に告知する説明義務を負います。
「告知した場合に、契約に不利になるので伝えないままでいよう」と考えている人もいるかもしれませんが、瑕疵を伝えないまま売ることはできません。
相手に告知して理解してもらったうえで契約に臨んだ場合は、義務を果たしたことになります。
●告知義務を怠ると契約不適合責任に問われる
宅地建物取引士の行う重要事項説明で瑕疵の告知がない、売買契約書に何も記載されていないまま売買契約の締結に至った場合に、売主は買主から契約不適合責任に問われます。
民法改正前の瑕疵担保責任とは異なり、隠れた瑕疵に限定されなくなりました。
また、損害賠償請求、契約解除に加えて、買主は追完請求、代金減額請求ができるようになりました。
事実上の売主負担の増加を意味するので、売却後のトラブルを回避するためにも必ず告知しましょう。
瑕疵物件を売却するコツ
瑕疵物件は瑕疵について必ず告知しなくてはならないため、売却に苦戦するケースが多いです。
そのため、市場価格よりも売却価格が安くなる、なかなか買い手が見つからないケースが多いということを十分理解したうえで売却に臨む必要があります。
瑕疵物件を少しでも好条件で売却するためのコツとして、以下の2つが挙げられます。
・状況を改善してから売却する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する
それぞれのコツを詳しく紹介していきます。
●状況を改善してから売却する
物理的瑕疵や法律的瑕疵の場合、状況を改善することにより通常の物件と変わらなくなります。
例えば、物理的瑕疵の場合は劣化箇所の修繕、法律的瑕疵の場合は現行法に適用させるなどです。
接道義務違反の物件の場合には、修繕で補うことはできません。
隣地の購入やセットバックなど解決策が限られるという点に注意が必要です。
状況を改善できる物件の場合、状況を改善してから売却したほうが売却を有利に進められる可能性が高いですが、必ずしも有利に進められるとは限りません。
状況を改善するために拠出した支出を売却代金で回収できない可能性もあることから、不動産会社に相談しながら決めましょう。
●不動産買取業者に買い取りを依頼する
買い取りであれば、告知義務を気にする必要がなくなります。
その理由は、契約不適合責任を負わずに済むためです。
また、買い取りの場合、売主と買主の双方が契約条件に合意さえすればすぐに成約するため、速やかな売却が期待できます。
さらに、仲介という売却方法ではないため、仲介手数料を支払う必要がありません。
ただし、買取価格が相場よりも2～3割程度安いという点に注意が必要です。
仲介と買い取りの特徴を十分理解してから選択しましょう。
ソクガイ.jpは、相場に近い買取価格を実現している不動産買取業者です。
訳アリ物件の買い取りにも積極的なので、瑕疵物件の売却に悩んでいる人は一度問い合わせてみてはいかがでしょうか？
信頼できる専門家に相談することが必須
2020年の民法改正によって瑕疵担保責任が契約不適合責任に変化しました。
改正により売主の負う責任は以前よりも増しているため、慎重に売却に臨まなくてはなりません。
不動産の専門家である不動産会社のアドバイスが必要不可欠となっていますが、不動産会社選びにも慎重になる必要があります。
査定結果（買取価格）や仲介手数料は適切なのか、実績（訳アリ物件を含む）が豊富なのかなど、信頼できる不動産会社を総合的に判断しましょう。
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「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
