2021年12月08日

連帯保証人とは?住宅ローン契約時に必要となるケースと解除方法

住宅ローンを契約する際に連帯保証人を求められることもありますが、連帯保証人なしでも住宅ローンの契約を締結できる場合があります。

そのため、どのようなケースで連帯保証人が必要で、どのようなケースで不要なのかが気になっている人も多いのではないでしょうか?

この記事では、連帯保証人とは何なのか、住宅ローン契約時に必要とされるケース、連帯保証人の解除方法などを解説します。

連帯保証人について詳しく知りたいという人は参考にしてください。

住宅ローン利用における連帯保証人とは

不動産を購入する際は、購入金額が高額なので住宅ローンを利用するのが一般的です。

住宅ローンとは、購入する不動産を担保に住宅の購入に必要なお金を借り入れるローン契約です。

購入した不動産に抵当権を設定して担保にすることで、万が一契約者が支払いを滞納した場合でも、金融機関は手続きを経て不動産を売却して現金化すれば融資を回収できます。

上記のように不動産を担保にすることで融資を回収できるため、基本的には銀行と契約書を交わす際に連帯保証人を必要としませんが、連帯保証人を求められる場合があります。

そもそも連帯保証人とは何なのでしょうか?連帯保証人について詳しく説明していきます。

●連帯保証人とは

債務者が債権者に対する債務を履行できなかった場合に、債務者の代わりに債務を負う人です。

保証人という似た言葉がありますが、連帯保証人とはどのような理由であっても債務者の代わりに債務を負担しなくてはならないという点が保証人とは異なります。

連帯保証人の特徴をまとめると以下の通りです。

・催告の抗弁権がない
・検索の抗弁権がない
・分別の利益がない

催告の抗弁権とは、まずは主債務者である本人に返済を求めるように請求できる権利です。

検索の抗弁権とは、主債務者から取り立てできる財産がある場合、主債務者からの返済または財産を差し押さえることを請求できる権利です。

分別の利益とは、保証人が数人いる場合、引き受ける債務額を保証人の数で分散できる権利ですが、連帯保証人にはこれら3つの権利がありません。

つまり、主債務者が借金の借主であっても、主債務者が支払い能力を失った場合、本人と同様の返済義務を負わされるということです。

トラブルに巻き込まれる可能性があるため、余程の理由がない限り連帯保証人になることはありません。

●連帯債務者との違いとは

連帯債務者とは、1つのローンを主債務者と一緒に返済する人物です。

連帯保証人は主債務者が返済不能に陥った場合のみ返済義務を負いますが、連帯債務者の場合はそれぞれの債務者が独立して返済義務を負います。

似たような言葉ではあるものの、仕組みが全く異なるため、違いをしっかり理解しておくことが大切です。

●住宅ローンは連帯保証人が原則不要

住宅ローンの契約書に記載される金額はかなり高額なので、連帯保証人が必須と考えている人も多いと思います。

しかし、住宅ローンは連帯保証人を必要としないケースが多いです。

その理由は、不動産が担保になるためです。担保である不動産を売却することにより債権を回収できる可能性があるため、連帯保証人を基本的に必要としません。

また、親族を連帯保証人にすることが多かったのですが、晩婚化や単身世帯の増加により親族がおらず、連帯保証人を立てることができない人が増えたことも理由として挙げられます。

帯保証人が必要な場合でも、保証契約を締結した保証会社が連帯保証人の代わりになるケースが増えています。

返済不能に陥った場合は保証会社が残債を肩代わりしてくれますが、肩代わりしてくれるだけで債務者の返済義務が免除されるわけではないということを覚えておきましょう。

住宅ローンで連帯保証人が必要になるケース

住宅ローンでは連帯保証人が必要になることはほぼありませんが、以下のようなケースでは連帯保証人が必要とされます。

・ペアローンを契約する場合
・収入合算で住宅ローンを契約する場合

それぞれのケースについて詳しく解説していきます。

●ペアローンを契約する場合

ペアローンとは、親子や夫婦がそれぞれ住宅ローンを申し込んで債務者となる契約形態です。

親と子、夫と妻が債務者となり、互いの契約の連帯保証人となります。

一方が返済不能に陥った場合は、他方が連帯保証人として返済義務を負うのがペアローンの特徴です。

●収入合算で住宅ローンを契約する場合

収入合算とは、借入可能額を増やすための手段です。

住宅ローンの融資額(限度額)は、申込者(契約者)の年収によって決まります。

そのため、本人の年収が少ないケースでは、住宅購入に必要な十分な資金を借りることができない可能性があります。

しかし、収入合算を選択すれば、住宅ローンの契約者は1人でも、親や子、夫や妻の所得を合算して借入額を増やすことが可能です。

収入合算による住宅宇ローンの契約では、契約を締結した人が債務者となり、収入合算した人が連帯保証人になります。

場合によっては合算者が連帯債務者として扱われるケースもあるため、契約内容を確認しておきましょう。

連帯保証人を解除する方法

住宅ローンの連帯保証人になっている人の中には、離婚や滞納により残債の支払い義務を負うリスクを回避したいなどの理由で連帯保証人の解除を希望している人もいると思います。

連帯保証人を解除したいからといって、簡単に解除できるものではありません。

解除するためには、以下の2つのいずれかを選択する必要があります。

・売却して残債を完済する
・住宅ローンを借り換える

それぞれの解除方法を詳しく紹介していきます。

●売却して残債を完済する

売却して残債を完済することができれば、不動産に設定された抵当権を抹消できるため、連帯保証人を解除することが可能です。

不動産の売却方法には、以下の2つが挙げられます。

・不動産仲介会社に仲介を依頼する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

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・不動産仲介会社に仲介を依頼する

不動産会社にまずは査定を依頼します。

査定結果は各不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

しかし、複数の不動産会社に査定を依頼するのに手間と時間がかかります。

手間と時間を省きたいという人には不動産一括査定サイトがおすすめです。不動産一括査定サイトとは、物件情報を一度入力するだけで、複数社の査定を一度に入手できるサイトです。

査定結果と担当者との相性、実績などを比較しながら依頼する不動産会社を総合的に判断しましょう。

・不動産買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取業者であれば、買主と売主の双方が契約条件に合意さえすればすぐに現金化できます。

仲介ではないので仲介手数料を支払わずに済む点も大きなメリットです。

ただし、買取価格が相場と比べて2~3割程度低くなるケースが多いので注意してください。

もし、残債が売却代金を上回る場合は、金融機関への相談が必要です。

その理由は、売却代金で残債を完済できない場合は勝手に不動産を売却できず、金融機関や不動産会社に相談しながら任意売却を視野に入れる必要があるためです。

そのため、買取価格が残債を超えているかどうか、しっかり確認してから売却に臨みましょう。

ソクガイ.jpは、訳アリ物件や共有持分のみの買い取りなど、多種多様な物件の買い取りに対応している不動産コンサルティング会社です。

不動産売却に悩んでいる人は、一度相談してみてはいかがでしょうか?

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●住宅ローンを借り換える

借り換えを行えば、現在の住宅ローンは完済されるため、連帯保証人を解除できます。

ただし、ペアローンや収入合算は、単独の住宅ローンでは借入額が不足する場合に選択することが多く、必ず借り換えられるとは限りません。

残債を単独で支払えるだけの所得がない場合には、借り換え先の審査に落ちるおそれがあるということを覚えておきましょう。

連帯保証人の解除は難しい

住宅ローンの連帯保証人になっている場合、離婚したといった特別な理由があっても勝手に住宅ローンの連帯保証人を解除できません。

連帯保証人を解除するには金融機関の承諾が必要で、基本的には残債の完済を目指すことになります。

しかし、残債が多い場合は現金だけでは補えないため、不動産を売却して残債を補わなくてはなりません。

このように連帯保証人の解除は容易ではないため、連帯保証人を解除したい人は、勝手に解除せずに金融機関に相談しながら対策を探っていきましょう。

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株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

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