2022年05月14日

住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できるのか?

リースバックは「住み慣れた家から出ていかずに済む上に、毎月のローンの返済からも開放される」契約として人気があります。

しかし、毎月のローンの返済があるということは「まだ、住宅ローンが残っている」状態から売却を検討するはずです。

そもそも、住宅ローンが残っていてもリースバックはできるのか、実際のところを理解しておきましょう。

リーズバックを使う際の注意点と併せて、詳しく解説します。

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住宅ローンが残っていてもリースバックできる?

結論から言うと、住宅ローンが残っていてもリースバックすること自体は可能です。

ただし、一般的な不動産売買の場合と同じく「売ったお金で住宅ローンを完済できるなら」という条件がつきます。

このあたりについて、詳しく解説しましょう。

●リースバックは住宅ローンが残っていても利用できる

銀行などの金融機関で住宅ローンを組む際は、金融機関により物件に対し抵当権が設定されます。

簡単にいうと、何らかの理由で住宅ローンの返済が滞った場合は、金融機関が抵当権を行使して物件を売却し、返済されていない住宅ローンを補てんするということです。

抵当権を消すためには、抵当権抹消登記という手続きをしなくてはいけません。

そして、抵当権抹消登記は住宅ローンを完済しないと行えない以上「住宅ローンを完済すること」がリースバックを含め、不動産を売却する際の条件の1つになります。

もちろん、物件を売却した代金で住宅ローンが完済できるなら、何ら問題はありません。

また、完済して残った資金も自由に使えます。

●住宅ローンが完済できない場合は任意売却となる

物件の状態や立地条件によっては、売ったとしても住宅ローンが完済できない可能性もあります。

このような場合は、任意売却を選択せざるを得ません。

任意売却とは、金融機関の合意のもと、住宅ローンが残った状態で物件を売却する手続きを指します。

住宅ローンを返済できない状態で物件を手放す場合に使われる手続きですが、注意も必要です。

まず、任意売却を利用する際は、金融機関とリースバックを提供する不動産会社の担当者との間で交渉を行いますが、そこで買取価格に合意できるとは限りません。

何度話し合いをしても折り合いが付かず、結局は任意売却ができないことだって十分に考えられます。

加えて、金融機関によっても任意売却に応じるかどうかは姿勢がさまざまです。

任意売却には応じない方針の金融機関もあるため、注意しましょう。

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住宅ローンが残った状態でリースバックするときの注意点

既に触れた通り、住宅ローンが残った状態でリースバックに踏み切ること自体は、不可能ではありません。

しかし、何かと気をつけないといけない部分も多いです。

そこで、住宅ローンが残った状態で物件を手放し、リースバックする際の注意点について、詳しく解説しましょう。

●住宅ローンの残債を把握しておく

住宅ローンが残った状態でリースバックをする際は「売却したお金で住宅ローンを完済できるか」が非常に重要になります。

明らかに売却価格が住宅ローンの残債よりも低い場合は、リースバックの利用自体が困難になるでしょう。

そこで、住宅ローンが残った状態でリースバックをする際は、住宅ローンの正確な残債を把握しておきましょう。

自分ではわからない、という場合は金融機関に問い合わせて、正確な最新の数値を手に入れておく必要があります。

手に入れた数字を踏まえ、売ろうとしている物件を少しでも高く査定してくれる不動産会社を探しましょう。

●基本的に買い戻し価格は売却したときよりも高い

「物件を一度手放すけど、ゆくゆくは買い戻したい」という理由でリースバックを利用する際、買い戻し価格の決まり方についても注意を払う必要があります。

リースバックでは、物件の買い戻し条項を契約に盛り込むことができますが、売却した時よりも買い戻す時の価格は高くなるのがほとんどです。

不動産会社の諸経費や利益が上乗せされるため、高くなります。

どの位高くなるのかは、個々のケースによってさまざまであるため一概には言えません。

一般的には売却時の価格の1~3割増程度に設定されることが多いようです。

●賃料が比較的高く設定される

リースバックにおいて注意すべき点として、賃料が比較的高く設定される傾向があることが挙げられます。

1年間の家賃を買取価格の10%程度として設定する場合が多いためです。

つまり、2,000万円で買い取ったのであれば、年間200万円の家賃がかかります。

売却した物件の状態や立地によっても異なりますが、通常の売却を行い、ほかの賃貸物件を借りたほうが安く済むのも珍しくありません。

「どうしてもこの家に住みたい、引っ越しをしたくない」という強い気持ちがあるならともかく、そこまででもないなら通常の売却も併せて検討しましょう。

リースバックで住宅ローンを完済するためのポイント

住宅ローンを完済した状態でリースバックに進むためには、できるだけ良い条件で売却できるようにする必要があります、どのようにすれば、良い条件での売却が可能になるか、ポイントをまとめました。

●複数社に査定してもらう

物件の査定は、複数社に依頼しましょう。1つの不動産会社に依頼したのでは、査定額が安いのか高いのか、なかなか分かりません。

複数のデータが揃ってはじめて「ここは安い」「あっちは高い」と慎重に比較した上で、どこの不動産会社にお願いするべきかがわかります。

また、他社の査定結果を価格交渉の材料に使うことも1つの手段でしょう。

不動産会社も契約を取れるに越したことはないため、経営上許容できる範囲であれば、価格交渉に応じてでも契約に持ち込もうとするはずだからです。

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●自宅の適正価格を把握する

自宅の適正価格を把握することも重要になります。

普通に暮らしているだけでは、なかなか「今、この家を売ったらいくらになるか」はわかりません。

複数社の査定結果を見比べれば「大体、このくらいで売れるのかも」といった相場はつかめます。

 

ソクガイの過去の実績はこちらからご覧いただけます!

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●リースバックの実績が豊富な会社を選ぶ

すべての不動産会社でリースバックを扱っているわけではありません。

やや特殊な取引である以上、扱い自体がなかったり、扱っていても件数が少なかったりする不動産会社もたくさんあります。

トラブルなく取引を進めるためには、リースバックの実績が豊富な会社を選びましょう。

できれば依頼する前に、同じような条件の住宅の買い取り実績があるかを確認するとなお効果的です。

ソクガイ.jpでは、これまでにも多数のリースバック契約を扱ってきました。

他社では買い取ってもらえない再建築可能物件でも、リースバックの相談に応じています。

リースバックを使いたかったけど、断られて困ってしまった場合は、一度相談してみましょう。

売却相談はこちらから

 

まとめ

リースバックも不動産売却の1つである以上、売却価格で住宅ローンが完済できなければ利用できません。

そのため「できる限り高い価格で物件を売却し、住宅ローンの完済にこぎつけること」が絶対条件となります。

事前に下調べをし、どの不動産会社に依頼するかを吟味することで解決できることも多いので、怠らないようにしましょう。

株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

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