土地を売買するときには、物件価格や諸費用だけではなく、税金についても資金計画に入れておかなければなりません。
中には、売却時ではなく、売買から数か月経過した後に納税する税金もありますし、不動産業者から受け取る諸費用の見積もりに含まれていないものもあるため、注意が必要です。
この記事では、土地売買の際にかかる主な税金とその節税方法について紹介します。
これから土地売買の予定がある方はぜひ参考にしてみてください。
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目次
土地売買で課される2つの税金
土地売却のときに課される主な税金には、譲渡所得税と印紙税があります。
印紙税は契約時に契約書に印紙を貼付することによって納税しますが、譲渡所得税は確定申告が必要です。
●譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売買して譲渡益が発生した場合に課される所得税の一種です。
所得税には給与所得や事業所得などの総合課税のグループと、株式売買の譲渡所得などの分離課税のグループがあり、不動産売買の譲渡所得は分離課税となります。
総合課税では、所得を合算して追伸課税の税率が課されますが、分離課税の場合は、独自に定められた計算方法、税率によって算出されます。
不動産売却における譲渡所得税は以下のように計算されます。
（譲渡所得）＝（不動産の譲渡価額）ー（取得費）ー（譲渡費用）
（譲渡所得税）＝（譲渡所得）×（税率）※保有期間によって異なる
不動産の譲渡価額には対象物件の売却金額のほか、固都税の清算金も含まれます。
不動産の譲渡価額から、取得時の物件価格や仲介手数料、設備改良費などの「取得費」と譲渡時の仲介手数料や建物の取り壊し費用などの「譲渡費用」を差し引いた金額が譲渡所得となります。
譲渡所得税額は、譲渡所得に所定の税率を乗じて算出しますが、保有期間によって税率が異なりますので、注意しておきましょう。
・短期譲渡所得
不動産を売却した年の1月1日現在において、取得時からの所有期間が5年以下の場合には、短期譲渡所得とされ、税率は39.63％となります（所得税、住民税、復興特別所得税の合計）。
税率はかなり高めに設定されていますが、これは短期的な売買を繰り返すことで利益を上げ、不動産相場が高騰するのを防止するためとされています。
参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm
・長期譲渡所得
不動産を売却した年の1月1日現在において所有期間が5年を超える場合には、長期譲渡所得とされ、税率は20.315％となります。
税率を低くすることで、長期的・安定的な不動産の保有を推奨しているのです。
●印紙税
印紙税は、経済的取引によって作成された課税文書について課される税金です。
経済的な取引の裏には利益が存在し、そこに税金を負担できる力があると考えられていることから、課税対象とされています。
売買契約を締結するときには売買契約書を作成しますが、売買契約書に収入印紙を貼付し、割印を押印することで納税します。
印紙税額は物件価額によって定められており、一般的には5000円から2万円程度に収まることが多いでしょう。
参照：国税庁「印紙税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
譲渡所得が生じた場合は確定申告が必要
譲渡所得税は、給与所得のように自動的に源泉されるものではなく、確定申告が必要です。
譲渡所得税が生じている場合や特例を適用する場合はもちろん、譲渡損失が生じている場合にも、確定申告をしておいたほうがよいケースもあります。
●確定申告は譲渡した翌年の2月16日～3月15日頃までに行う
確定申告は申告期限が決まっており、不動産売買の場合には譲渡した翌年の2月16日～3月15日頃（土日の場合には翌営業日）までに申告書と添付書類を管轄の税務署に提出します。
提出方法は、税務署や特設の確定申告会場に直接持参する方法、管轄の税務署に郵送する方法、e-Taxを利用して電子データとして申告する方法の3つがあります。
申告書や添付書類に不備があった場合には、何度も税務署とやり取りをする必要があり面倒です。
直接申告書を持参すると、その場で書類の内容をチェックしてくれるため手間が省けるでしょう。
時間に余裕があるならば、直接書類を持参して税務署の担当者と相談しながら申告するのがおすすめです。
●譲渡所得が生じていない場合も確定申告したほうが良い
譲渡所得が生じていない場合には、基本的には確定申告をする義務はありません。
もっとも、土地の売却によって譲渡損失が発生している場合には、所定の要件を満たすことで損益通算や繰越控除の特例を適用することができます。
これらの特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告をする必要があります。
損益通算できれば、ほかの総合課税のグループの所得（給与所得や事業所得など）と所得を相殺することができます。
所得税の負担が軽減されますので、ぜひ活用しましょう。
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土地売買で税金対策をする際の注意点
土地売買は譲渡価格が高額になりがちです。
相続で取得した土地などは、取得費が小さく見積もられることも多く、譲渡所得税も大きな金額になってきます。
可能であれば、節税対策も念頭に置いての売買がおすすめです。
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●長期譲渡所得の条件を満たしてから売却する
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が2倍近く違います。
節税のためには、できれば所有期間が5年以上になった時点で売却するのが賢いでしょう。
この点において、所有期間の算定は、譲渡した日ではなく譲渡した年の1月1日時点で考えなければならない点に注意が必要です。
たとえば、2016年6月1日に取得し、2021年7月1日に売却した事例を考えてみましょう。
2021年６月１日を基準にすると、所有期間5年超の要件を満たすようにも思えますが、2021年1月1日時点においては、所有期間は4年7か月です。
このような場合には、所有期間の要件を満たしていないので、もし可能ならば売買を翌年の1月1日以降に延期することも検討してみてください。
●家屋を解体した場合は早めに売却する
居住用財産（マイホーム）を売却したときには3000万円の特別控除を利用することができますが、家屋を解体してしまった場合には原則として特別控除の適用はありません。
しかし、家屋を解体してから1年以内に売却するなど所定の要件を満たした場合には、3000万円の特別控除を適用することができます。
家屋が空き家であった時には、空き家となった日から3年が経過した日を含む年の12月31日までに土地を売却する必要があります。
3000万円の特別控除によって譲渡所得税は大幅に抑えられますので、家屋の解体を伴う土地売却の際にはこの特例を活用しましょう。
参考：「No.3320 マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3320.htm
●分からない場合は不動産会社に相談
譲渡所得税は所有期間によって税率がことなること、特例の要件が複雑であることから、申告手続きをすべてひとりで行うのは苦労することでしょう。
取引金額が大きいことから、条件の勘違いや特例を適用するための確定申告をしなかったなど、少しのミスが大きな損失につながります。
不安な場合には、土地売却のプロのいる不動産会社に相談しながら売却手続きを進めていくとよいでしょう。
土地売買には税金はつきもの 専門家に相談して解決
土地売買を行うときには、今回紹介したもののほかにも登録免許税や不動産取得税などさまざまな税金がかかります。
特に譲渡所得税は不動産の種類（居住用か投資用かなど）や所有期間によって税額が大きく変わってくることから、不動産会社が提出する諸費用の見積もりには含めないのが通常です。
気になるときには、積極的に不動産会社の担当者に相談しましょう。
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「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える！」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。
