2022年02月13日

固定金利と変動金利はどう違う?各金利タイプのメリット・デメリット

マンション・一戸建てなどのマイホーム購入を検討している人のほとんどは、自己資金だけでは購入資金が不足するため、住宅ローンを利用するのが一般的です。

しかし、住宅ローンと一口にいっても、変動金利型、固定金利型など金利の種類が複数用意されており、どれを選べばいいのかわからず、悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

この記事では、変動金利、固定金利といった各金利タイプのメリットとデメリットについて解説します。

固定金利のメリット・デメリット

住宅金融支援機構のフラット35という住宅ローン商品名を一度は聞いたことがある人も多いと思います。

フラット35とは、35年間借入金利が固定されるタイプのプランです。

他にもフラット10、フラット20のように借入期間(返済期間)が異なるタイプ(返済期間が10年、20年)もありますが、金利が固定される点は同じです。

フラット35は広く利用されていますが、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

固定金利のメリット、デメリットを詳しく説明していきます。

●【メリット】契約条件が最後まで適用されるので返済計画を立てやすい

固定金利の特徴は、借り入れから完済までの金利が変わらないという点です。

契約時の基準金利(市場金利)が完済時まで維持されるため、毎月の返済額、総返済額が変わらず、返済計画を立てやすい点がメリットとして挙げられます。

●【メリット】市場金利が上昇しても金利が固定されたまま

現在は金融緩和によって低金利状態となっていますが、金融緩和の効果によって金利が上昇した場合、変動金利を選択していると返済負担が大きくなります。

しかし、固定金利の場合、市場金利が上昇しても契約当初の金利が最後まで適用されるので安心です。

景気の影響を受けずに済む、金利上昇による返済負担の増加を回避できる点は大きなメリットでしょう。

●【デメリット】変動金利よりも金利が高く設定されている

借入時(契約当初)の住宅ローン金利は、変動金利のほうが固定金利よりも金利設定が低い傾向があります。

そのため、将来的に金利が上昇しなければ、変動金利のほうが返済負担を抑えられるので固定金利だと損をすることに。

また、固定金利の場合、金利が下がっても契約時の金利が維持されるため、支払う利息は変わりません。

しかし、変動金利の場合、金利変動に合わせて金利が下がるので返済負担を軽減できます。

金利が上昇しなければ基本的に損をするのが固定金利のデメリットといえるでしょう。

変動金利のメリット・デメリット

各金融機関は、固定金利と変動金利の両方を用意していますが、選び方がわからないという人も多いと思います。

自分に合った返済方法を選ぶには、変動金利のメリットとデメリットを理解し、固定金利と比較することが必要です。

変動金利のメリット、デメリットの詳細を見ていきましょう。

●【メリット】返済初期の負担を抑えられる

固定金利よりも当初の金利が低いので初期の返済負担を抑えることが可能です。

特に借入額の返済がほとんど終わっておらず元金の大きい状態においては、金利が低いほど返済負担を軽減できます。

金融機関による差がありますが、2倍以上の差を設けているところもあるので要チェックです。

●【メリット】市場金利が低下した場合に返済負担が軽減する

市場金利が低下した場合、連動して適用金利も引き下げられます。

固定金利の場合、連動しないので金利が下がった場合に損をしますが、変動金利だとその恩恵を受けられる点は大きなメリットです。

大規模金融緩和で低金利状態が続いており、これ以上金利が下がる可能性は低いかもしれませんが、低金利状態が続けば十分変動金利の恩恵を受けられるでしょう。

●【デメリット】市場金利が上昇すると返済負担が増加する

固定金利は金利上昇のリスクを抑えられる点が魅力でしたが、変動金利ではそのリスクの影響をまともに受けてしまいます。

「5年ルール」「125%ルール」という急な金利上昇が生じても利用者の返済負担を大幅に上昇させないルールが適用されるため、影響は多少軽減されます。

しかし、金利上昇が続くと、固定金利と比べて最終的な返済負担が大きくなる可能性があるということを覚えておきましょう。

●【デメリット】返済額が変動するので返済計画を立てにくい

変動金利を選択した場合、金利変動にあわせて返済額が変化します。

長期的な返済計画を立てにくく、想定外の事態に戸惑う可能性があります。

金利変動が予想とは異なった場合は、負担が増えることで返済計画に支障が生じる可能性があることも十分に理解した上で選択しましょう。

固定金利期間選択型のメリット・デメリット

固定金利、変動金利はどちらもメリット・デメリットがあるので一概にどちらが良いとはいいきれません。

最近は両方の良さを取り入れた固定金利期間選択型(固定金利選択型)を選ぶ人も増えています。

最後に固定金利期間選択型のメリット・デメリットを詳しく説明していきます。

●【メリット】固定金利期間は金利変動の影響を受けない

固定金利期間の間は固定金利が適用されます。

つまり、固定金利期間中は金利が上昇しても返済負担が増加しないので安心です。

金利上昇リスクには備えたいものの、長期にわたって固定金利を組むのは避けたい人におすすめです。

●【メリット】金利が低下した場合は将来的に返済負担が軽減する

固定金利期間後は一定期間経過後に変動金利に変更される商品が多いです。

変動金利に切り替わった際に市場金利が契約時よりも低下していれば、低い金利が適用されます。

全期間固定金利を選択した場合より返済負担を軽減できる点は大きなメリットといえるでしょう。

●【デメリット】固定金利期間後は金利が変動するので返済計画を立てにくい

固定金利期間後に変動金利が選択された場合、金利が上昇すれば損をします。

数年後にどのくらいの金利になっているかは予想しづらく、返済計画も立てにくいです。

どの金利プランを選択しても、金利変動の影響を何かしら受けるということは理解しておきましょう。

●【デメリット】固定金利期間が長いほど適用金利が高くなる

固定金利期間選択型の場合、固定金利期間の長さによって固定中の適用金利が変化します。

固定金利と変動金利を比較した場合に、変動金利の金利が低く設定されていることからわかるように、固定期間の長短によって金利が変動する点に注意が必要です。

例えば、固定期間を長く設定した場合には、金利変動リスクを抑えられるものの返済負担が大きくなる、短く設定した場合には、返済負担を軽減できるものの一定期間経過後の金利変動次第では損をします。

金利変動のリスクと返済額の増加を考慮しながら固定金利期間を決めましょう。

返済に支障が生じたときは売却で完済

住宅ローンを契約する場合は、返済計画に支障が生じないように、シミュレーションを行い、余裕を持った返済計画を建てることが大切です。

返済計画に支障が生じた場合、不動産を売却してローンを完済する必要がありますが、高く売却すれば手元に少しは資金を残せます。

もし、売却することになった場合は、銀行などの各種金融機関と相談しながら少しでも好条件での売却を目指しましょう。

ソクガイ.JPは、訳あり物件の買い取りにも対応しています。

市場の相場に近い買取価格を実現しているので万が一売却する際は相談してみてはいかがでしょうか?

売却後も住み続けられるリースバックという手段について
株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

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