2022年05月15日

リースバックの買取相場と家賃相場は?適正価格で売却する方法

不動産の有効活用法の1つに、リースバックが挙げられます。

正確には「セール・アンド・リースバック」といって、自身の物件を売却した上で、新しい持ち主と賃貸借契約を結び、その物件を利用し続ける取引形態のことです。

売却することである程度まとまった資金が確保できる上に、同じ場所に家賃を払って住み続けられることから、特に高齢者に向けた契約方法として、広く用いられています。

もちろん、実際は年齢がいくつであっても、条件にあてはまりさえすれば利用可能です。

そこで、今回はリースバックの買取価格や家賃の相場、リースバックを利用する時に物件を適正な価格で売るためのコツについて解説します。

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リースバックの買取相場は?

リースバックで自身の物件を買い取ってもらう場合、通常の売買価格よりも買取価格が安くなる傾向があります。

なぜ、そのようなことが起きるのか、実際どの位で買い取ってもらえるのか、まずは基本的な部分を押さえましょう。

●リースバックの買取相場は通常の売却価格の60%~80%程度

結論からいうと、リースバックでの買取相場は、通常の売却価格の60%~80%程度です。

具体的な数字は個々のケースにより異なりますが、ここまで低くなる理由の1つに、買取側の事情が挙げられます。

つまり、買取側が利回りを重視しているため、買取相場が低くなってしまうのです。

また、買い取った後にリフォームを施してから賃貸に出す場合は、リフォーム費用としてまとまったお金を出さなくてはいけません。

その出費を考慮して買取価格を抑えている可能性もあります。

●売却益を重視する不動産会社は買取価格が高い傾向にある

リースバックでは、買い取った不動産を元の持ち主に対して賃貸するのが前提となります。

しかし、この不動産を買い取った会社がずっと持ち続けるとは限りません。

適切なタイミングを見計らい、第三者に売却する会社も一定数あるでしょう。

そして、一定期間での売却を前提としている会社は、利益が出せるよう買取価格を高めに設定する傾向があります。

なお、このパターンの場合、売却先となった第三者が同じ人(最初の持ち主)に物件を貸してくれるとは限りません。

そのような事情も考慮し、リースバック後の賃貸期間が短く設定されている可能性もあります。

より長く住み続けたいなら、あらかじめ賃貸期間を確認し、短かかった場合は交渉しましょう。

ソクガイではリースバックを検討される方のご相談にのっております。

ご希望に添えるよう寄り添いながら進めておりますので、気になる方はぜひご相談ください。

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リースバックの家賃相場は?

リースバックでは、一度家を売却した上で、新しい持ち主とあらためて賃貸借契約を結んで住み続けます。

住み続けるにあたり、新しい持ち主に家賃を支払いますが、この家賃の相場はどのくらいなのかを確認しておきましょう。

●リースバックの家賃相場は買取価格の10%前後

一般的に、リースバックの年間家賃相場は、買取価格の10%前後と言われています。

例えば、1,500万円で家を買い取ってもらった場合、その後は年間150万円(1カ月で12万5,000円)を家賃として支払わなくてはいけません。

買取価格が高くなると、家賃設定も高くなりがちなので気をつけましょう。

家を所有していたころの毎月のローン返済額とほぼ変わらない、もしくはそれよりも高い家賃を支払う可能性もゼロではありません。

生活を圧迫する可能性もあるので注意が必要です。

●家賃は期待利回りから算出される

そもそも、なぜこのような家賃の決め方になるのか、理由を解説しましょう。

リースバックの場合、新しい借主(元の持ち主)が支払う家賃は「買取額×期待利回り(%)÷12カ月」で計算されます。

期待利回りは物件の維持費も加味して決まりますが、買取側がどれぐらいの利回りを実現したいのかはケースバイケースです。

高い利回りを目指しているなら当然家賃も高くなります。

周辺地域の同じような間取り・立地の家賃相場とはかなり異なるケースも珍しくありません。

ソクガイならご心配な点も遠慮なくご相談いただけます。リースバックをご検討中であればぜひご相談ください。

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リースバックを利用する際に適正な価格で売却するには?

リースバックを利用する際は、適正な価格で売却することに加え、払い続けられる家賃で借りられることが重要です。

事前に入念なリサーチを行った上で、慎重に進めていきましょう。

具体的にどんな点に注意すれば良いかを解説します。

●複数社に査定してもらう

リースバックを検討する際は、物件を複数の会社に査定してもらいましょう。

1つの会社にだけ査定を頼んだのでは、提示された価格が適正なのかはわかりづらいです。

複数の結果がなくては「思ったより安い」「想定より高い」という比較もできません。

時間に余裕をもち、複数の会社に査定を依頼した上でどこに頼むかを決めるのをおすすめします。

交渉次第では、より高く買い取ってもらえたり、家賃をより安くしてもらったりなど、自分たちに有利な形でリースバックを使えるはずです。

●買取を依頼する会社のサービスを比較する

リースバックに対して何を求めるかは、人それぞれです。

できるだけ早く買い取ってもらいたいと思う人もいれば、ホームセキュリティーやハウスクリーニング等の契約特典、家財保険の費用負担などリースバック会社のサポート体制に着目する人もいるはずです。

そのため、リースバックを利用する際は、買取を依頼する会社がどんなサービスを提供しているのか、必ず確認しましょう。

自分が求めるものと食い違っていないか確かめるためです。

愛着のある家だからこそ納得して売却するのが大事である上に、サービス内容は売却後の暮らしやすさも左右するため、このあたりは怠ってはいけません。

●リースバックの取引実績が豊富な会社を選ぶ

一般的な仲介、買取による売却に比べると、リースバックによる売却はかなり特殊な取引です。

すべての不動産会社で扱いがあるわけではない上に、実績が少ない会社に頼んでしまうと、明らかに適正でない価格での売却をする羽目になりかねません。

このことがトラブルの引き金となり、かえって「リースバックなんて考えないで、普通に売却しておけば良かった」と落胆するかもしれません。

このような事態を避けるためには、リースバックの実績が豊富な会社に頼むようにしましょう。

査定の信頼性がある程度担保されているため、適正価格で取引しやすいからです。

ソクガイ.jpはリースバックにも対応しています。

経験豊富なスタッフが丁寧にヒアリングを行い、適正価格での取引を行う体制を整えているので、一度相談してみましょう。

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下調べの綿密さがリースバックの成果を左右する

既に触れた通り、リースバックはかなり特殊な取引形態の1つです。

そのため、取り扱う不動産会社の担当者にも知識・経験が求められる上に、利用する側にもある程度の知識がないと、思ってもみない結果になるかもしれません。

これを防ぐためには、事前の下調べと担当者のコミュニケーションの質を高めるのが重要です。

複数の会社に見積もりを取るのはもちろん、わからないことや困ったことがあれば、その場で解決しましょう。

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株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

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