土地やマンション・一戸建てなどの建物といった不動産売却を検討している人の中には、売却について色々調べていると、必要書類の中に土地権利書という書類が含まれていることに気付いた人もいると思います。
不動産取引では土地権利書の提出を求められるケースが多々あるため、土地権利書がどんな書類で紛失時にはどうやって対処すればいいのかを事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、土地権利書とは何なのか、土地権利書が必要になるシーン、紛失した場合の対処法を解説します。
不動産売却を予定している人は参考にしてください。
目次
土地権利書とは？
土地売却や物件売却を行う場合は、実印や印鑑証明書、運転免許証といった本人確認書類のほか、土地権利書という書類が必要になるケースが多いです。
しかし、土地権利書という書類がどのような書類で、どこで手配するものなのか分からないという人も多いのではないでしょうか？
不動産売却をスムーズに行うためにも、土地権利書がどのような書類なのかを事前に理解した上で不動産の売却に臨むことをおすすめします。
土地権利書とはどのような書類なのか、土地権利書と登記簿の違いについて詳しく説明していきます。
●土地権利書とはどのような書類？
土地権利書とは、法務局（登記所）で不動産の登記が完了した際に登記名義人に交付される書類です。
正式には「登記済権利証」と呼ばれており、不動産の所有者であることを証明してくれます。
登記済権利証が発行されていたのは不動産登記法の改正（2005年3月6日）までで、3月7日以降は登記識別情報通知書に変更されました。
登記識別情報通知書とは、12桁の番号が記載された書類です。
●土地権利書と登記簿の違い
土地権利書と登記簿は何が異なるのか気になっている人も多いと思います。
登記簿（登記簿謄本）とは、土地の所在地やどのように利用されているかなどの情報が盛り込まれた書類です。
法務局に行って手数料を支払えば誰でも閲覧可能で、土地の経歴や権利関係などを確認できます。
登記簿は法務局が保管されており必要に応じて交付してもらえますが、土地権利書は受け取った人が個人で管理する必要があります。
そのため、いざ土地権利書が必要になったときに土地権利書を紛失しているというケースも珍しくありません。
土地権利書が必要になるシーン
土地権利書は不動産に関するすべての手続きで必要になるというわけではありません。
以下の2つの手続きを行う際に土地権利書の提出・提示が求められるのが一般的です。
・所有権移転登記を行うとき
・抵当権設定登記を行うとき
それぞれの場面を詳しく紹介していきます。
●所有権移転登記を行うとき
1つ目は、所有権移転登記（名義変更手続き・相続登記）を行うときです。
所有権移転登記とは、不動産売買や贈与、相続、離婚を原因とする財産分与などで土地の所有者が変わった際に行われる登記です。
所有権移転登記は必須ではありませんが、登記をしなければ新しい所有者が自分の持ち物であることを証明できなくなります。
不動産売買時には、売主が所有者なのかを確認するために、免許証や住民票（戸籍謄本）といった本人確認情報書類と一緒に土地権利書の提出を求められるのが一般的です。
●抵当権設定登記を行うとき
2つ目は、抵当権設定登記を行うときです。抵当権設定登記とは、債務者（借主）が債権者（金融機関）と抵当権設定契約を締結する際に行われる登記です。
住宅ローンや自動車ローンなどを契約したものの、債務者が返済不能になった場合、金融機関は融資を回収できなくなる可能性があります。
しかし、資産に抵当権を設定しておけば差押えができるため、ローン契約では抵当権設定契約を締結するケースが多いです。
他人の所有する不動産に抵当権を設定すると後で大きな問題となるため、抵当権設定登記を行う際も土地権利書で所有者なのかどうか確認するのが一般的です。
土地権利書を紛失した場合の対処法
土地権利書は不動産購入時に法務局で不動産登記申請を行った際に渡される書類なので、紛失している人も珍しくありません。
「紛失した場合、第三者に悪用されるのでは？」と不安に感じた人は、不正登記防止申出という申出を法務局に行えば登記名義人になりすまして不正な登記が行われることを防止できるので安心です。
紛失しても法務局で再発行してもらえばいいと思った人もいるかもしれませんが、土地権利書は再発行できる書類ではないため、他の方法で対処することになります。
土地権利書を紛失した場合の対処法として、以下の3つが挙げられます。
・事前通知制度を利用する
・資格者代理人による本人確認情報の提供の制度を利用する
・公証人による本人確認制度を利用する
それぞれの対処法について詳しく解説していきます。
●事前通知制度を利用する
事前通知制度とは、法務局に事情を説明することにより、事前通知書が不動産の所有者に送付される制度です。
送付された事前通知書を返送すれば、土地権利書がなくても所有者である旨を証明できるようになります。
しかし、期限内（原則2週間以内）に返送しなくてはならず、登録先の住所に住んでおらず期限内に受け取れなかった場合は所有者であることを証明できなくなるので注意してください。
●資格者代理人による本人確認情報の提供の制度を利用する
資格者代理人による本人確認情報の提供の制度とは、資格者代理人が、登記官に本人確認情報を提供することによって登記官が適正と見なしたときに事前通知が不要となる制度です。
資格者代理人は誰でもなれるというわけではありません。司法書士や弁護士といった専門家に依頼する必要があるため、報酬（おおよそ3〜5万円）がかかるということを理解した上で利用しましょう。
●公証人による本人確認制度を利用する
公証人による本人確認制度とは、公証人の認証文が記された書類（委任状など）を、登記申請書に添付すれば土地権利書がなくても所有者本人と認められる制度です。
手続きを完了させるためには、公証役場に実印や印鑑証明書などの必要書類を持参しなくてはならず、手間と時間がかかるというデメリットがあります。
手間と時間、費用面などを考えると、必ず書類を受け取れるのであれば事前通知制度を利用することをおすすめします。
土地権利書を無断で持ち出されたらどうしたらいい？
土地権利書を持ち出されてしまった場合、
・土地を勝手に売却されてしまうのでは？
・土地権利書を担保にお金を借りられてしまうのでは？
などさまざまな不安がよぎる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まず土地権利書のみを無断で持ち出されても、確認もなしに勝手に土地を売却されることはありません。
しかし、土地権利書を担保にお金を借りることは可能です。
ではどのように対処したら良いのでしょうか。
持ち出された場合の対処法
土地権利書を持ち出された場合、法務局で以下の申出を行いましょう。
・不正登記防止申出
・登記識別情報の失効申出
不正登記防止申出とは？
不正登記防止申出とは、名義人になりすまして不正な登記をされることを防ぐ申出です。
この申出は法務局で申請することができます。
申請後3ヶ月以内に移転登記申請など不正な登記申請が行われた場合は申請者に通知されます。
また、登記官が不正な申請を疑う場合は申請者に申請の権利があるのかどうか、本人確認を行うので、不正な登記はストップさせることができます。
登記識別情報の失効申出とは？
登記識別情報とは、不動産の名義人の本人確認書類ならびにそこに記載された番号のことを指します。
不動産の名義人になった時に登記所から発行される書類で、12桁のアラビア数字や符号の組み合わせでできた番号が記載されています。
不動産の登記を変更する際に、登記官が本人確認する為必要になりますが、この失効の申出を法務局で行えば登記をストップさせることができます。
土地権利書があるか事前に確認しておくことが重要
不動産売買では、本当に不動産の所有者なのかを確認するために、不動産会社から土地権利書の提示を求められるのが一般的です。
そのため、不動産売却を検討している人は、土地権利書がない場合は買主に迷惑をかけることにもなるので、売却時に手続きをスムーズに進められるように、事前に土地権利書がどこにあるか確認し、用意しておくことが大切です。
また、土地権利書が見つからなかった場合は、代替案を不動産会社から提示される可能性があるため、すぐに相談しましょう。
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