2022年02月11日

土地の売却の進め方|引き渡しまでの流れや費用、売却のポイント

土地の所有者や相続で土地を取得した人の中には、自分で使用するのではなく、売却による現金化を検討している人もいます。

しかし、どのように売却を進めればいいのか、売却方法がよく分からず悩んでいるという人も多いのではないでしょうか?

不動産売却の流れを把握しないまま売却を進めた場合、想定外のトラブルに巻き込まれる可能性があるので注意が必要です。

この記事では、土地の売却における引き渡しまでの流れや費用、売却のポイントなどについて解説します。

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土地売却の流れ

マンションや戸建て住宅といった物件(マイホーム)を売却する際は、不動産会社に相談しながら売却を進めていくのが一般的です。

土地を売却する際も特に大きな違いはなく、基本的に不動産会社に相談しながら売却を進めますが、正しいステップを理解した上で進めた方がスムーズに売却が進むので確認しておくことをおすすめします。

土地売却の流れは以下の5つのステップです。

①必要書類を準備する
②不動産会社に査定を依頼する
③不動産会社と媒介契約を締結する
④売却活動・売買契約の締結
⑤土地を引き渡す

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

①必要書類を準備する

まずは必要書類を準備します。

土地売却の際に必要な書類として、以下のようなものが挙げられます。

・本人確認書類(運転免許証、パスポート、健康保険証)
・実印、印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
・住民票
・登記権利書または登記識別情報
・固定資産税納税通知書

発行・準備に時間がかかるものもあるので早めに用意しておきましょう。

②不動産会社に査定を依頼する

必要書類の準備後は、売却時の売出価格(売却価格)を決める必要があるため、どのくらいの価格で売れるのか調査します。

自分で調べることも可能ですが、実勢価格との乖離が発生しやすいため、不動産会社に査定を依頼して土地の価値を把握するのが一般的です。

ただし、不動産会社によって査定で何を重視するか異なるため、査定価格(査定額)に差が生じます。

そのため、査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼するのがコツです。

複数社への依頼が面倒な人は一度に複数社に査定を依頼できる不動産一括査定サイトを利用すれば、無駄な手間を省けるでしょう。

③不動産会社と媒介契約を締結する

査定結果や売却実績、担当者との相性などから総合的に仲介を依頼する不動産会社を選択します。

不動産会社の選択後は、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約は以下の3種類です。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に仲介を依頼可能、自分で探した買い手と不動産会社を介さずに直接契約を交わすことが可能です。

自由度の高い契約内容ですが、不動産会社が専念しにくく、契約成立まで長期化しやすい点に注意してください。

専任媒介契約は1社だけに依頼可能である一方、自分で探した買い手と直接契約が可能である点は一般媒介契約と同様です。

REINS(レインズ)という広範囲に買い手を募集できるサイトへの登録が必須なので、速やかな契約成立が期待できます。

専属専任媒介契約は1社だけに依頼可能、自分で探した買い手と契約する際も不動産会社を介して締結しなくてはならない契約形態です。

専任媒介契約と比較してREINSへの登録期間の短縮、報告義務が頻繁など不動産会社の義務が大きいため、さらに速やかな契約成立が期待できます。

状況に応じて自分に合った契約形態を選択しましょう。

④売却活動・売買契約の締結

売却活動とは、広告の掲載、購入希望者の内覧対応などのことです。

買主と売主の双方が条件に合意した場合は売買契約の締結に移行します。

土地に何らかの不備があった場合には、契約不適合責任を問われるので売買契約書の内容に注意が必要です。

免責事項を盛り込む、不備についてあらかじめ記載しておくなど、事前にトラブル回避策を不動産会社と話し合っておくことをおすすめします。

また、売買契約締結時は買主から売主に手付金の支払いが行われるので覚えておきましょう。

⑤土地を引き渡す

売買契約締結時に決めた引き渡し日に手付金を引いた残代金の決済が行われます。

建物を解体して更地として売却する際は、住宅ローンの残債があるケースも。

そのようなケースでは、売却代金で完済、抵当権を抹消しなくてはなりません。

最後に土地を買主に引き渡し、所有権移転登記を済ませれば売買完了です。

 

土地売却にかかる費用

土地売却で得た売却代金は、そのまま自由に利用できるわけではありません。

土地売却にかかる費用を引いて残った分を利用できるので、どのような費用がかかるのか把握しておくことも大切です。

土地売却にかかる主な費用として、以下の4つが挙げられます。

・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・諸費用

それぞれの費用を詳しく説明していきます。

●仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。成約に至った場合に発生します。

支払い時期は不動産会社で異なるので確認しておくことが大切です(売買契約時に半分、決済時に残りの半分または決済時に全額など)。

宅地建物取引業法には手数料の上限が以下のように定められています。

取引価格 仲介手数料の上限
400万円超 取引価格×3%+消費税
200万円以上400万円以下 取引価格×4%+消費税
200万円以下 取引価格×5%+消費税

取引価格が400万円を超えているケースでは、「売買価格×3%+6万円+消費税」という速算式でも算出できます。

●印紙税

印紙税とは、売買契約を締結する際にかかる税金です。売買契約書に収入印紙を貼付して納めます。

売却代金によって印紙税の金額が変動します。

売主と買主の2通分の印紙税が必要で、売主と買主で折半するのが一般的です。

印紙税の金額は、取引価格により以下のように異なります。

取引価格 税額
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 1万円
1,000万円超5,000万円以下 2万円
5,000万円超1億円以下 6万円
1億円超5億円以下 10万円

 

●登録免許税

登録免許税とは、法務局(登記所)で登記をする際にかかる税金(手数料)です。

所有権移転登記や抵当権抹消登記などがありますが、前者は買主負担、後者は売主負担となるのが一般的です。

抵当権抹消登記では1つの不動産につき1,000円、土地のみだと1,000円、住宅を含む場合には土地と建物で2,000円かかります。

●諸費用

他にも、登記手続きを司法書士に依頼した場合にかかる司法書士報酬、土地の地積測量図の作成を土地家屋調査士に依頼する際にかかる測量費用などがあります。

また、古家を解体して更地にしてから売却する際にかかる解体費用、地盤改良や埋設物の撤去なども必要になるケースも。

住宅ローンを一括返済する際は、繰上返済手数料もかかってくるのでどのような費用がかかるのか事前に確認しておきましょう。

土地を売却する際のポイント

土地を売却する際に押さえておくべきポイントとして、以下の2つが挙げられます。

・事前に土地の相場を把握しておく
・素早い売却が必要なときは不動産買取業者の利用を検討する

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●事前に土地の相場を把握しておく

不動産会社の査定結果が正確とは限りません。

正しい売出価格を設定するためにはおおよその相場を把握しておくことが大切です。

不動産ポータルサイトなどで類似条件の土地がいくらで売り出されているかを確認しておくと良いでしょう。

 

●素早い売却が必要なときは不動産買取業者の利用を検討する

買取だと、買主と売主の双方が契約条件に合意すればすぐに成約します。

そのため、成約までの時間を短縮できるというメリットがあります。

無駄な固定資産税や都市計画税がかからずに済む、仲介ではないので仲介手数料がかからない点も大きなメリットです。

しかし、買取価格が市場相場と比べて2~3割低くなる傾向がある点に注意が必要です。

ソクガイ.jpは訳あり物件の買い取りにも対応しています。

市場相場に近い買取価格を実現しているので高く売却したいという人は一度相談してみてはいかがでしょうか?

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買い取りも視野に入れながら判断

不動産会社に仲介を依頼するのが最適な売却方法とは限りません。

土地の条件によっては買い取りを選択した方が好条件で成約できる可能性もあるため、買い取りも視野に入れることをおすすめします。

買い取りでは基本的に買取価格の高い不動産会社に依頼すれば問題ありませんが、仲介の場合には必ずしも査定結果の高い不動産会社が良いとは限りません。

実績や担当者との相性など総合的に判断しましょう。

株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

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