相続した土地、将来何かに活用しようとして取得した更地（空き地）などを所有している人の中には、敷地が利用されないまま放置され続けている遊休地になっている人も多いのではないでしょうか？
遊休地は使用していない場合でも固定資産税や都市計画税といった税金が課されるため、何かしらの土地活用を検討することをおすすめします。
この記事では、そもそも遊休地とは何なのか、遊休土地との違い、活用をおすすめする理由、代表的な活用法について解説します。
遊休地を所有している人は参考にしてください。
目次
遊休地とは？
インターネットで遊休地について調べると、遊休土地という言葉も表示されるため、遊休地と遊休土地は同じものだと思っている人も多いのではないでしょうか？
正確には遊休地と遊休土地は全く異なるものなので、誤解しないために双方の違いを把握しておくことをおすすめします。
遊休地と遊休土地との違い、遊休土地を所有している場合の選択肢について詳しく説明していきます。
●遊休地と遊休土地の違い
遊休地とは、取得してから使用していない土地のことです。
遊休土地とは、国土利用計画法による土地取引の許可または届け出をして取得した一定規模以上の土地で、尚且つ周辺地域の計画的な土地利用を図るために有効適切な利用を特に促進する必要があると都道府県知事が認めた一定以上の面積の土地で、取得してから2年以上使用していない土地です。
一見同じように思えますが、一種低層住居専用地域といった用途地域の定められている市街化区域で1,000平方メートル以上、都市計画区域で3,000平方メートル以上と具体的に規定されているのが遊休地との大きな違いです。（都市計画区域外では5,000平方メートル以上）
遊休土地（遊休農地）の通知を受けた場合には、6週間以内に利用または処分の計画を届け出る必要があります。
上記の条件に該当していない一定面積以下の遊休地でも、固定資産税や都市計画税といった税金が無駄にかかるので放置しておくことはあまりおすすめしません。
●売却するのも選択肢の1つ
遊休地を所有していても、固定資産税や都市計画税などが課税される、外部に管理委託する場合は管理費といった無駄な支出や管理の手間がかかることになります。
将来的に遊休地を使用する予定がないのであれば、売却するのも選択肢の1つです。
売却によって不動産の所有者でなくなった場合、固定資産税や都市計画税、管理費などの負担せずに済みます。また、売却によってまとまったお金が手に入る、近隣住民とのトラブルを回避できるといったメリットもあります。
遊休地を売却する際は、宅地建物取引士の在籍している不動産会社に査定を依頼して売却活動に取り掛かっていくのが一般的です。
しかし、なかなか買い手が見つからないケースも珍しくありません。
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遊休地の活用をおすすめする理由
遊休地を特に活用せずにそのまま放置しておくことはあまりおすすめしません。
その理由は、活用したほうが以下のようなメリット（恩恵）があるためです。
・固定資産税の負担を軽減できる
・活用することによって継続的な収益が期待できる
・放置することによる近隣トラブルを未然に防げる
それぞれの理由を詳しく解説していきます。
●固定資産税の負担を軽減できる
使用していない空き地であっても、固定資産の所有者は毎年の固定資産税（14％）や都市計画税（0.3％）などの税金が課されます。
特にマンションやアパート、一戸建て住宅のような建物の建っていない土地（宅地ではない）の場合は、軽減措置・特例が適用されないので税負担が大きいという点に注意してください。
仮にアパート経営やマンション経営などの賃貸経営を開始した場合は宅地に変更となるため、税負担を1/6まで軽減できます。
また、都市計画税は1/3となります。
将来的に土地の使用を予定しているのであれば、それまで活用したほうが固定資産税の節税効果が得られるでしょう。
●活用することによって継続的な収益が期待できる
空き地を単に所有しているだけでは、固定資産税や管理費用などの支出が発生するだけです。
しかし、何らかの活用法を選択した場合、賃料や利用料などの収入が得られるようになります。
受け取った賃料や利用料などの収入は、固定資産税の支払いや生活費、老後の年金に充てられます。
土地活用には初期費用がかかりますが、支出しか生じなかった空き地の有効活用につながるでしょう。
●放置することによる近隣トラブルを未然に防げる
空き地のまま放置していると以下のような問題が発生する可能性があります。
・害獣の糞尿、害虫の発生などのトラブル
・雑草や木が生い茂ることによるトラブル
・不法投棄や不審者が住み着くことによるトラブル
土地活用を開始した場合、管理が行き届くようになるため、上記のトラブルを回避できます。
その結果、近隣住民との良好な関係をこれまで通り維持できるでしょう。
代表的な活用方法とメリット・デメリット
遊休地の土地活用と言っても何でも良いわけではありません。
立地に合っていない、需要が期待できない土地活用を選択すると、想定通りの収入が得られず資産を大きく減らす可能性もあるので要注意です。
土地活用を成功へと導くには、代表的な活用方法のメリット・デメリットを事前に把握してから活用方法を選択することが重要なポイント（コツ）です。
代表的な土地活用である賃貸経営、太陽光発電、駐車場経営のメリット・デメリットを紹介していきます。
●賃貸経営
賃貸経営とは、賃貸マンションや賃貸アパートなどの収益物件（賃貸物件・投資用不動産）を建築し、貸し出すことにより家賃収入を得る土地活用です。
住宅を建設するので、固定資産税や都市計画税の節税効果だけでなく評価額を下げることで相続税の節税効果も期待できます。
また、安定的・継続的に得られる家賃収入は生活費の補填、老後の生活費の確保につながります。
しかし、投資用物件を新築する際の初期投資が大きいという点に要注意です。
不動産投資初心者が賃貸経営を開始する場合は、リスクを少しでも軽減するためにも不動産会社のサポートが必要不可欠と言えるでしょう。
●太陽光発電
太陽光発電は太陽光さえしっかりパネルに当たっていれば売電収入が得られるため、賃貸経営のような空室リスクや家賃滞納リスクなどを気にせずに済みます。
しかし、太陽光発電設備を設置する際に開発許可が必要になるケースもあります。
また、許可が下りるまで時間を要するケース、許可が下りないケースもあるので要注意です。
太陽光発電が普及したことにより初期投資費用は以前と比べて少なくなったものの、年々買取単価が下がっているため、太陽光発電による大きな利益はあまり期待できないということを理解した上で始めましょう。
●駐車場経営
駐車場経営は平坦な土地であれば、特に初期投資を必要とせず手軽に始められるのが大きな魅力です。
しかし、賃貸経営のように物件を建築しないため、固定資産税や相続税の節税効果は期待できません。
太陽光発電と同様、収益性はそこまで高くなく需要の有無の判断が難しいので注意が必要です。
そのため、駐車場経営を始める際には、コインパーキング業者や不動産会社などの専門家のサポートが必須と言えるでしょう。
遊休地は有効活用または売却
遊休地を所有している場合、将来的に使用する予定がないのであれば売却することをおすすめします。
しかし、将来的に使用する予定がある場合は遊休地のまま放置していても損をするだけなので、何らかの有効活用を検討する必要があります。
例えば、事業用定期借地として貸し出す、市民農園として運用、トランクルームを設置するなどです。
上記のようにさまざまな活用方法がありますが、どのプランが合っているか見抜くことは容易ではありません。
土地活用を成功させるには、独断で決めず専門家に相談しながら決めることが重要と言えるでしょう。
「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
