2022年04月06日

火事物件の売却時の注意点は?買取業者の利用をおすすめする理由

多くの人が事故物件と聞くと、「その家の中で亡くなった人がいる」物件を連想するかもしれません。

しかし、実際には人が亡くなっていなかった場合でも、事故物件に含まれるケースもあります。

火事が起きた物件もその一例です。

「そんな家に住んでも大丈夫?」と思う人は一定数いる以上、心理的瑕疵として扱われます。

つまり、火事があった物件の売却は「心理的瑕疵がある物件を売却する」ことにあたる以上、慎重に進めなくてはいけません。

押さえるべきポイントについて解説しましょう。

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火事物件を売却するときに押さえるべきこと

火事物件を売却する際は、まずは「過去に火事が起きたこと」をしっかり購入希望者に伝える必要があります。

また、自分や家族の希望によっては売却するのではなく、建て替えて住み続けることも選択肢に入れても良いかもしれません。

これらの点について、詳しく掘り下げてみましょう。

●火事にあったことに対する告知が必要

過去に火事があった物件を売却する際は、告知義務を負います。

過去に火事があった事実を売主に伝えず売却し、引き渡しをした後にその事実が発覚した場合、深刻なトラブルになるので注意しましょう。

売主は買主に対して契約不適合責任(従来の瑕疵担保責任)を追及できます。

そのため、契約の解除や損害賠償、追完請求、代金減額請求などの措置を取ってくることがあるのです。

なお、追完請求とは目的物が契約の内容に適合しない場合に、目的物の補修、代替物の引き渡しまたは不足分の引き渡しを請求することを指します。

火事があった物件の引き渡しの場合は「気にならないように買主の負担でリフォームするよう請求する」などが考えられるでしょう。

一方、代金減額請求とは文字通り「売却代金を値引きする」ための請求です。

「火事があった物件なのだから、相場よりだいぶ安くしてほしい」と請求されると考えましょう。

●物件の火災は心理的瑕疵となる

過去に火事があった場合、その事実を伝えなくてはいけないのは、心理的瑕疵にあたるためです。

心理的瑕疵と「何かイヤだ、と思われる要素」と考えましょう。

火事以外にも、自殺・殺人、事件や事故による死亡があった物件や近隣に葬儀場・火葬場などの嫌悪施設、指定暴力団等の事務所がある物件は、心理的瑕疵がある物件として扱われます。

なお、何年前の火事であっても心理的瑕疵に該当する可能性はゼロではありません。

何が心理的瑕疵に該当するかの明確な基準が定められていないためです。

結局のところ、買主がどう判断するか次第ですが、売却の際は不動産会社の担当者にも火事があった事実を伝え、告知事項の1つとして盛り込んでもらうようにしましょう。

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●売却と建て替えのどちらがおすすめ?

自分や家族が所有する不動産で火事が起きた場合、事故処理や修復が済んだ後にどうするのが良いかは、ケースバイケースです。

例えば、築年数が浅い物件で火災が起きた場合、多少安くなっても売却したほうが得になることも十分に考えられます。

物件の価格には心理的瑕疵の有無以外にも、立地や間取りなど、さまざまな要素が影響するためです。

また、周囲の目が気になる場合も、思い切って売却してしまい、引っ越すほうが自分や家族のストレスも減らせるでしょう。

一方、周囲との関係に問題がなかったり、建物や土地に思い入れがあったりする場合は、建て替えも選択肢に入ってくるはずです。

このあたりは自分や家族の価値観にもよりますが、費用面で折り合いがつくようなら前向きに検討して良いでしょう。

火事物件のデメリット

火事物件には心理的瑕疵がある以上、関連したデメリットも生じます。

具体的にどんなデメリットがあるのかも知ってきましょう。

●物件の価値が下がることがある

一口に「火事にあった物件」と言っても、どれだけ価値が下がるかは火事の規模に左右される部分があります。

いわゆるボヤ程度であればさほど価値は下がらないでしょう。

一方、限りなく全焼に近い半焼であった場合は大規模な工事を行わないと人が住めません。

そのため、価値も大幅に下がります。

適切な修繕が行われ、人が住める状態になっているかどうかで物件の価値も変わるため、できるだけ火災保険を使って修繕しましょう。

●火事により亡くなった人がいる場合はさらに売却が難しい

不幸なことに、火事で亡くなってしまった人がいた場合、物件を売るのはさらに難航します。

心理的瑕疵に該当するのはもちろん、「不幸があった家なんて縁起が悪くて無理」と嫌がる人は一定数いるためです。

周辺の相場より大幅な値下げをしないとなかなか売れない可能性も出てきます。

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火事物件の売却時のポイント

火事物件を売る際は、通常の物件を売るとき以上に配慮が求められます。

そこで、売却にあたって意識すべきポイントについてもまとめました。

●物件を取り壊して売却する

火事物件が売れにくい理由の1つに「火事が起きた建物がそのまま残されていること」が挙げられます。

そのため、建物を取り壊して更地にすれば、買い手の抵抗感も薄れるでしょう。

ただし、解体費用がかかる点に注意が必要です。

また「以前は建物が建っていたものの、火事に巻き込まれて取り壊すことになった」事実も、しっかり買主に伝えるようにしましょう。

●修繕後にホームインスペクションを行う

火事の程度がそこまで深刻でもなく、修繕を行って住める状態になった物件を売却する際は、ホームインスペクションを行ってからのほうが好ましいでしょう。

ホームインスペクションとは住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の状態を調査し、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に診断するための検査のことです。

住宅診断や建物検査とも呼ばれます。

いわば「住宅の性能に問題がないことを立証するための第三者による検査」であるため、買手にも「住む分には問題ない」という印象づけることができます。

●事故物件に強い業者に買取をしてもらう

火事物件も含め、心理的瑕疵のある物件の売買は難しいとされています。

不動産会社の担当者がどうやって買主に伝えるかによっても、成果が左右される部分があるためです。

最終的には買主がどう考えるか次第ですが、経験値の浅い担当者がついた場合、難航するのも珍しくありません。

また、首尾よく引き渡しまで進んだとしても、コミュニケーションミスが原因で契約不適合責任を問われる可能性もゼロではないのです。

できるだけ早く売却したい場合は、事故物件に強い不動産会社に買取を依頼したほうが良いでしょう、買主が業者である場合は、契約不適合責任が免除される条件で契約を結ぶことができるためです。

ソクガイ.jpでも、火事物件のようないわゆる「訳アリ物件」の買取に対応しています。

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火事物件を売却したい際はコミュニケーションミスに注意

火事物件を「縁起が悪いからイヤだ」と思う人は一定数います。

それだけに、売却する際は不動産会社の担当者や買主とのコミュニケーションミスに注意しましょう。

特に、以下の点は注意するようにしてください。

  • 火事があった事実をはっきり伝え、告知事項にも盛り込んでもらう
  • 修繕やホームインスペクションを行った場合はその事実も伝える

なお、売買契約を締結し、引き渡す前に火事が起きた場合も、売主が責任を負います。

売主には物件を保全する(契約した通りの条件で引き渡せるようにする)義務があるためです。

仮に、火事の影響で物件が毀損した場合は、売主が修復を済ませてから引き渡しましょう。

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株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

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