不動産投資で節税に失敗した事例と押さえておくべきポイント

「マンション経営やアパート経営などの不動産投資には節税効果がある」と聞いて、不動産投資に興味を持っているという人も多いのではないでしょうか?

節税効果がある場合は相続対策や贈与税対策といった各種税金対策になりますが、節税効果以上に損をしては意味がないため、節税効果について正しい知識を身に付けることが大切です。

この記事では、不動産投資で期待できる節税効果、失敗事例、失敗を未然に防ぐためのポイントなどを解説します。

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不動産投資で期待できる節税効果

不動産投資のメリットには、入居者さえいれば安定的・継続的な家賃収入が期待できる、節税効果が期待できるなどが挙げられます。

そのため、資産を多く持っている人、土地所有者(相続で取得した人も含む)は、土地の有効活用や節税対策の観点から不動産投資をおすすめします。

しかし、具体的にどのような税金に対してどのくらいの節税効果が期待できるかまで理解できていない人も多いのではないでしょうか?

不動産投資で期待できる節税効果として、以下の2つが挙げられます。

  • ・所得税・住民税
    ・相続税・贈与税

それぞれの節税効果について詳しく説明していきます。

●所得税・住民税

不動産所得は総合課税が適用されます。

総合課税とは、給与所得や個人事業主の事業所得などの他の所得と合算して課税される仕組みです。

収入から支出を引いた不動産所得が赤字の場合、所得税・住民税の節税効果が期待できます。

「不動産所得が赤字ということは賃貸経営に失敗している状態なのでは?」と考えた人もいると思います。

しかし、本当に赤字の必要はありません。

その理由は、減価償却費を経費計上できるためです。

減価償却費とは、法定耐用年数に応じた減価償却期間中の経年劣化による資産価値(建物価格)の減少です。

実際には支出が生じているわけではないにもかかわらず、課税所得を計算する際の経費(支出)として計上できるため、うまくいけば課税所得を低く抑えることによる節税効果が期待できます。

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●相続税・贈与税

現金を相続・贈与する際は、金額通りの評価額となり、金額に応じた税率をかけてそれぞれの納税額を算出します。

しかし、不動産の場合は、相続税や贈与税を計算する際の評価額は時価通りではなく、現金よりも低く算出されます。

また、賃貸物件の場合はさらに評価額を下げられるので、節税効果が高いのが特徴です。

税制改正によって相続税の基礎控除が減額されたことで、課税対象となる人が増えているため、相続税対策になる不動産投資が注目を集めています。

不動産投資による節税対策の失敗事例

不動産投資に節税効果があることが明確になったところで、節税対策のためにマンション投資やアパート投資などの不動産投資を始めたいと考えている人も多いと思います。

しかし、不動産投資は元本保証のない資産運用の1つで、失敗した場合に大きく資産を減らすリスクを伴うということを忘れてはなりません。

また、必ずしも節税効果が期待できると言い切れないため、不動産投資による節税対策の失敗事例を把握したうえで対策を練ることも重要です。

不動産投資による節税対策の失敗事例として、以下の2つが挙げられます。

  • ・計上できる経費が少なく想定よりも利益が出てしまった
    ・収益性が低く膨大な赤字が生じた

それぞれの失敗事例について詳しく紹介していきます。

●計上できる経費が少なく想定よりも利益が出てしまった

計上できる減価償却費は、建物の構造と築年数で異なります。構造別の耐用年数は以下の通りです。

  • ・木造:22年
    ・鉄骨造:19年(厚さ3mm以下)27年(厚さ3mm超4mm以下)34年(厚さ4mm超)
    ・鉄筋コンクリート造:47年

物件選びの際に耐用年数の長い物件を選択した場合は、より長期にわたって経費計上できると考えた人も多いと思いますが、それがメリットとは言い切れません。

「耐用年数の長い構造+新築」の場合、毎年計上できる減価償却費が少なくなる点がデメリットとして挙げられます。

その結果、想定よりも多くの利益が出てしまうと、所得に応じて税率が変化するため、所得税や住民税の負担が重くなるおそれも。

所得税・住民税の節税効果を高めるためには、耐用年数の短い構造または減価償却期間の短い中古マンションや中古戸建てなどの中古物件を選択するのがコツと言えるでしょう。

●収益性が低く膨大な赤字が生じた

不動産投資を開始して節税効果を得られても、節税効果よりも大きな損失が生じては意味がありません。

例えば、収入から経費(減価償却費を除く)を引いた結果、赤字になっている状態です。

不動産投資ローンを契約して物件を建てた場合は、赤字経営に陥ると返済に支障が生じ、自己資金を減らすことになるので注意してください。

最悪の場合には、返済のために建物を手放すことになるという失敗例もあるので収益性も重視しながら不動産投資に臨みましょう。

不動産投資の失敗を防ぐために押さえておくべきポイント

不動産投資に節税効果だけを求めてはいけません。

節税目的の場合でも、投資としても成功するように不動産投資の失敗を防ぐために計画を立ててから不動産投資に臨むことが大切です。

不動産投資の失敗を防ぐために押さえておくべきポイントとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・立地条件の良い物件かどうかを確認する
    ・出口戦略を立てておく
    ・シミュレーションをしっかり行う

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●立地条件の良い物件かどうかを確認する

不動産投資に節税効果を求める場合でも、投資として十分に成立する需要の期待できる立地条件が整っているか確認することが重要です。

例えば、駅近(徒歩圏内)、主要沿線、ターミナル駅から近いなどです。

他にも、ドラッグストア、コンビニ、スーパー、病院などの生活利便施設が近くにあることも挙げられます。

●出口戦略を立てておく

不動産投資は一時的に赤字でも、トータルで利益が出ていれば投資成功です。

トータルの利益をプラスにするうえで大切なのが出口戦略です。

出口戦略とは、投資用不動産を売る、建て直すといった最終的にどうするのか決めることで、何も決めずにいると適切なタイミングで行動に移せず後手を踏んで失敗するおそれがあります。

あらかじめ出口戦略を立てておくことで、適切なタイミングで行動に移せるようになるため、トータル収支がプラスになる可能性が高まるでしょう。

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●シミュレーションをしっかり行う

不動産投資では、シミュレーションをしっかり行っておくことが重要です。

管理費や固定資産税などの常時かかる費用だけでなく、大規模修繕工事にかかる費用(修繕費)や金利上昇、空室の増加や家賃の減額といった収入・支出に影響を与える要因などを想定しながら収支計画を立てます。

余裕のある収支計画を立てておけば、万が一の事態が生じても影響を最小限に抑えられるでしょう。

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節税効果は投資目的の不動産投資に付随するもの

不動産投資における節税効果は、あくまでも資産形成目的で行われる不動産投資に付随するメリットの1つです。

メインの目的ではなく、あくまでもサブ的なものとなるため、利益が十分に期待できる物件・企画なのかを事前にしっかり確認することが大切と言えるでしょう。

そのためには、信頼できる不動産会社や不動産投資会社、税理士などのサポートが必要不可欠です。

専門家に適宜相談しながら不動産投資を成功へと導きましょう。

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