新築マンションまたは中古マンションを購入したものの、転勤や家族構成の変化などの理由で住み替えを検討している人もいると思います。
マイホームを所有している状態で住み替える場合、新居の購入だけでなくマンション売却も並行しながら進めなくてはならないため、何かと手間と時間がかかるので注意が必要です。
この記事では、マンションを住み替える際の流れ（手順）、買い先行と売り先行の違い、押さえておくべきポイントなどを解説します。
マンションの住み替えを検討しているという人は参考にしてください。
目次
マンションを住み替える流れ
マンションを住み替える場合、売却と購入の両方を並行しながら取り組まなくてはなりません。
そのため、速やかに住み替えを進めるには、事前にどんな手順で住み替えを進めるのか確認しておくことが重要です。
マンションを住み替える手順は、以下の3つのステップです。
・STEP1：査定を依頼する
・STEP2：ローン残高と査定結果を比較する
・STEP3：住み替え先の物件について検討する
それぞれの手順について詳しく説明していきます。
STEP1：査定を依頼する
住み替えの際は、新居の購入資金が必要になるため、マンションがいくらで売れるのかが分からなければ住み替えを進めにくいです。
そのため、まずは不動産仲介会社に査定を依頼し売却額がどのくらいなのかを査定価格から判断します。
不動産会社によって査定時に重視するポイントが違う、営業力に差があるため、査定結果も異なります。
査定結果の差は売却価格の差、つまり手元にいくらのお金が残るかを判断する際に大きく影響するため、複数社に査定を依頼するのが一般的です。
手間と時間を省きたいという人には、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
不動産一括査定サイトであれば、物件情報を一度入力するだけで複数社の査定を効率良く得られるでしょう。
STEP2：ローン残債と査定結果を比較する
査定を依頼した後は、ローン残債と査定結果を比較し状況を判断します。
残債が査定額を下回っている場合は問題なく住み替えできますが、上回っていても住み替え可能なのか要検討です。
その理由は、住宅ローンの返済額を不動産売却時に得られた売却代金で完済できなければ、抵当権を抹消できないためです。
抵当権が残ったままの不動産を売却することも可能ですが、購入者は抵当権が実行されると建物を失う可能性があるため、抵当権の残った物件は購入希望者が現れる可能性は低いでしょう。
残債が査定額を上回っていても、残債を預貯金で完済できれば住み替え可能、預貯金で補えなければ時期をずらすまたは住み替えローンを検討することで解決できる可能性があります。
どうすればいいかよく分からない人は、金融機関に相談すれば何らかのアドバイスを得られるでしょう。
STEP3：住み替え先の物件について検討する
ローン残債と査定結果を比較した後は、ローン完済後に残った資金と預貯金から住み替え先の物件を検討します。
用意できる頭金や住宅ローンの契約金額から物件を選定することになります。
不動産の住み替えでは先にマンションが売れたのか、購入先の物件が決まったのかによって資金計画の見直しが必要になることも多いです。
マンションの売却に時間がかかって先に購入することになった場合は資金不足に陥るため、つなぎ融資の利用を検討することになります。
想定外の事態に焦らないようにするためにも、金融機関に相談しておくと住み替え時の契約をスムーズに進められるでしょう。
マンションの住み替えにおける「買い先行」と「売り先行」の違い
住宅を住み替える際は、新居を購入するタイミングをよく考える必要があります。
その理由は、買いを先行するか、売りを先行するかによってメリットとデメリットが異なるためです。
住み替えに失敗して後悔することを未然に防ぐためにも、買い先行と売り先行の違いを十分把握してから住み替えに臨むことが大切です。
買い先行と売り先行の違いについて紹介していきます。
●買い先行とは
買い先行とは、新居の購入を優先する住み替え方法です。
買い先行では、既に住居を確保した状態で売却に臨めます。
仮住まいの確保が不要なので無駄な支出を抑えられる、旧居の引き渡し時期などに追われず、時間に余裕を持った状態で新居探しを優先できるので新居選びに失敗するリスクを軽減できます。
しかし、売却が購入後になるため、売却代金を購入資金に充当できません。
物件の購入資金に占める住宅ローンの割合が増えるので返済負担が大きくなることが注意点として挙げられます。
また、上記は旧居の住宅ローンと新居の住宅ローンの二重ローン状態です。
二重ローンを契約できるのは余程資金力のある人に限られており、一般的な人が二重ローンを利用することはできません。
買い先行は基本的に住宅ローンを完済している場合に限られていることを覚えておきましょう。
●売り先行とは
売り先行とは、旧居の売却を優先する住み替え方法です。
売り先行では、売却により得た売却代金を購入資金に充当できます。
新居購入時に旧居の売却代金が手元にあり頭金の割合を増やせるため、住宅ローンの借入額を減らし返済負担を軽減できるというメリットがあります。
また、売却を優先することで納得できる価格で取引できる買い手が見つかるまでじっくり時間をかけられる、好条件で売却することでより多くの買い替え資金を手に入れられる点も魅力です。
しかし、売り先行は物件引き渡しまでに新居を確保できなければ、仮住まいを用意しなくてはなりません。
つまり、短期間でも賃貸物件を借りるための費用が生じる、旧居から賃貸物件へ、賃貸物件から新居へ計2回の引っ越しを行うことになり引っ越しの手間と費用がかかるという点に注意が必要です。
マンションの住み替えで押さえておくべきポイント
マンションの住み替えを成功に導くには、ポイントを押さえながら住み替えに臨むことが大切です。
マンションの住み替えで押さえておくべきポイントとして、以下の2つが挙げられます。
・同時進行は容易ではない
・買い先行と不動産買取の組み合わせがおすすめ
それぞれのポイントを解説していきます。
●同時進行は容易ではない
買い先行も売り先行もどちらもメリットとデメリットがあるため、どちらか一方に偏るのではなく購入と売却を同時進行できるのが望ましいです。
しかし、同時に進行できることは少なく、ほとんどのケースはどちらかが先行することになります。
想定外の事態が生じて焦らないように、計画をしっかりと練ってから買い替えに臨みましょう。
●買い先行と不動産買取の組み合わせがおすすめ
メリット・デメリットを総合的に考えると売り先行より買い先行のほうが良いです。
その理由は、新居選びを優先できるため、住み替え後に後悔するリスクを軽減できるためです。
しかし、買いを先行すると、うまく旧居を売却できなければ資金繰りに問題が生じます。
売却が不安という人は不動産買取がおすすめです。
不動産買取では、買主と売主の双方が条件に合意さえすれば、スムーズに成約に至る売却方法です。
仲介ではないので仲介手数料が発生せず、不動産売却にかかるコストも抑えられます。
しかし、不動産買取業者は転売を目的としており、買取価格が相場よりも低いということを理解した上で選択しましょう。
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訳あり物件や共有持分の買い取りにも対応しています。
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住み替えのポイントを押さえてから臨むことが大切
不動産を売却するだけまたは購入するだけという場合には、一方に集中できるのであまり難しい作業ではありません。
しかし、両方を同時に並行しながら取り組む住み替えの場合には、同時進行が理想的ですが、どちらかに偏るのが一般的です。
同時進行の予定が狂った場合、落ち着いて対応できるようになるためにも事前に買い先行と売り先行の違いを把握しておきましょう。
「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
