相続によって宅地等の土地や家屋等の建物といった不動産を取得した人の中には、不動産も相続税の課税対象なのか気になっている人も多いと思います。
相続税額を計算する際の遺産総額には不動産も含まれるため、しっかりと手続きしなければ税務署からペナルティを課されることになるので注意が必要です。
この記事では、不動産の相続における相続税の計算方法、相続税を軽減できる制度、注意点について解説します。
不動産相続を予定しているという人は参考にしてください。
目次
不動産の相続時に課される相続税とは
親族が亡くなって住んでいた自宅や所有していた敷地等の不動産を相続した場合、不動産も相続税の課税対象となるのか気になっている人もいると思います。
相続税の課税対象となるのは、被相続人（亡くなった人）の所有していた現金だけでなく、金品や証券、不動産等の資産です。
相続税を納める必要があるにもかかわらず納めなかった場合、後で税務署からペナルティを課されるため、相続税の計算方法を事前に把握しておくことが大切です。
●相続税は基礎控除額を引いて算出する
相続税はすべての相続財産（遺産）に対して課されるわけではありません。
「3000万円+600万円×相続人の数」で算出した基礎控除額を引いて残った額が課税対象となります。
法改正により控除額が減少しており、課税対象となるケースが増えているのが現状です。
そこで、生前に現金を不動産に換える、所有している空き地は土地活用の一環として賃貸経営を始めるといったように相続税評価額を下げるための相続税対策が注目を集めるようになりました。
●相続税の税率は課税価格によって異なる
相続税の税率は一律ではありません。法定相続分に応ずる取得金額が増えれば増えるほど適用される税率が高くなる以下のような仕組みとなっています。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10% | － |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
参考：「No.4155 相続税の税率」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm
不動産にかかる相続税を軽減できる主な制度
相続税の税率が最大55%という現状に対して、少しでも納付する税金を減額したいと考えている人も多いと思います。
不動産にかかる相続税を軽減できる（節税効果が期待できる）主な制度（特例）には以下の3つが挙げられます。
・配偶者の税額の軽減
・未成年者の税額控除
・障害者の税額控除
それぞれの制度を詳しく説明していきます。
●配偶者の税額の軽減
配偶者の税額の軽減とは、相続が発生した際に法定相続人に配偶者が含まれている場合は、実際に取得した正味の遺産額が1億6000万円または配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額まで配偶者は相続税が課されないという制度です。
相続税の申告期限までに分割されていない財産は税額軽減の対象外となるので注意してください。
参考：「No.4158 配偶者の税額の軽減」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm
●未成年者の税額控除
未成年者の税額控除とは、相続人が未成年者の場合は、一定の金額（満20歳になるまでの年数×10万円）が相続税額から控除される制度です。
※年数1年未満は切り上げ
未成年者本人の相続税額より控除額が大きい場合は、扶養義務者の相続税額から控除できます。
参考：「No.4164 未成年者の税額控除」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4164.htm
●障害者の税額控除
障害者の税額控除とは、相続人が85歳未満の障害者である場合は相続税額から一定額（障害者本人が万85歳になるまでの年数×10万円が控除額）が控除される制度です。
※年数1年未満は切り上げ
特別障害者の場合には、控除額が1年につき20万円になります。
控除しきれない額は扶養義務者の相続税額から差し引けることも覚えておきましょう。
※参考：「No.4167 障害者の税額控除」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4167.htm
不動産相続における注意点
相続が発生してから時間をかけて手続きを進めればいいと思っている人も多いかもしれませんが、相続は何かとトラブルが発生しやすいので注意が必要です。
相続においては知らないと損をするケースが数多くあり、事前に注意点を把握した上で相続に臨むことが重要です。
不動産相続における注意点として、以下の3つが挙げられます。
・相続税の申告と納税には期限が設けられている
・申告・納税が期限を過ぎるとペナルティが適用される
・相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象となる
それぞれの注意点について詳しく紹介していきます。
●相続税の申告と納税には期限が設けられている
相続税の申告や納税は、いつでも自由に行えるものではありません。
期限が設けられているので、期限に間に合うように手続きを進める必要があります。
申告と納税の期限は、相続開始から10カ月以内となっています。
相続税の申告だけではなく、納税も10カ月以内であるという点に注意が必要です。
遺産分割協議という遺産分割について法定相続人が集まって話し合う協議が期限内に成立していないケースでも、一旦相続税を申告・納税しなくてはならないということを覚えておきましょう。
●申告・納税が期限を過ぎるとペナルティが適用される
正当な理由なく相続開始から10カ月を経過しても申告を行わなかった場合には、無申告加算税というペナルティが適用されるので注意が必要です。
自主的に申告した場合は追加納付した税額の5%、税務調査で判明（発覚）後に申告した場合は追加納付額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%も加算されます。
申告・納税期限までに申告を行わなかった場合、納税が完了するまで延滞税も発生します。
税負担が大きくなるため、速やかに申告・納税を行いましょう。
●相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象となる
相続税対策の一環として、生前贈与を検討しているという人も多いのではないでしょうか？
しかし、相続開始前3年以内に行われた贈与は、相続として扱われるという点に注意してください。
相続開始前3年以内に行われた贈与については、贈与税ではなく、相続税の対象となります。
これは、相続税対策のための駆け込み贈与への対策です。
1年あたり110万円以内の贈与は贈与税が課されませんが、相続開始前3年以内に行われた贈与は相続税の課税対象となるので覚えておきましょう。
相続税対策は必須
法改正によって相続税の基礎控除が減額となったため、相続税対策は必要不可欠になったと言えます。
しかし、独断で相続税対策に取り組むと、脱税のリスクが高まる、節税効果を最大限に活かしきれない可能性もあるため、税理士といった専門家に相談することをおすすめします。
また、相続財産に不動産が含まれているケースでは、相続人同士の話し合いがうまく進まないということも珍しくありません。
円満に不動産の相続方法についての話し合いを解決できそうにない場合は、弁護士に相談するのも選択肢の1つと言えるでしょう。
円満に財産分与ができず、自分の共有持分だけを売却できないか悩んでいる人には専門の買取業者に買い取ってもらうという選択肢があります。
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