不動産取得税はいつかかる?納付方法、期日、還付方法も解説

2021年12月09日

土地やマンション・一戸建てなどの家屋を取得する際は、購入資金だけでなく各種諸費用を支払うための資金が必要です。

特に税金は取得時に支払うのではなく、時間が経ってから支払うことも多いため、いざというときに資金が不足していて支払えないということがないように、事前に準備しておくことが大切です。

この記事では、不動産を購入する際にかかる税金の種類、不動産取得税の納付方法・軽減措置などを解説します。

不動産取得税や各種税金について詳しく知りたい人は参考にしてください。

不動産を購入する際にかかる税金の種類

不動産を購入する際は、売買代金(物件価格)だけでなく、不動産仲介会社に支払う仲介手数料、司法書士に支払う報酬などの費用がかかります。

他にも、各種税金を支払わなくてはならないため、資金不足を回避するためにも不動産購入時にかかる税金の種類を事前に把握しておくことが大切です。

不動産を購入する際にかかる税金として、以下の3つが挙げられます。

・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税

それぞれの税金を詳しく説明していきます。

●印紙税

印紙税とは、不動産を売買する際の売買契約書、新築時の建築請負契約書に貼付する税金です。

印紙に印鑑を押すまたは署名することによって税金を納めたことになります。

売買契約書と建築請負契約書で税額(税率)が以下のように異なります。

【売買契約書】

契約書に記載された契約金額 税額
10万超50万円以下 200円
50万超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

【建物建築工事請負契約書】

契約書に記載された契約金額 税額
100万超200万円以下 200円
200万超300万円以下 500円
300万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

金額は決して大きくありませんが、売買契約締結時や請負契約締結時に上記の印紙税がかかることを覚えておきましょう。

●登録免許税

登録免許税とは、登記を行う際にかかる税金です。

不動産の購入時には既存建築物の所有者が変更したことを明記するための所有権移転登記、建物の新築時には所有権保存登記を行います。

所有権移転登記、所有権保存登記にかかる登録免許税は以下の通りです。

・所有権移転登記(土地・建物):固定資産税評価額×2%
・所有権保存登記:固定資産税評価額×0.4%

軽減税率が適用される場合もあるため、いくらになるのか法務局や司法書士に確認してみましょう。

●不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を売買や贈与、交換などで取得した場合にかかる税金です。

上記に相続は含まれていないため、相続によって不動産を取得しても不動産取得税はかかりません。

不動産取得税は「固定資産税評価額×4%」が標準税率(本則税率)となっていますが、税率が3%に軽減される軽減措置があります。

他にも軽減措置がありますが、詳細については後述します。

不動産取得税の申告期日・納付方法・還付方法

印紙税は契約締結時、登録免許税は登記手続きを行う際に納めますが、不動産取得税はいつまでに納めなくてはならないのか分からないという人も多いと思います。

不動産取得税の申告期日・納付方法・還付方法を詳しく解説していきます。

●不動産取得税の申告期日

不動産取得税は、不動産取得日から原則60日以内に申告しなくてはなりません。

申告先は不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所です。

自治体によっては期日が異なることもあるため、不動産売買を仲介してくれた不動産仲介会社に事前に確認しておきましょう。

●不動産取得税の納付方法

不動産取得税は以下のような複数の納付方法が用意されています。

・金融機関の窓口
・コンビニからの振り込み
・e-TAXなどの電子納税
・クレジットカード
・口座振替

スマホ決済アプリによる納付(LINE Pay、PayPayなど)に対応しているところも増えています。

ただし、自治体によって納付方法が異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

●払いすぎた場合の還付方法

軽減措置が適用されるにもかかわらず適用前の不動産取得税で支払ってしまった場合、申請することで還付を受けられます。

還付を希望する人は、不動産取得税減額申請書と必要書類を都道府県税事務所に提出します。

還付請求の期限は不動産取得から5年以内と期限が設けられているので注意が必要です。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、住宅取得の負担軽減による住宅取得・流通の促進を図るために、本則税率4%を3%に引き下げる軽減措置(令和6年3月31日まで)が適用されています。

他にも軽減措置があるため、取得した不動産が軽減措置の対象なのか確認しておくことをおすすめします。

宅地または新築住宅・中古住宅の取得時に利用できる軽減措置について詳しく紹介していきます。

●宅地の場合に利用できる軽減措置

宅地用として2024年(令和6年)3月31日までに取得した不動産は軽減措置が適用されます。

固定資産税評価額が2分の1になるため、税負担を大幅に軽減できます。

●新築住宅の場合の軽減措置

新築住宅については、一定の要件を満たせば固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。

ただし、適用を受けるには以下の要件に該当していなくてはなりません。

・一戸の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の場合
・個人の居住を目的とした住宅(セカンドハウスを含む)
・土地を取得してから3年以内に建物を新築
・住宅を先行して建築した場合、新築1年以内に土地と建物を取得

条件を満たしているかどうか、建築会社や不動産会社に確認してみましょう。

●認定長期優良住宅の場合の軽減措置

2022年(令和4年)3月31日までに認定長期優良住宅を取得すれば、固定資産税評価額から1,300万円が控除されます。

長期優良住宅の認定を受けるためには、長期に使用できる構造や設備、居住環境などへの配慮が行き届いているといった条件を満たさなくてはなりません。

不動産取得税の減免だけでなく、固定資産税、登録免許税の軽減、住宅ローン金利の引き下げなどのメリットもあるので条件を満たしているか事前に確認してみましょう。

●中古住宅の場合の軽減措置

1982年(昭和57年)1月1日以降に建築された建物を取得する際も軽減措置が適用されます。

1981年(昭和56年)12月31日以前に建築された建物であっても、建築士などが実施する耐震診断(新耐震基準を満たしているかどうか)で適合していると判断されれば対象に含まれます。

控除額はいつ建物が新築されたのかによって以下のように異なるので覚えておきましょう。

新築日 控除額
平成9年4月1日以降 1,200万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円

各種諸費用も把握しておくことが大切

不動産を取得する際は、物件価格だけでなく仲介手数料、司法書士報酬、各種税金などのさまざまな費用がかかります。

特に各種税金は売買契約時や請負契約時ではなく、後から請求されるケースが多いため、資金不足が原因で支払えないといった事態にならないように注意が必要です。

また、条件を満たしていれば控除(特例)が受けられるため、事前にどのような控除を利用できるのかを確認しておきましょう。

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株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

連帯保証人とは?住宅ローン契約時に必要となるケースと解除方法

2021年12月08日

住宅ローンを契約する際に連帯保証人を求められることもありますが、連帯保証人なしでも住宅ローンの契約を締結できる場合があります。

そのため、どのようなケースで連帯保証人が必要で、どのようなケースで不要なのかが気になっている人も多いのではないでしょうか?

この記事では、連帯保証人とは何なのか、住宅ローン契約時に必要とされるケース、連帯保証人の解除方法などを解説します。

連帯保証人について詳しく知りたいという人は参考にしてください。

住宅ローン利用における連帯保証人とは

不動産を購入する際は、購入金額が高額なので住宅ローンを利用するのが一般的です。

住宅ローンとは、購入する不動産を担保に住宅の購入に必要なお金を借り入れるローン契約です。

購入した不動産に抵当権を設定して担保にすることで、万が一契約者が支払いを滞納した場合でも、金融機関は手続きを経て不動産を売却して現金化すれば融資を回収できます。

上記のように不動産を担保にすることで融資を回収できるため、基本的には銀行と契約書を交わす際に連帯保証人を必要としませんが、連帯保証人を求められる場合があります。

そもそも連帯保証人とは何なのでしょうか?連帯保証人について詳しく説明していきます。

●連帯保証人とは

債務者が債権者に対する債務を履行できなかった場合に、債務者の代わりに債務を負う人です。

保証人という似た言葉がありますが、連帯保証人とはどのような理由であっても債務者の代わりに債務を負担しなくてはならないという点が保証人とは異なります。

連帯保証人の特徴をまとめると以下の通りです。

・催告の抗弁権がない
・検索の抗弁権がない
・分別の利益がない

催告の抗弁権とは、まずは主債務者である本人に返済を求めるように請求できる権利です。

検索の抗弁権とは、主債務者から取り立てできる財産がある場合、主債務者からの返済または財産を差し押さえることを請求できる権利です。

分別の利益とは、保証人が数人いる場合、引き受ける債務額を保証人の数で分散できる権利ですが、連帯保証人にはこれら3つの権利がありません。

つまり、主債務者が借金の借主であっても、主債務者が支払い能力を失った場合、本人と同様の返済義務を負わされるということです。

トラブルに巻き込まれる可能性があるため、余程の理由がない限り連帯保証人になることはありません。

●連帯債務者との違いとは

連帯債務者とは、1つのローンを主債務者と一緒に返済する人物です。

連帯保証人は主債務者が返済不能に陥った場合のみ返済義務を負いますが、連帯債務者の場合はそれぞれの債務者が独立して返済義務を負います。

似たような言葉ではあるものの、仕組みが全く異なるため、違いをしっかり理解しておくことが大切です。

●住宅ローンは連帯保証人が原則不要

住宅ローンの契約書に記載される金額はかなり高額なので、連帯保証人が必須と考えている人も多いと思います。

しかし、住宅ローンは連帯保証人を必要としないケースが多いです。

その理由は、不動産が担保になるためです。担保である不動産を売却することにより債権を回収できる可能性があるため、連帯保証人を基本的に必要としません。

また、親族を連帯保証人にすることが多かったのですが、晩婚化や単身世帯の増加により親族がおらず、連帯保証人を立てることができない人が増えたことも理由として挙げられます。

帯保証人が必要な場合でも、保証契約を締結した保証会社が連帯保証人の代わりになるケースが増えています。

返済不能に陥った場合は保証会社が残債を肩代わりしてくれますが、肩代わりしてくれるだけで債務者の返済義務が免除されるわけではないということを覚えておきましょう。

住宅ローンで連帯保証人が必要になるケース

住宅ローンでは連帯保証人が必要になることはほぼありませんが、以下のようなケースでは連帯保証人が必要とされます。

・ペアローンを契約する場合
・収入合算で住宅ローンを契約する場合

それぞれのケースについて詳しく解説していきます。

●ペアローンを契約する場合

ペアローンとは、親子や夫婦がそれぞれ住宅ローンを申し込んで債務者となる契約形態です。

親と子、夫と妻が債務者となり、互いの契約の連帯保証人となります。

一方が返済不能に陥った場合は、他方が連帯保証人として返済義務を負うのがペアローンの特徴です。

●収入合算で住宅ローンを契約する場合

収入合算とは、借入可能額を増やすための手段です。

住宅ローンの融資額(限度額)は、申込者(契約者)の年収によって決まります。

そのため、本人の年収が少ないケースでは、住宅購入に必要な十分な資金を借りることができない可能性があります。

しかし、収入合算を選択すれば、住宅ローンの契約者は1人でも、親や子、夫や妻の所得を合算して借入額を増やすことが可能です。

収入合算による住宅宇ローンの契約では、契約を締結した人が債務者となり、収入合算した人が連帯保証人になります。

場合によっては合算者が連帯債務者として扱われるケースもあるため、契約内容を確認しておきましょう。

連帯保証人を解除する方法

住宅ローンの連帯保証人になっている人の中には、離婚や滞納により残債の支払い義務を負うリスクを回避したいなどの理由で連帯保証人の解除を希望している人もいると思います。

連帯保証人を解除したいからといって、簡単に解除できるものではありません。

解除するためには、以下の2つのいずれかを選択する必要があります。

・売却して残債を完済する
・住宅ローンを借り換える

それぞれの解除方法を詳しく紹介していきます。

●売却して残債を完済する

売却して残債を完済することができれば、不動産に設定された抵当権を抹消できるため、連帯保証人を解除することが可能です。

不動産の売却方法には、以下の2つが挙げられます。

・不動産仲介会社に仲介を依頼する
・不動産買取業者に買い取りを依頼する

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・不動産仲介会社に仲介を依頼する

不動産会社にまずは査定を依頼します。

査定結果は各不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

しかし、複数の不動産会社に査定を依頼するのに手間と時間がかかります。

手間と時間を省きたいという人には不動産一括査定サイトがおすすめです。不動産一括査定サイトとは、物件情報を一度入力するだけで、複数社の査定を一度に入手できるサイトです。

査定結果と担当者との相性、実績などを比較しながら依頼する不動産会社を総合的に判断しましょう。

・不動産買取業者に買い取りを依頼する

不動産買取業者であれば、買主と売主の双方が契約条件に合意さえすればすぐに現金化できます。

仲介ではないので仲介手数料を支払わずに済む点も大きなメリットです。

ただし、買取価格が相場と比べて2~3割程度低くなるケースが多いので注意してください。

もし、残債が売却代金を上回る場合は、金融機関への相談が必要です。

その理由は、売却代金で残債を完済できない場合は勝手に不動産を売却できず、金融機関や不動産会社に相談しながら任意売却を視野に入れる必要があるためです。

そのため、買取価格が残債を超えているかどうか、しっかり確認してから売却に臨みましょう。

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●住宅ローンを借り換える

借り換えを行えば、現在の住宅ローンは完済されるため、連帯保証人を解除できます。

ただし、ペアローンや収入合算は、単独の住宅ローンでは借入額が不足する場合に選択することが多く、必ず借り換えられるとは限りません。

残債を単独で支払えるだけの所得がない場合には、借り換え先の審査に落ちるおそれがあるということを覚えておきましょう。

連帯保証人の解除は難しい

住宅ローンの連帯保証人になっている場合、離婚したといった特別な理由があっても勝手に住宅ローンの連帯保証人を解除できません。

連帯保証人を解除するには金融機関の承諾が必要で、基本的には残債の完済を目指すことになります。

しかし、残債が多い場合は現金だけでは補えないため、不動産を売却して残債を補わなくてはなりません。

このように連帯保証人の解除は容易ではないため、連帯保証人を解除したい人は、勝手に解除せずに金融機関に相談しながら対策を探っていきましょう。

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「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

贈与税とは?不動産の譲渡で贈与税が課されるケース

2021年12月07日

土地や住宅といった不動産、預金、現金、証券などの財産の相続が発生した場合、相続財産に対して相続税が課されます。

そのため、相続税対策として生前贈与を考えている人も多いと思います。

しかし、贈与時には贈与税が課されるため、贈与税についても理解を深めておくことが大切です。

この記事では、贈与税とは何なのか、不動産譲渡で贈与税が課されるケース、相続時精算課税制度を利用する際の注意点などを解説します。

贈与税について詳しく知りたいという人は参考にしてください。

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贈与税とは

贈与税とは、個人から財産を贈与されたときに、財産を取得した受贈者に対して課される税金です。

法改正で相続税の基礎控除が減額されたことで、相続税の課税対象となる人が増えました。

その結果、税負担を少しでも軽減するために、相続税額を減らすための生前贈与を検討している人も増えています。

しかし、今度は生前贈与の贈与額に対して贈与税が課される場合もあるため、贈与税についての知識を身に付けておくことも大切です。

贈与税について詳しく説明していきます。

●贈与税の計算方法

贈与税は1月1日~12月31日までの1年間で贈与された贈与額に応じて変化します。

暦年課税制度を利用した場合の贈与税額は「(贈与財産の課税価額-110万円)×税率-速算控除額」で算出します。

基礎控除(110万円)までは、贈与税が非課税で手続きも不要です。

贈与税額の税率は、祖父母や父母などの直系尊属から贈与した年の1月1日時点で20歳を超える子や孫への贈与(特例贈与財産・特例税率)と、それ以外の贈与(一般贈与財産・一般税率)に分かれます。

贈与税額の計算に使用される税率の速算表は以下の通りです。

【一般贈与財産・一般税率】

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% なし
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

【特例贈与財産・特例税率】

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% なし
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

暦年贈与を選択した場合でも、相続発生から3年以内に行われた贈与は相続税の課税対象です。

そのため、生前贈与による節税効果を高めたい人は、早めに生前贈与に取り組みましょう。

●贈与税を抑えられる相続時精算課税制度とは?

相続時精算課税制度とは、2,500万円までは特別控除によって贈与税がかからない制度です。

贈与した年の1月1日時点で60歳以上の父母、祖父母が20歳以上の子や孫に贈与する場合に利用できます。

2,500万円を超えた部分は20%の贈与税が課されるほか、贈与者が亡くなった場合には相続税として課税されるなど、税金が免除されるわけではないという点に注意してください。

また、贈与した年の翌年2月1日~3月15日の間に、贈与を受けた側が税務署に相続時精算課税選択届出書を提出しなくてはならないということも覚えておきましょう。

不動産の譲渡で贈与税が課されるケース

不動産の所有者の中には、不動産を生前贈与しておきたいと考えている人もいると思います。

しかし、不動産の生前贈与によって税率の高い贈与税がかかっては意味がないため、どのようなケースで贈与税が課されるのかを事前に把握しておくことが大切です。

不動産の譲渡で贈与税が課されるケースとして、以下の3つが挙げられます。

・不動産を贈与した場合
・共有持分を贈与した場合
・不動産や共有持分を時価よりも安く売却した場合

それぞれのケースについて詳しく解説していきます。

●不動産を贈与した場合

贈与した不動産の資産価値が基礎控除額を超える場合は、贈与税が課されます。

贈与税の税率は、相続税よりも高く設定されているので注意してください。

「税率が高いのであれば、不動産を贈与するメリットがないのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、譲渡したい人に確実に引き渡せる点が贈与のメリットです。

相続の場合は遺言書を作成しても相続人の反発によってその通りに相続が行われるとは限らないため、特定の人物に不動産を譲り渡したいのであれば贈与を選択することをおすすめします。

金額が大きいため、税金面が気になる人は、相続時精算課税制度の利用を検討すると良いでしょう。

●共有持分を贈与した場合

共有状態の不動産の共有持分のみを贈与する場合も贈与税が課される可能性があります。

例えば、共有持分の資産価値が基礎控除額を超えている場合、超過分に対して贈与税が課されます。

共有持分を贈与されても受贈者はあまりうれしくありません。

その理由は、共有持分のみを持っていても、不動産全体の売却といった行為が一部制限されるためです。

共有持分の処分に悩んでいて贈与を検討しているのであれば、贈与よりも売却したほうが良いでしょう。

ソクガイ.jpは、訳アリ物件や共有持分のみの買い取りなどに幅広く対応しています。

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●不動産や共有持分を時価よりも安く売却した場合

不動産や共有持分を売却しても、時価よりも売却額が安ければ贈与税を課される可能性があります。

贈与税が課されるのは時価よりも著しく低い場合に限られますが、具体的な金額の基準はありません。

贈与と見なされた場合は、時価と売却額の差額に対して贈与税が課されることから、不安な人は税金の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

不動産の贈与で相続時精算課税制度を利用する際のポイント

不動産投資を行っている人の中には、収益不動産の扱いについて悩んでいる人も多いと思います。

収益不動産も生前に贈与しておけば、相続人である子供に財産が移転され、相続財産を減らすことで相続税対策になります。

しかし、贈与税のほうが相続税よりも税率が高く設定されているということを忘れてはなりません。

無駄な税金を納めずに済ませるためにも、不動産の生前贈与を行う際のポイントを押さえておくことが大切です。

不動産の贈与で相続時精算課税制度を利用する際のポイントとして、以下の2つが挙げられます。

・将来不動産価値が上昇する可能性が高い場合に有効
・暦年課税が利用できなくなる

それぞれのポイントを詳しく紹介していきます。

●将来不動産価値が上昇する可能性が高い場合に有効

相続時精算課税制度は適用した時点の資産価値を基準とします。

そのため、相続時点で資産価値が上がっていても関係ありません。

再開発などで将来地価が上昇する可能性が高い不動産を所有している場合には、相続時精算課税制度を利用して不動産の生前贈与を行っていれば、相続税を少しは抑えられるでしょう。

●暦年課税が利用できなくなる

相続時精算課税制度を利用した場合、暦年課税制度が利用できなくなります。

110万円以内の贈与についても基礎控除が適用されなくなり、2,500万円超の部分については課税対象として扱われます。

また、暦年課税では110万円以下の贈与については申告不要でしたが、暦年贈与を選択した場合は申告が必要です。

税務署から指摘が入ってペナルティが科されることがないように注意してください。

総合的に判断することが重要

生前贈与を行えば相続財産を減らすことによって相続税の節税効果が期待できますが、逆に贈与税が課されることによって税負担が大きくなる可能性もあります。

そのため、一概に生前贈与を行ったほうが良いとはいいきれないため、総合的に判断することが大切です。

住宅取得等資金や教育資金といった名目で贈与する場合は非課税枠を利用できるため、生前贈与の効果を高められます。

何をどうすればいいか分からないという人は、税理士に相談しながら対策を練りましょう。

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生前贈与はいくらまで非課税?利用できる非課税制度の詳細

2021年12月06日

現金や証券、預金、一戸建てまたはマンションなどの不動産といった財産の所有者が亡くなった場合は、所有者の相続人が財産を受け継ぎ、相続税を納めることになります。

財産の金額が大きい場合は、多くの相続税を納めなくてはならないため、相続時ではなく生前に財産を受け渡す生前贈与を検討している人も多いのではないでしょうか?

この記事では、生前贈与のメリット・デメリット、利用できる非課税制度と注意点などについて解説します。

生前贈与について詳しく知りたい人は参考にしてください。

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生前贈与のメリット・デメリット

法改正によって相続税の基礎控除が減額されたことで、相続税の課税対象となるケースが増加しました。

そのため、少しでも相続時の税金を減らすためには、法律を遵守しながら相続対策(相続税対策)を取り入れていく必要があります。

生前贈与とは、相続税の節税効果が期待できる方法の1つです。

生前贈与によって具体的にどのような節税対策が期待できるのか、生前贈与のメリットとデメリットを詳しく説明していきます。

●生前贈与のメリット

生前贈与によって相続財産を減らすことができれば、相続税を算出する際の全体的な相続税評価額を下げることが可能です。

例えば、暦年贈与を活用すれば、1年間の贈与額が110万円以下であれば贈与税が課税されません。

つまり、非課税枠をうまく活かすことで、贈与税・相続税の節税効果が期待できるということです。

また、相続では相続発生時に原則法定相続人しか財産を受け取れませんが、贈与であれば贈与時に贈与財産を誰に譲り渡すのかを指定できます。

つまり、財産を特定の人物に確実に譲り渡すことが可能ということです。

遺言書を作成していても内容に従った相続が行われるとは限らないことを考えると、確実に特定の人物に財産を譲り渡したいのであれば、生前贈与を選択したほうが良いでしょう。

●生前贈与のデメリット

年間110万円までの贈与に対しては贈与税が課されないといいましたが、必ず課されないというわけではありません。

毎年一定の金額、一定の時期に贈与をしていた場合は定期贈与と見なされて、税務署に暦年贈与を認めてもらえない可能性があります。

また、死亡日前3年以内の贈与は相続税の対象となる点にも注意してください。

そのため、少しでも生前贈与を効果的に行うには、なるべく早く、税理士などの専門家から贈与契約書を作成するといったアドバイスを受けながら生前贈与に取り組むことが大切です。

生前贈与で利用できる非課税制度

「生前贈与=無税」というわけではありません。

生前贈与は贈与税の課税対象となります。

そのため、贈与税対策となる非課税制度について理解を深めておくことも重要なポイントです。

生前贈与で利用できる非課税制度として、以下の6つが挙げられます。

・暦年課税制度
・相続時精算課税制度
・夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
・直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
・直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税
・直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税

それぞれの非課税制度について詳しく解説していきます。

●暦年課税制度

暦年課税制度とは、110万円の基礎控除の範囲内であれば贈与税が非課税となる仕組みです。

暦年(1月1日~12月31日まで)の贈与に対して適用されます。

110万円以内であれば贈与税の申告不要ですが、110万円を超えた分に対しては相続税より税率の高い贈与税が課されるので注意が必要です。

●相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、20歳以上の子や孫が60歳以上の父母や祖父母から贈与を受ける際に適用できる制度です。

特別控除額の2,500万円を引いて贈与税を計算します。

2,500万円を超えた分に関しては20%の贈与税が課されます。

贈与者および受贈者の年齢は贈与した年の1月1日が基準で、暦年課税制度とは併用できません。

基礎控除額の110万円も課税対象となるので注意してください。

●夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除とは、長年連れ添った配偶者に対し自宅を贈与する場合に2,000万円まで非課税にできる特例です。

2,000万円と基礎控除の110万円を合計した2,110万円まで非課税になります。

夫婦の婚姻期間が20年超という条件(要件)があるので覚えておきましょう。

●直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税とは、20歳以上の子供や孫、ひ孫などにマイホーム購入の資金を援助する際に受けられる非課税の特例です。

父母や祖父母といった直系尊属からの受けるマイホーム購入・増改築の資金援助が免除となります。

いつ契約を締結したのか、省エネ住宅なのか、消費税が10%なのかといった要件により非課税限度額が異なります。

詳しくは下記国税庁HP参照してください。

参照:国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

●直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税

直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税とは、30歳未満の子供や孫、ひ孫などへの教育費を一括で贈与する際に、最大1,500万円まで非課税となる特例です。

塾や習い事等学校以外の費用は500万円が上限です。

専用の教育資金口座の開設が必要で、お金の引き出す方法は以下の2種類があります。

・後払い方式:一度立て替えてから教育資金と証明できる資料(領収書等)を金融機関に提出して引き出す方式
・事前支払方式:資金を引き出し、支払った後に金融機関に証明資料を提出する方式

税務署に教育資金非課税申告書を提出するといった手続きが必要なので覚えておきましょう。

●直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税

直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税とは、20歳~50歳までの子供や孫、ひ孫などに結婚・子育てに必要な資金を一括で贈与する際に、最大1,000万円まで非課税になる特例です。

結婚資金については300万円が上限です。

直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税と同様に、専用の結婚資金口座の開設が必要、金融機関に結婚・子育て資金非課税申告書を提出しなくてはならないので覚えておきましょう。

相続時精算課税制度を利用する際の注意点

土地の価格が上昇するといったように、将来の不動産の値上がりが予想されるケースでは、相続時精算課税制度を利用するケースが多いです。

その理由は、相続時精算課税制度を利用した場合、相続発生時に評価額が上がっていても贈与時の評価額を基準とし、節税効果が期待できるためです。

しかし、相続時精算課税制度を利用する際には、以下の2つの注意点が挙げられます。

・届出書の提出を忘れると暦年課税として扱われる
・一度選択すると暦年課税に戻せない

それぞれの注意点を詳しく紹介していきます。

●届出書の提出を忘れると暦年課税として扱われる

相続時精算課税制度を利用する際は、贈与を受けた年の2月1日~3月15日までに相続時精算課税選択届出書の提出が必要です。

届出書の提出を忘れると暦年課税として扱われるので注意してください。

基礎控除額110万円を引いた残りに対し贈与税が課されます。

●一度選択すると暦年課税に戻せない

相続時精算課税の特別控除を選択すると、暦年課税に戻せません。

2,500万円の特別控除を使い切った場合、110万円以内の贈与も20%の贈与税を課されます。

110万円以内の贈与も贈与税の申告が必要になることを覚えておきましょう。

現金化を検討するのも選択肢の1つ

生前贈与を行う際には、贈与税額や相続税額がいくらになるのか、自身の状況をよく考えてから対策を練ることが大切です。

税負担を少しでも軽減するために贈与税対策や相続税対策をすることも重要ですが、不動産を贈与、相続しても空き家として放置することになるといったように扱いに困るケースも増えています。

そのため、不動産を売却により現金化してから贈与・相続するのも選択肢の1つです。

しかし、現金化したいと思っても、すぐに現金化できるとは限りません。

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株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。

RC造の建築物にはどのような特徴がある?他の構造との違い

2021年12月03日

不動産を売却する際には、専門家である不動産会社に任せておけば問題ないと考えている人も多いと思いますが、必ずしも好条件での売却が約束されているわけではありません。

建物構造(建築構造)によって特徴が違うため、好条件で売却するには、構造の特徴を押さえながら不動産売却に臨むことが大切です。

この記事では、代表的な建物の構造であるRC造、S造、木造の特徴について解説します。

構造ごとの特徴を詳しく知りたい人は参考にしてください。

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RC造の特徴

立地条件の良い不動産は、比較的売買を有利に進めやすいです。

しかし、特にアピールポイントのない不動産の場合には、他の物件との差別化を図るために、部屋の広さや建物の強度といった別の角度からアピールしていく必要があります。

そのため、売却を少しでも有利に進めたいのであれば、各構造の特徴を把握しておくことが大切です。

RC造について詳しく説明していきます。

●RC造とは

RCとは、「Reinforced Concrete」の略称です。

柱や梁、床、壁が鉄筋とコンクリートで構成されており、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固める鉄筋コンクリート造のことです。

建築に使用する部材にはメリットだけでなくデメリットがあります。

例えば、鉄筋は引張力に強いものの熱に弱く錆びやすいです。また、コンクリートは熱に強く引張力に弱いです。

鉄筋コンクリート造はこのような各部材のメリットを活かしながら互いの弱点を補強しています。

強固なので、高層マンションで主に採用されています。

工法は壁式構造とラーメン構造の2種類ありますが、壁で支える壁式工法を採用すれば自由度の高い室内空間を作れるのが魅力です。

●RC造のメリット

コンクリートは不燃材料なので耐火性が高いという特徴があります。

圧縮力、引張力にも優れているため、耐久性・耐震性(耐用年数が長い)に優れている点もメリットです。

特に地震の多い日本では、耐震性が優れているという点は魅力的です。

遮音性・防音性が高いので、他の住人の生活音が気になりにくく、入居者同士の騒音トラブルの回避が期待できます。

安心・安全に暮らしたいという人におすすめの構造といえるでしょう。

 

●RC造のデメリット

RC造は作りが重厚になるため、建築コストが他と比べて高くなります。

また、建築時だけでなく、解体時の解体コストが高い点にも注意が必要です。

他にも、気密性の高さゆえに定期的に換気しなければ、結露によってカビが発生するおそれがある点にも気を付けなくてはなりません。

耐震性は高いものの、SRC造と比べると揺れに弱いという点もデメリットとして挙げられます。

SRCとは、「Steel Reinforced Concrete」の略称です。

鉄骨の柱の周りに鉄筋を組んでコンクリートを流し込んだ鉄骨鉄筋コンクリート造のことです。

RC造よりも堅牢なので、大型マンションやビルといった大規模な建築物で採用されています。

このようにデメリットも伴うため、メリットとデメリットの両方を把握しておくことが大切です。

RC造と比較したS造の特徴

マンションではRC造が採用されるのが一般的ですが、S造が採用されているケースもあります。

そのため、住まいがマンションだからといって、必ずしも採用されているのがRC造とは限らないため、どんな構造が採用されているのか事前に確認しておくことが重要です。

RC造と比較したS造の特徴を詳しく解説していきます。

●S造とは

Sとは、「Steel」の略称です。

柱や梁などの骨格部分に鉄骨を使用した鉄骨造のことです。

S造は建築に使用している鋼材の厚みによって以下のように重量鉄骨造と軽量鉄骨造に分かれます。

・重量鉄骨造:鋼材の厚みが6mm以上
・軽量鉄骨造:鋼材の厚みが6mm未満

重量鉄骨造はビルや高層マンション、軽量鉄骨造は一般住宅(一戸建て)で採用されています。

●RC造と比較したS造のメリット

RC造は重厚な作りであるため、建築コスト(建設コスト)が高額になるのがデメリットでしたが、S造は材料の大量生産が可能、工期を短縮できるため、コストを抑えることが可能です。

RC造と比較すると売買価格が安くなるため、物件選びの際に少しでも費用を抑えたいと考えている人におすすめの物件といえるでしょう。

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●RC造と比較したS造のデメリット

RC造と大きく違うのは、コンクリートが使用されていないという点です。

その違いにより、防音性・遮音性が低く、通気性・断熱性という点でRC造に劣るのがデメリットです。

RC造と比較した場合に自由度が高くなく、建築可能な建物の形状が限られるため、レイアウト・間取りが一部制限される点も大きなデメリットといえるでしょう。

RC造と比較した木造の特徴

一般的な一戸建て住宅(注文住宅・分譲住宅)は、建築会社によってS造または木造に分かれます。

木造はRC造のような高層住宅の建築には適しておらず、小規模な住宅の建築に採用されていますが、どのような特徴があるのでしょうか?

RC造と比較した木造の特徴を詳しく説明していきます。

●木造とは

木造とは、主な構造部分(骨組み)に木材を使用した構造です。

日本の気候や風土に適していることから、昔から採用されている建物構造の1つです。

低層住宅向きなので、一般的な住宅や小規模アパートで採用されています。

●RC造と比較した木造のメリット

RC造やS造の場合、鋼材の調達、加工などに多くの費用がかかりますが、木造住宅で使用する木材は加工しやすく材料を調達しやすいため、建築コストを抑えられるというメリットがあります。

また、気密性に優れたRC造とは異なり、木造は通気性に優れていて結露が生じにくく、乾燥する冬には木材の水分を放出し、夏には水分を吸収して湿度を保つという点もメリットです。

自然の材料の良さを感じながら日々の生活を送りたい人におすすめの構造といえるでしょう。

●RC造と比較した木造のデメリット

通気性に優れているということは、遮音性や防音性という点ではRC造よりも劣ることを意味します。

そのため、上階の音が下階に響きやすい、隣室の声が聞こえやすい点に注意が必要です。

また、気密性の高いRC造は外気が入りにくいので冷暖房効率が良いですが、木造は気密性が低いので冷暖房効率が悪い傾向があります。

不燃材料を使用しているRC造とは異なり、木造は可燃性の高い材料で耐火性が低く、火事に注意が必要です。

買主に興味を持ってもらえるかどうかが重要

需要が多く供給が少ない状況では、どのような物件でも比較的買い手が見つかりやすいですが、現在の日本は少子高齢化によって需要が少なく、供給過多となっています。

そのため、立地条件が優れている、築年数が浅いなど、他の物件との差別化を図ることができない物件は売却に苦労する可能性が高いです。

少しでも速やかに物件を売却するには、物件の特徴を把握し、うまくアピールすることにより他の物件との差別化を図ることが重要です。

購入希望者が物件購入後の暮らしをイメージしやすい状況を作れば、成約に一歩近づけるでしょう。

不動産売却に悩んでいる人には、ソクガイ.jpに相談することをおすすめします。

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株式会社NSアセットマネジメント

「不動産投資の業界を誰もが挑戦できるクリアな業界に変える!」をモットーに、2016年6月、不動産投資家が集まって立ち上げた会社です。設立以降、不動産投資家による不動産投資家の為の投資コンサルティングサービスを複数展開すると共に、投資用物件の売買も行っています。宅地建物取引士、賃貸経営管理士、AFP認定者等、不動産から資産運用まであらゆる問題を解決する専門家が記事を監修、校閲しています。不動産を売りたい方、買いたい方、不動産にまつわる様々な疑問・問題を抱えている方へ役立つ情報をお届けします。