土地購入、土地売却などの土地売買を予定している人の中には、売買契約の際に事前に準備しておく必要があるか気になっている人もいると思います。
不備によって速やかに契約手続きを行えないといった事態を未然に防ぐためにも、契約時、引渡時に何が必要なのかを事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、契約時と引渡時に必要なもの、土地売買の基本的な流れについて解説します。
土地の売買を予定している人は参考にしてください。
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目次
土地売買の契約時に必要なもの
土地売買の契約を締結する際は、印鑑や印鑑証明書、契約金といったさまざまなものを必要とします。
契約当日に事前準備がきちんとできていなかったことが原因で、不動産会社や金融機関、司法書士、売主・買主といった関係者に迷惑をかけることがないように、必要書類などを取得しておくことが大切です。
土地売買の契約時に必要なものとして、以下の5つが挙げられます。
・実印と印鑑証明書
・収入印紙
・所定の仲介手数料
・本人確認書類
・手付金
それぞれの必要なものを詳しく説明していきます。
●実印と印鑑証明書
実印と印鑑証明書は、売買契約書に署名・捺印を行う際に必要です。
実印だけを用意しても、それが本当に実印なのかを判断できません。
印鑑証明書は実印が本物なのかを証明するために必要な書類です。
そのため、早めに取得しておくことをおすすめしますが、いつ発行してものでも良いというわけではありません。
発行から3カ月以内のものを求められるケースが多いので、事前に確認しておきましょう。
●収入印紙
収入印紙とは、売買契約書に貼付して納める税金です。
売買契約書は売主と買主のそれぞれが所有するため、2部分の収入印紙が必要です。
印紙税の金額は売買契約書に記載されている金額によって以下のように異なります。
| 契約金額 | 税額 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
●所定の仲介手数料
買主・売主の双方が仲介した不動産会社に所定の仲介手数料を支払います。
仲介手数料は不動産仲介会社が自由に設定できるというわけではありません。
宅地建物取引業法に定められている以下の上限の範囲内で定めることが可能です。
| 売買価額 | 上限額 |
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3%＋消費税 |
売買価額が400万円を超える取引が多いため、「売買価額×3%＋6万円＋消費税」という速算式で仲介手数料の上限を求めることもできます。
支払うタイミングや金額は不動産会社によって異なるので、事前に確認しておくことをおすすめします。
●本人確認書類
本人確認書類は、売主と買主の双方に身分の偽りがないか確認するために必要です。
運転免許証や旅券（パスポート）、住民基本台帳カード、各種健康保険証など公的機関が発行した書類を用意しておけば問題ありません。
●手付金
手付金とは、売買契約の際に、売買代金の一部を買主が売主に支払う金額です。
解約手付として支払われるのが一般的で、買主側の都合により契約を解除する場合は手付金を放棄、売主都合で契約を解除する場合は手数料の2倍を買主へ支払うことで契約解除となります。
ただし、契約の相手方が履行に着手しているケースでは、手付金による解約ができないケースもあるので注意してください。
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土地の引渡時に必要なもの
不動産購入、不動産売却は売買契約を締結すれば完了というわけではありません。
土地の引き渡しを終えてようやく手続きが完了するので引渡時に必要なものも事前に確認しておくことが大切です。
土地の引渡時に必要なものとして、以下の5つが挙げられます。
・仲介手数料の残額
・土地代金
・固定資産税の清算金
・登録免許税
それぞれの必要なものについて詳しく解説していきます。
●実印・印鑑証明書・本人確認書類
土地の引渡時には、契約時と同様、実印・印鑑証明書・本人確認書類が必要です。
契約から土地の引き渡しまで3カ月以上の期間が空くということは基本的にないため、契約時に取得した印鑑証明書でも問題ありません。
しかし、早めに印鑑証明書を取得していた場合、引き渡しの際に3カ月を過ぎているということもあるため、期限を必ず確認しておきましょう。
●仲介手数料の残額
契約時に仲介手数料の一部を不動産会社に支払っていた場合、残額を引渡時に支払います。
不動産会社によっては、住宅ローンや売却代金が手に入ることで金銭的なゆとりがある引渡時に一括で支払うケースもあります。
不動産会社によって異なるので、事前にチェックしておきましょう。
●土地代金
買主は売買契約書に記載された売買代金から手付金を引いた残代金を売主に支払います。
金融機関が立ち会い、目の前で送金手続きが行われるケースが多いです。
中間金という契約締結から引き渡しまでに代金の一部を支払うケースもあるので、不動産会社に事前に確認しておきましょう。
●固定資産税の清算金
買主は売主が余分に支払っている固定資産税を清算しなくてはなりません。
その理由は、固定資産税は1月1日時点の不動産の所有者に対して課されているためです。
例えば、土地を引き渡したのが10月1日だった場合、10月1日～12月31日までの固定資産税と都市計画税を日割り計算し買主から売主に支払います。
●登録免許税
登録免許税とは、所有権移転登記、抵当権抹消登記などの法務局（登記所）で行う登記手続きで発生する費用です。
土地の売買では、所有権移転登記と融資を受けている場合に金融機関の設定する抵当権を抹消する抹消登記で登録免許税がかかります。
所有権移転登記は買主負担、抵当権抹消登記は売主負担が一般的ですが、異なるケースもあるので事前にどちらが負担するのかを確認しておきましょう。
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土地売買の基本的な流れ
土地売買をスムーズに進めるためには、基本的な流れを事前に把握しておくことが重要です。
土地売買のSTEP（ステップ）は以下の通りです。
①不動産会社に仲介を依頼する
②購入希望者から買付証明書が提出される
③重要事項説明・不動産売買契約
④土地の引き渡し
それぞれの流れを紹介していきます。
①不動産会社に仲介を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から仲介を依頼する不動産会社を決めます。
複数社への依頼が面倒に感じる人には不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。
不動産一括査定サイトは、一度の登録で複数社に同時に査定を依頼できるため、手間が少ない点が大きなメリットです。
②購入希望者から買付証明書が提出される
販売活動を進めていく中で、購入希望者から売り手に買付証明書が提出されます。
買付証明書には、希望価格や希望引き渡し時期などの条件が記載されています。
買付証明書は「買い付けたい」という意思表示であって、正式な申込書ではありません。
買付証明書の内容に目を通した売主が受理すれば契約締結に移行します。
③重要事項説明・不動産売買契約
登記簿記載の事項や建築基準法上の制限、代金支払い、契約解除の方法などについて説明するのが重要事項説明です。
重要事項説明は宅地建物取引士が行います。
重要事項説明についてまとめた重要事項説明書または売買契約書に不備があった場合は、その場で話し合いによって解決します。
また、契約締結時には手付金の授受を行うのが一般的です。
④土地の引き渡し
土地の引き渡し、残代金を受け取りが完了すれば、一連の土地契約手続きが終了します。
土地の売却によって利益が生じた場合は翌年に確定申告が必要です。
手続き方法が分からない場合は税の専門家である税理士に相談することをおすすめします。
速やかな契約締結には事前準備が必要不可欠
土地売買ではいくつかの段階を踏む必要があるため、事前に手順を確認しておく必要があります。
また、売買契約の締結時、土地の引渡時には準備を怠ると他の同席者に迷惑をかけるものが多いため、何が必要なのかを事前に確認しておくことも大切です。
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