2022年07月05日

共有持分の売却方法とは?よくある質問と売買する際の注意点

すでに共有名義で不動産を所有している人、これから共有名義で不動産を買おうと考えている人のなかには、以下のような疑問をお持ちの人もいるでしょう。

  • 「共有名義の不動産を売る場合、どんな方法があるのか?」
  • 「共有名義の不動産を売る際の注意点は?」

単独名義よりも手続きは面倒そう……というイメージはあるものの、具体的にどこが異なり、どういった点に気をつけるべきかわからない人も多いと思います。

また、共有持分や不動産の状況は人それぞれであり、「自分のケースではどうなの?」と感じる人もいらっしゃるでしょう。

そこでこの記事では、「共有名義の不動産売却」をテーマに、

  • 共有持分の所有者ができること
  • 4つの売却方法、それぞれのメリット・デメリット
  • 確定申告について
  • 共有持分を放置した場合に起こりうるトラブル
  • よくある「Q&A」
  • どこに相談・依頼するべき?

について初心者にもわかりやすく徹底解説します。

この記事を読むことで、共有名義の不動産を売却するにはどういった方法があるのか、何に注意すべきかといった基礎的な知識が得られます。さらに、よくあるケーススタディに合わせたQ&Aも紹介しているので、参考になるポイントは多いはずです。

本記事が「共有名義の不動産を売却したい!」という方のお役に立つことができれば幸いです。

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1.そもそも「共有持分」とは?

共有持分とは、1つの財産を複数の所有者で共有する場合における、それぞれの共有者の所有権の権利の割合を指します。共有持分になるケースでよくあるのは、

  • 夫婦で新居を購入する場合
  • 親子で二世帯住宅を購入する場合
  • 相続

の3つです。

2.不動産の共有持分の所有者ができること

単独所有(単独名義)の不動産は、誰からも邪魔されずに自分の自由にできます。

例えば、不動産を賃貸物件として転用(利用)する、贈与することも売却することも自由です。

しかし、共有持分の所有者は誰からも邪魔されずに自分の自由にできるわけではありません。

できることが一部制限されているケースもあるので、何が単独でできて、何が単独でできないのかを把握しておくことが重要です。

共有持分の所有者が単独でできること、できないことを紹介します。

2-1.共有持分の所有者が単独でできること

共有持分の所有者は所有権の場合と同様、共有不動産を自由に使用できます。

「持分割合に応じて制限を受けるの?」と疑問を抱いた人もいるかもしれませんが、持分割合に関係なく、原則好きなときに不動産全体を自由に使用することが可能です。

また、経年劣化が原因で生じた雨漏りに対する修繕やクロスの張り替えといった建物の不具合に対する修繕も自由におこなえます。

他に不法占拠者に対し自身の権利を主張して追い出すことや共有持分のみを第三者に売却することも単独でできます。

2-2.持分割合の過半数の同意があればできること

単独所有の場合は自由に不動産を賃貸用として転用できました。

しかし、共有不動産の場合は勝手に転用すると、他の共有者が自由に不動産を使用できなくなります。

そのため、共有不動産を短期(土地5年、建物3年以下)に賃貸として貸し出す行為については、共有者間で交渉し持分割合の過半数の同意(合意)を得なければなりません。

「全員の同意を得る必要はないの?」と気になった人もいるかもしれませんが、賃貸として貸し出した場合、家賃収入が得られる、賃貸期間が短いのでデメリットばかりとは言えないことから、共有持分の過半数の同意が必要とされています。

また、大幅なリフォームやリノベーションなどの資産価値を大幅に向上させるまたは計上の変化を伴うような改良行為についても持分割合の過半数の同意が必要です。

こちらも修繕にかかった金額は共有者全員で負担することになりますが、修繕により資産価値が上がれば最終的に売却する場合の金額が高くなる可能性があるためです。

2-3.共有者全員の同意があればできること

共有持分だけでなく共有不動産全体を売却する際は、共有者全員に大きな影響を与える行為なので、共有者全員の同意が必要です。

また、不動産全体に抵当権を設定する行為(抵当権設定登記)も抵当権が実行された場合は他の共有者に大きな影響を与えることになるので共有者全員の同意が必要とされています。

持分割合の過半数の同意があれば共有名義の不動産を短期間賃貸として転用できましたが、期間が長期(土地5年超、建物3年超)に変わった場合は共有者全員の同意が必要と条件も変わるので覚えておきましょう。

共有者の同意なく持分だけ売却が可能です

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3.共有名義の不動産を売却する4つの方法

共有名義の不動産の売却では、4つの方法が考えられます。

  1. 共有者全員の合意を得て売却する
  2. 「分筆」して売却する
  3. 自分の持分を第三者に売却する
  4. 自分の持分を他の共有者に売却する

それぞれの内容をメリット・デメリットともに確認していきましょう。

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3-1.共有者全員の合意を得て売却する

共有名義の不動産を売却する方法としては、最も一般的な方法です。共有者全員が同意して第三者に売却します。

  • メリット :共有者間でのトラブルになりにくい、相場価格で売れる
  • デメリット:意見を統一させるのに苦労するかもしれない

この方法のメリットは、共有者全員の同意のうえ取引が進むので余計なトラブルに発展しにくいこと、そして共有者全員が持分割合に対して平等に現金を得ることができる点です。

例えば、共有持分を3人で均等に所有している共有名義の不動産が6000万円で売れたとします。この場合、共有持分を3人で均等に所有しているので、6000万円の売却価格も均等に2000万円ずつ分けることになります。このように割り振りの基準が明確なので、トラブルになりにくいのです。

また、買主からすれば制約のない不動産を丸ごと購入して普通に使える状態になるため、通常の所有権の相場価格で売買することができます。後述する「自分の持分だけを売却する」場合にはないメリットです。

共有者全員が同意して第三者に売却すると決めた場合、以下の3つのポイントをおさえるようにしましょう。

  1. 最低売却価格を決める(購入希望者からの値引き交渉がされるたびに共有者全員で議論を行う手間を省くため)
  2. 窓口担当を決める
  3. 売却にかかる費用配分を決める(持分割合をもとに配分するのが一般的)

デメリットは、共有者全員の同意が必要なため、「誰か一人でも売却に反対したら売却できない」点が挙げられます。また、共有者全員が売却への意思を統一させるためには、誰かが中心になって共有者間の意見をまとめる必要があります。この調整役としては、代理人を立てるケースが多いです。

3-2.「分筆」して売却する

共有不動産が土地の場合、「分筆」して売却することも可能です。「分筆」とは、1つの土地を登記簿上で2つ以上の土地に分割をすること。つまり、単独の土地に1人ずつ所有者を付けることです。分筆によって分割された土地には新たな地番が付けられ、それぞれ独立した土地として登記簿上に登録されます(この手続きを「分筆登記」と呼びます)。

  • メリット :売却しやすくなる、各種税負担が少なくなるケースも
  • デメリット:コストと期間がかかる、分筆ができないケース、分筆をしないほうがいいケースがある

分筆をすると、共有者がそれぞれ独立した土地を所有することになるので、その土地を自由に売却できるようになります。余計なトラブルに巻き込まれなくなるでしょう。
また、分筆をしたことで土地の評価も大きく変化し、各種税負担が少なくなるケースもあります。

ただ、分筆には「土地の境界線を確定させる」「分筆測量をして境界標を設置する」「登記に必要な書類を準備して申請をする」といった手続きが必要で、その分のコストが発生しますし、すべての作業を完了するには数カ月かかります。

また、土地の面積や市街化調整区域などを理由に、そもそも分筆ができないこともあります。
さらに、十分な広さがある土地でも、分筆すると小さくなりすぎてしまい、その価値が大きく下落してしまうことがあります。このように分筆ができないケース、分筆をしないほうがいいケースがあるので、分筆を検討する際は、まず専門家に相談するのがいいでしょう。

3-3.自分の持分を第三者に売却する

  • メリット :他の共有者の同意や承諾は必要でなく、自己判断で売却できる
  • デメリット:第三者が共有者になることで、他の共有者が心理的抵抗を感じる可能性がある

共有名義の不動産そのものを売却する場合、自分だけでなく共有者全員の同意や承諾が必須です。そのため、共有持分の不動産は「自分が売りたいときに売れるわけではない」というデメリットがあるわけです。

しかし、自分の持分だけを売却したいということであれば、他の共有者の同意や承諾は必要ありません。自己判断で、自分の好きなタイミングで売却することができます。

そして自分の持分だけ売却する場合、売り先は「第三者」もしくは「他の共有者」の2つがあります。ここではまず「第三者」について解説します。

第三者のニーズとしては、

  • 共有の持分権を買い取り、他の共有者に利益を上乗せして売却
  • 新たな第三者に利益を上乗せして売却

などで利益を得ることです。

第三者とは、共有の不動産を買い取る専門業者が一般的です。取引方法は通常の不動産売却と同様の流れで行われます。

ただし残された共有者からすると、第三者に売却するということは、外部から新しい共有者が入ることを意味するので、心理的抵抗が出てしまう可能性はあります。

また、第三者の購入者からすれば、共有名義不動産の一部を手に入れても不動産全体を自由に扱えるわけではないため、そもそも「共有名義不動産の一部だけを購入したい」という買主が少ないといえます。共有不動産の活用は知識や経験も求められるため、一般的な不動産投資家と比較すると買い手の数が圧倒的に少なく、結果として「売却価格が低くなる」というデメリットがあります。

例えば、5000万円と査定結果が出た不動産の2分の1の持分割合を保有していたとします。 この場合、単純計算だと2500万円で売却することができるわけですが、現実には、間違いなくこの値段で売れません。高くても1000万円、それ以下になる可能性も十分にあります。

3-4.自分の持分を他の共有者に売却する

  • メリット :売却先を探す手間が省ける、他の共有者の心理的抵抗が少ない
  • デメリット:親族間での売買交渉となる場合、話が円滑に進まず、売却価格も低くなる可能性がある

前項では売り先が「第三者」でしたが、「他の共有者」という選択肢もあります。
特に他の共有者が持分を増やしたいと考えている場合、第三者のように苦労して売却先を探す必要がないため、売却までの時間も短く済むでしょう。

加えて、第三者が共有者として新たに加わるのとは異なり、共有者同士での共有持分の割合が変わるだけなので、他の共有者の心理的抵抗も少ない方法です。

しかし、デメリットもあります。
共有者とは親族関係にあることが大半ですが、親族間で売買交渉を行うことは簡単なことではありません。お互いに「この金額にしましょう」と最初から話がまとまればいいですが、不動産は金額が大きいです。通常の売買取引のように「売り手は少しでも高く売りたい」「買い手は少しでも安く買いたい」となってしまい、話が円滑に進まない可能性も十分に考えられます。

また自分の持分を他の共有者に売却する場合、売却価格は第三者に売るよりも低い金額となることが多いです。したがって、売主としてのメリットは少ないといえるでしょう。

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4.売却後の確定申告はどうなる?

共有名義の不動産を売却して利益が出たら、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告をしなければなりません。

これは共有名義の不動産でも単独名義の不動産でも同じことですが、もし不動産を売却して「売却益(譲渡所得)」が発生したら、その「儲かった分」に対して税金を納める必要があります。

ここで重要なのは、共有名義の不動産を売却して確定申告する場合、「共有者の代表が一括では行えない」ということ。つまり、共有者の一人ひとりが個別に確定申告しなければならないということです。

5.共有状態のまま放置することで起こり得るトラブル

不動産を遺産分割する際は、相続したのが土地であれば分筆によって分けることも可能ですが、建物を分けることはできません。

そのため、一時的に共有状態にしておいて後で遺産分割に話し合おうと共有を選択するケースも多いです。

しかし、話し合いがおこなわれず共有状態のまま放置されていることも珍しくありません。

「共有状態のまま放置していても問題ないのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、以下の3つのトラブルが発生するリスクを伴うため、共有状態を解消することをおすすめします。

・共有者が相続で次々と増える
・同意を得ることが困難になる
・無駄な費用負担やトラブルの原因になる

それぞれのトラブル(注意点)を詳しく解説していきます。

5-1.共有者が相続で次々と増える

共有持分の所有者が亡くなった場合、共有持分が遺産分割されます。

共有持分が細分化されるため、誰が共有者なのかを把握するのが困難になります。

相続によって相続人から相続人へと共有持分が細分化された場合、誰が共有者なのか分からなくなり、最終的に共有不動産についての話し合いをおこないにくくなる点に注意が必要です。

5-2.同意を得ることが困難になる

共有者が増えることで共有者の同意が必要となる行為については同意が得にくくなります。

持分割合の過半数の同意を必要とする行為については一定数の同意を集めることができれば手続きを進められます。

しかし、共有者全員の同意を必要とする行為については1人でも反対すれば手続きに移行できません。

共有者が増えるということは、同意を得る人の人数が増えることになるので同意を得にくいです。

最初は親族間で血縁関係が濃くても相続を繰り返すうちに関係性が薄くなります。

同意が得にくいことで売却や長期間の賃貸などをおこないにくくなるので、早めに共有持分または共有不動産をどうするのかを共有者同士で相談、確認しておくことが大切です。

5-3.無駄な費用負担やトラブルの原因になる

使用していない不動産でも、毎年固定資産税や都市計画税などの税金、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの支出が発生します。

これらの支出は共有者全員の負担となっており、使用していない不動産に対して無駄な費用を負担することになります。

無駄な支出を抑えるために修繕をおこなわず放置した場合、自治体に特定空き家にしてされて小規模宅地の特例が受けられなくなり固定資産税の負担が最大6倍に引き上げられる、建物の劣化が原因でトラブルが発生すると損害賠償請求される可能性も。

放置することに何のメリットもないため、誰も住んでいないのであれば、不動産売却を視野に入れた方が良いでしょう。

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5-4.トラブルを回避するための「放棄」という方法

共有持分の状態は、親族間でのトラブルのきっかけになることがよくあります。なかには

  • 「もう自分の分はいいから、この状況から解放されたい」

という人もいるでしょう。

共有持分の解消には「売却」以外に「放棄」という方法もあります。「放棄」とは、文字通り自分の共有持分を放棄することで、放棄された共有持分は他の共有者へ帰属されます。

ただし、共有持分の放棄は「みなし贈与」となり、帰属された共有者は贈与税を支払う義務が発生するのがデメリットです。つまり、あなたが自分の共有持分を放棄したとしても、帰属された共有者は税金を納めなければならないということです。

また、放棄された共有持分は特定の共有者にのみ帰属することはできず、それぞれの共有者の割合に応じて帰属されます。もし特定の共有者だけに共有持分を渡したいという場合は、贈与するかたちになります。 贈与することになれば、当然贈与税が発生します。

6.共有持分の不動産売却でよくある「Q&A」

ここでは共有持分の売却に関する疑問にお答えします。

Q1.3人兄弟で相続して共有名義の土地を売却しようと考えています。全員の合意もとれ、買い手も決まりそうなのですが、書類の作成などは全員が集まらないといけないのでしょうか?

A1.売買契約なら委任状及び印鑑証明書があれば、売買契約締結は代表者だけで可能です。 仲介業者がそれを確認し、事前に契約書等送付して、電話でもそれぞれに意思確認を行います。

残金の受領については、買主の指定する司法書士が意思や書類の確認を行います。各自司法書士の事務所に来所したり、遠方の場合は郵送での確認となったりしますが、全員が一同に集める必要はありません。細かい指示は司法書士に従ってください。

Q2.共有持分の売却をしようと思っていますが、買い手はどのような方になるのでしょうか?

A2.「持分だけの買取をする専門業者」や「国内外の個人投資家」が考えられます。ただし、前述したように共有持分での売却は、通常の状態での売却価格よりもかなり安くなるのが一般的です。

Q3.母と兄と私の3名で遺産相続した不動産の売却を進めています。売却代金の手付金については3名連名の領収書1枚を買主さんへ発行しましたが、それぞれ確定申告をすることを考えると、領収書は遺産分割の割合で領収書を3枚発行するべきでしょうか?

A3.確定申告をする際に領収書等を添付する必要はありません。領収書は万が一税務署から確認を求められたときに提示できるよう保存しておけばいいだけであり、1枚の連名になっていてもまったく問題はありません。

7.共有持分を売却するためにはどこに相談・依頼すべき?

共有持分の売却方法の1つである「第三者に売却する場合」の売却先の選び方について紹介します。

7-1.売却先を探すときのポイント

売却先を選ぶ、もしくは問い合わせの際に、その業者が「共有持分案件に対応可能なのか」という点と、共有持分の買取(仲介)実績を確認しておきましょう。

自分の共有持分を売るだけであれば基本は大丈夫ですが、万一のトラブルに備えて、弁護士や司法書士等、専門家との連携はあるかどうかも重要なチェックポイントです。

加えて問い合わせの際には、こちらの話に親身になって耳を傾けてくれる会社及び担当者であるか、という点も見ておきましょう。

7-2.売却先を選ぶときの注意点

共有持分を第三者に売却する場合、他の共有者に心理的抵抗が出る可能性があることはすでに解説しました。他の共有者などとの関係性がこじれてしまわないよう、購入後にどのような動きを考えているかを確認しておくのがおすすめです。

売却先を検索して探すのが手間という方は、一つのおすすめとして「ソクガイ」という専門業者があります。

専門のノウハウや法律知識を有する専門家のサポートがありますし、何より買取までのスピードが速く、2000万円以下のような小さな物件でも買取してもらうことが可能な点が大きな魅力といえます。気になる方はぜひチェックしてみてください。

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まとめ

1. 自分の共有持分だけを売却したいということであれば、他の共有者の同意や承諾を必要とせず売却できる。ただし、売却価格は低くなる可能性が高い

2. 共有名義は手続きが非常に複雑で、売買に時間を要することがほとんど

3. 共有名義の不動産は、「早めに売却して他の資産に換える」、もしくは「事前に権利関係を整理しておく」ことがおすすめ

いかがでしたか。共有名義の不動産の売却方法はいくつかありますが、実際に売却してメリットが大きいのは、単独でその持分を売却するのではなく、共有者全員の合意を得て売却する方法です。もしできるのなら、共有者全員で合意し、一緒に売却する方法を最優先に検討しましょう。

株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

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