土地等（農地や宅地）、家屋等（区分マンション、一戸建て）といった土地建物の売却を考えている人の中には、売却代金に対して税金が課税されるのか気になっている人も多いと思います。
課税されるにもかかわらず納税しなかった、売却代金を買い換え資金に充てる予定をしていた人の場合、トラブルに発展する可能性があるため、不動産売却時の課税の仕組みについて知っておくことが大切です。
この記事では、不動産売却時に課される譲渡所得税の仕組みや計算式、節税効果の期待できる優遇制度を解説します。
不動産売却を予定している人は参考にしてください。
目次
譲渡所得税とは
相続した敷地や物件（空き家）、自身の所有する住まい等の売却では、売却により利益（売却益・譲渡益）が生じることもあります。
株式投資や金投資のように投資目的ではなく、居住目的の居住用財産の売却では、売却益に対して税金が課されないと思っている人もいるかもしれませんが、課税対象となるので注意が必要です。
不動産売却で課されるのは譲渡所得税という税金ですが、どのような要件を満たした場合に課されるか詳しく知らないという人も多いと思います。
譲渡所得税とは何なのか、譲渡所得税の仕組みを詳しく説明していきます。
●譲渡所得に対して課される税金
譲渡所得税（譲渡税）とは、譲渡所得に対して課税される税金です。
譲渡所得とは、所有している一戸建て、マンションといった住宅や土地等の不動産を売却した際に得た譲渡益（売却益）を指します。
譲渡所得税は正式名称ではなく、所得税と復興特別所得税、住民税に分けられます。
分離課税が適用されるので、給与所得のような総合課税とは違い、独自の税率が適用されるという点が特徴です。
・取得費として認められるもの
取得費とは、購入時にかかった金額や諸費用等です。
例えば、土地や建物等の購入代金、建築代金、売買契約書に貼付して納める印紙税、登録免許税等が挙げられます。
他にも、不動産取得税や不動産会社に査定・仲介を依頼して売却をサポートしてもらった場合の仲介手数料、測量費、整地費、建物解体費、借入金利子等も含まれます。
・譲渡費用として認められるもの
譲渡費用とは、土地や建物等を売却したときにかかった諸費用です。
例えば、仲介手数料や印紙税、立退料、建物解体費等です。
売却するのが建物の場合は、取得費の合計から経年劣化による資産価値の減少（減価償却費）を差し引いて計算することも覚えておきましょう。
●譲渡所得が生じなければ譲渡所得税は課されない
譲渡所得税が課されるのは、譲渡所得から控除を差し引いた課税譲渡所得がプラスの場合のみです。
そのため、常に譲渡所得税が課されるわけではありません。
譲渡所得がプラスだと確定申告書を作成して税務署に提出する必要がありますが、マイナスの場合には確定申告も不要です。
譲渡所得税の適用税率
不動産売却で利益が生じた場合に課される譲渡所得税は一律と思っている人もいるかもしれませんが、売却した資産の保有期間によって税率が変わるので注意してください。
適用要件の認識を誤った場合はより多くの税金を納めなくてはならないため、双方の違いを把握した上で売却に臨むことが重要です。
●短期譲渡所得の場合
短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年以下の場合に適用される税金です。
短期譲渡所得税の税率は、「所得税30.63％（復興特別所得税2.1％を含む）、住民税9％＝39.63％」となっています。
※復興特別所得税は令和19年12月31日まで加算される
●長期譲渡所得の場合
長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合に適用される税金です。
長期譲渡所得の税率は、「所得税15.315％（復興特別所得税2.1％を含む）＋住民税5％＝20.315％」となっています。
売却によって譲渡益（売却益）が大きくなる場合は5年を過ぎてから売却したほうが負担は少ないです。
ここで注意しなくてはならないのが、所有期間の基準となるのが「売却した年の1月1日」ということです。
例えば、2016年5月1日に取得した不動産を2021年6月1日に売却したケースで検討します。
暦上は5年を経過しており、長期譲渡所得の条件を満たしていますが、1月1日時点では4年です。
長期譲渡所得の条件を満たすためには翌年の2022年1月1日を迎えなくてはならず、勘違いすると譲渡所得税額が大きくなってしまうという点に注意しましょう。
譲渡所得税に関する優遇制度
所有期間が5年を超えていても20％超の譲渡所得税を納付しなくてはならないため、何とかして税金を軽減したいと考えている人も多いと思います。
譲渡所得税に関する優遇制度はいくつかありますが、代表的な優遇制度として、以下の3つがあります。
・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
それぞれの優遇制度を詳しく紹介していきます。
●マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、所有期間が10年超の場合に税率が下がる特例です。
・6000万円以下の部分の税率は「所得税10.21％（復興特別所得税2.1％を含む）＋住民税4％＝14.21％」、6000万円超の部分の税率は「長期譲渡所得と同じ20.315％」です。
長期間所有した方が得ですが、築年数の経過により資産価値が下がるため、総合的に判断しましょう。
●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却する際に、譲渡所得から最大3000万円の控除を受けられる制度です。
保有期間に関係なく利用できる点が大きな魅力です。
ただし、住宅ローン控除との併用は不可能なので、買い換えにより住宅ローン控除の利用を予定しているケースでは熟考する必要があります。
また、前年、前々年に同じ特例の適用を受けている場合は使用できないということも覚えておきましょう。
●マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
譲渡損（売却損）が発生した際に、他の所得と相殺して税金を下げられる特例です。
最長4年間の所得税や住民税が非課税または軽減されます。
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例の場合、住宅ローン控除と併用可能という点が居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と異なる点です。
他にも以下のような特例があります。
・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
・農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
・低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例
参考：譲渡所得の特別控除の種類（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm
税理士に相談するのも選択肢の1つ
相続税を節税するために、独自に何らかの対策を練った場合は、節税効果を最大限に発揮できない、脱税に問われる可能性もあるので注意が必要です。
そのため、どの特例を活用できるのかがよく分からない人は、不動産売却に詳しい専門家である税理士に相談することをおすすめします。
税理士に相談すれば節税効果を最大限に発揮できる、必要書類の準備や確定申告手続きの手間を軽減できるでしょう。
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