新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリット、向いている人

ワンルームマンション投資と一口に言っても、新築物件・中古物件への投資と大きく2つに分かれるため、どちらを選択すべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

自分の投資目的に合った運用手段を選択する、投資のリスクを軽減するためにも、双方の特徴を正確に把握した上で賃貸経営に臨むことが大切です。

この記事では、新築ワンルームマンション投資におけるメリットとデメリット、新築ワンルームマンション投資に向いている人の条件などを解説します。

新築ワンルームマンション投資のメリット

単身世帯の増加によりワンルームマンション投資が注目されていますが、新築ワンルームマンション投資と中古ワンルームマンション投資のどちらが良いか悩んでいる人も多いと思います。

選択した投資手段によって投資目的に合っているか、投資目標を達成できるかが違ってくるため、双方のメリット・デメリットをよく把握してから自分に合っている投資手段を選択することが大切です。

新築ワンルームマンションのメリットとして、以下の4つが挙げられます。

  • ・新築需要で空室リスクを軽減できる
    ・資産価値が高く融資を受けやすい
    ・修繕費が当面の間かからない
    ・売却する際も有利に進めやすい

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●新築需要で空室リスクを軽減できる

新築マンションは、設備が新しく部屋がきれいな点が中古マンションと比べた場合の魅力です。

新築であるというだけで他の物件と差別化を図れるので需要を確保しやすい、特にワンルームマンションは単身世帯が増加している今の時代に合っており入居率を高く維持しやすいです。

少子化による人口の減少で、不動産投資に不安を抱く人も多いかもしれませんが、ワンルームマンション投資であれば比較的安定した需要が期待できるでしょう。

●資産価値が高く融資を受けやすい

新築マンションは融資を受けやすい傾向があります。

その理由は、中古マンションと違って資産価値が高く、万が一返済が滞ったとしても売却することによって融資を回収できる可能性が高いためです。

また、中古マンションとは異なり、新築需要で収益が安定しやすく、月々の返済が滞りにくいことも理由に挙げられます。

好条件の収益物件の場合は、物件価格の全額の融資であるフルローンを利用できる可能性もあるため、自己資金を抑えることで開始時のハードルを下げられるという点も大きなメリットと言えるでしょう。

●修繕費が当面の間かからない

新築マンションは設備が新しいので修繕費がかかることがほとんどありません。

収入から支出を引いた利益(収支)が中古マンションより多くなる可能性が高いです。

突然の支出が発生しにくく、運用結果がシミュレーション通りになりやすい、キャッシュフローが安定するため、想定外の事態に対応できず賃貸経営に失敗するリスクを大幅に軽減できるでしょう。

●売却する際も有利に進めやすい

新築マンションはある程度運用しても築年数が浅いので買い手が見つかりやすいです。

そのため、何らかの理由によって売却が必要になっても、速やかに現金化できるといったように売却を有利に進めやすいです。

中古マンションは経年劣化による修繕費の増加、空室率の上昇を理由に買主が見つかりにくく、売却を早めるためには価格を下げる必要があります。

不動産投資における成功は「家賃収入+売却代金-(取得価格+経費)」がプラスになることなので、売却時に売却損が生じにくい点は大きな魅力と言えるでしょう。

新築ワンルームマンション投資のデメリット

新築ワンルームマンション投資が需要に合っていると言っても、成功が保証されているわけではありません。

不動産投資による資産形成で失敗を回避するためにも、メリットだけでなくデメリットも把握しておくことが重要です。

新築ワンルームマンション投資のデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・初期投資が大きい
    ・投資効率が悪い
    ・購入後すぐに家賃収入が得られるとは限らない

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

●初期投資が大きい

中古ワンルームマンション投資と比較すると、初期投資が大きくなります。

中古ワンルームマンションの中には500万円程度の物件もあり、自己資金だけで運用を開始することも可能です。

しかし、新築ワンルームマンション投資の場合は、数千万円程度の資金が必要です。

自己資金だけでは購入資金を補えないケースが多く、金融機関の提供する不動産投資ローンの利用が前提となることを理解しておきましょう。

●投資効率が悪い

新築ワンルームマンション投資は初期投資額が大きいため、利回りが低くなりがちです。

不動産投資でよく用いられている利回りの1つである「表面利回り」は「初期投資÷年間の家賃収入×100」で算出します。

初期投資が大きくなると利回りが低くなり、初期投資の回収に時間がかかります。

回収した資金を再投資するといった規模の拡大に時間がかかり、投資効率が悪い点に注意が必要です。

●購入後すぐに家賃収入が得られるとは限らない

中古マンション投資は入居者がいる状態で引継げばすぐに家賃収入を得られます。

しかし、新築マンションは購入後、入居者が決まるまでは家賃収入を得られません。

不動産投資ローンの返済だけが生じるおそれがあるため、駅徒歩圏内、都心といった需要の期待できる物件選びが大切です。

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新築ワンルームマンション投資に向いている人

新築ワンルームマンション投資は、すべての人に向いているわけではありません。

自分に合った投資手段を取り入れるためにも、向いている人の条件を把握しておくことも重要です。

新築ワンルームマンション投資に向いている人の条件は以下の2つです。

  • ・少しでも空室リスクを抑えたい人
    ・頭金を十分に確保できる人

それぞれの条件を詳しく説明していきます。

●少しでも空室リスクを抑えたい人

中古物件は赤字経営に陥りやすく、空室対策で入居率の低下をカバーしていくことになりやすいです。

一方、新築ワンルームマンション投資の場合、新築需要で入居者が決まりやすく、安定した家賃収入が期待できます。

また、新築ワンルームマンションは減価償却費を計上できる期間が長いため、長期にわたって節税効果を得ることも可能です。

そのため、不動産投資初心者や少しでも空室リスクを抑えたい人に向いていると言えるでしょう。

●頭金を十分に確保できる人

新築マンション投資では自己資金に占める借入金の割合が大きくなります。

条件の良い物件だと自己資金が不要のフルローンを組める可能性もあります。

しかし、借入額が増えると返済不能になるリスクも高まるのでおすすめしません。

頭金を十分に確保できれば、借入金の割合を下げられるので余裕を持って経営できるでしょう。

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物件選びは総合的に判断することが重要なポイント

新築ワンルームマンション投資にはメリットだけでなくデメリットも伴います。

中古ワンルームマンション投資も同様です。

両者の特徴は全く異なるため、どちらが良いとは一概に言えず、自分の資産形成の目的に合っているか、予算などから総合的に投資可否を判断していきます。

投資コンサルタントや不動産会社といった専門家に相談しながら自分に合った投資手段を見つけましょう。

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