転勤や家族構成の変化などの理由で現在の住まいの売却を検討している方の中には、どのような手順で売却を進めればいいのか、売却時のコツを知っておきたいと考えている方も多いのではないでしょうか？
事前準備がしっかりできていない状態で売却に臨むと、スムーズに売却が進まない、売却価格が安くなり損をする可能性もあるので注意が必要です。
この記事では、不動産売却で重要な事前に知っておくべき売却の流れや押さえておくべき注意点などを解説します。
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家を売るときの流れ
「家を売却する際は不動産会社に相談すればいい」と思っている方も多いかもしれませんが、事前準備が整っていない状態で不動産会社に相談しても意味がありません。
事前にどのような流れで売却を進めるのか把握した上で適切なタイミングで不動産会社に相談することが失敗を未然に防ぐためにも大切です。
現在住んでいる中古一戸建てや中古マンションまたは相続した空き家などを売却するときの手順（売却方法）は以下の6つです。
①家がいくらで売れるのか相場を調べる
②不動産会社に査定を依頼する
③媒介契約を締結する
④売却活動を行う
⑤売買契約を締結する
⑥家を引き渡す
それぞれの手順（流れ）を詳しく解説していきます。
●家がいくらで売れるのか相場を調べる
不動産会社や不動産買取業者などに査定を依頼しても、査定額が適正価格なのかが分からなければ査定を依頼する意味がありません。
査定価格が正しいのか判断するためにも、家がいくらで売れるのか相場（市場価格）をチェックしておく必要があります。
相場を調べる方法として、不動産ポータルサイトに掲載されている築年数や土地の大きさといった条件が似た類似物件の売出価格を調べるという方法が挙げられます。
査定を依頼する前にどの程度の売買価格（成約価格）になるのか目安を把握しておきましょう。
●不動産会社に査定を依頼する
相場を把握した後は不動産会社に査定を依頼します。不動産会社の査定は机上査定（簡易査定）、訪問査定（詳細査定）の2種類があります。
机上査定（簡易査定）とは、現地確認を行わずに過去の取引事例などに基づいて行われる査定です。
現地確認を行わないので早ければその日のうちに査定結果が分かりますが、査定精度が訪問査定よりも低いというデメリットがあります。
訪問査定（詳細査定）とは、机上査定の情報に現地確認で得た情報を反映させるため、査定精度が高いというメリットがある一方、査定結果が分かるまでに時間を要するのがデメリットです。
不動産会社ごとに査定結果が異なるため、複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、最後にいくつかに絞ってから訪問査定を依頼します。
複数の不動産会社に査定を依頼するのに手間と時間がかかるという人は、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サービスを利用することも選択肢の1つです。
●媒介契約を締結する
査定結果や担当者との相性などを比較しつつ信頼できる不動産会社をいくつか絞った後、媒介契約の締結に移ります。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。違いをまとめると以下の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数社との契約 | 可能 | 1社だけ | 1社だけ |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズへの登録 | 任意 | 契約締結後7日以内 | 契約締結後5日以内 |
| 状況報告 | 義務はなし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
自己発見取引とは、自分で購入希望者を見つけた場合に直接契約できるかどうかです。専属専任媒介契約のみ、直接ではなく必ず不動産会社を介さなくてはなりません。
複数社に依頼したい人は一般媒介契約、自己発見取引も視野に入れたい人は専任媒介契約、早く契約締結を目指したい場合はレインズへの登録までの期間が短い専属専任媒介契約が向いています。
●売却活動を行う
媒介契約を締結した後は、不動産会社は媒介契約の内容に基づきながら売却活動（販売活動）を進めます。
購入希望者が現れた場合には内覧を行いますが、内覧時の印象が結果を左右するので要注意です。
例えば、部屋に物が散乱している、笑顔で対応しなかった場合、内覧でマイナスの印象を与えます。
住みながら売却するケースでは、いつ内覧に来ても問題がないように日々片付けておく、笑顔での対応を心がけましょう。
●売買契約を締結する
内覧を終えた買主と売主が購入申込書の内容に同意した場合、売買契約の締結に移行します。
売買契約を締結する際には、購入後のトラブルを未然に防ぐために宅地建物取引士という専門資格を持っている不動産会社の従業員が重要事項説明書に基づく説明を行ってくれます。
説明を受けた後は、買主と売主は記名・押印し重要事項説明は完了です。
その後、売買契約書にも記名・押印し、手付金の支払いが行われれば売買契約の締結も終了します。
●家を引き渡す
売買契約の締結終了後、売買契約書に記載されている指定日に家を引き渡します。
住んだまま売却を進めていた場合、指定日までに引っ越しを進める、鍵を用意しておかなくてはなりません。
間に合うように逆算して準備を進めましょう。
家を引き渡す際に、残金の決済と住宅ローンの支払いがまだ残っている場合は残債の決済が行われます。
残債の決済が行われると同時に設定されていた抵当権の抹消手続きも進められます。
家を売るときに押さえておくべき注意点
家を売るときは失敗を未然に防ぐために売却のステップを事前に把握しておくだけでなく、注意点もしっかり押さえておく必要があります。
家を売るときに押さえておくべき注意点を詳しく解説していきます。
●売却代金を全て自由に使えるわけではない
売却代金を全て自分の自由に使えると思っている人もいるかもしれませんが、お金を全て自分の自由に使えるというわけではありません。
「売却後の支払いに充てるお金がない」といったトラブルを未然に防ぐためにも、どのような費用がかかるか把握しておくことが大切です。
売却代金から不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書に貼付する印紙税、登記費用といった各種費用・税金を引いて残った分のみ自由に使えます。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法に定められていますが、実際にいくらに設定されているのかは各不動産会社で異なるため、確認してから契約を締結しましょう。
●確定申告・納税の必要があるケースも
家を売却して売却益が生じた場合、確定申告を行い、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下または5年超なのかで大きく異なるため、売却益が出そうなケースでは5年を超えてから売却することをおすすめします。
しかし、3,000万円の特別控除を利用できるため、譲渡所得税がかかることは基本的にありません。
だからと言って確定申告が不要というわけではなく、特別控除を利用するまたは売却損による損益通算を利用する場合にも確定申告が必要なので確定申告は必ず行いましょう。
住宅ローンの返済が残っていても家を売ることはできる？
家の売却を検討している人の中には、住宅ローンの返済が残っていても売却できるか気になっている人も多いと思います。
住宅ローンの返済が残っていても問題なく売却できるのかを最後に解説していきます。
●売買代金で住宅ローンを完済できれば売却可能
住宅ローンをまだ完済していない場合、抵当権が設定されたままになっています。
抵当権は住宅ローンを提供する金融機関が融資を回収できない場合に不動産を売却して融資を回収するために設定します。
そのため、抵当権が設定されたままの不動産を売却することも可能ですが、買主は抵当権が実行されるリスクと隣り合わせなので需要はほとんどありません。
売却代金で住宅ローンを完済、抵当権を抹消することを約束して売却を進めることになるため、問題なく売却を進めるには売買代金で住宅ローンを完済することが必須と言えます。
住宅ローンが残っている状態で売却したいならリースバックもおすすめ。
●売買代金で住宅ローンを完済できない場合の解決策
売買代金で住宅ローンを完済できない場合の解決策として、以下の3つの方法が挙げられます。
・住み替えローンを契約して完済する
・無担保ローンを契約して完済する
・任意売却を選択する
それぞれの解決策について詳しく解説していきます。
・住み替えローンを契約して完済する
住み替えローンとは、新居購入費用と住宅ローンの残債を合算した金額を借りることができるローンです。
住み替えローンを契約して残債を完済すれば、問題なく不動産を売却できます。
しかし、住み替えを予定している場合にしか利用できない、借入金額が大きくなることにより返済負担も大きくなるというデメリットを伴うという点に注意が必要です。
・無担保ローンを契約して完済する
無担保ローンとは、不動産や車などの担保なしで借りることができるローンです。
住宅ローンの残債と同額を借りて完済すれば、問題なく不動産を売却できます。
住み替えを予定していない場合でも利用できる点がメリットですが、金利が高く設定されていることが多く、返済負担が大きくなるというデメリットも伴うという点に注意しましょう。
・任意売却を選択する
任意売却とは、残債を完済できない場合でも抵当権を抹消してもらえるように金融機関に許可をもらい売却を進めることです。
任意売却を選択したからと言って、残債を返済せずに済むというわけではありません。
引き続き残債を分割で返済していかなくてはならないということを理解した上で交渉に臨みましょう。
家の売却は事前準備が需要
不動産会社に全て任せておけば安心というわけではありません。
事前準備がしっかりできていなければ、不動産売却に失敗する可能性もあるということを理解した上で売却に臨むことが大切です。
不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼するという方法以外にも、不動産買取業者に買取を依頼するという方法もあります。
例えば、「ソクガイ.jp」は買取価格が安くなりがちな不動産買取において相場通りの買取を実現している不動産コンサルティング会社です。
不動産を今すぐ現金化したい、高く売却したいという人はソクガイ.jpに相談することをおすすめします。
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「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
