不動産投資における7つのリスクと対策│事業成功のポイントは?

ワンルームマンションを新築、投資用マンションを購入してマンション経営(マンション投資)を始めたいと考えている人の中には、失敗しないか不安に感じている人も多いと思います。

不動産投資を始めたものの、想定通りの入居率(収益性)を維持できず、赤字経営を理由に投資用不動産を売却したという失敗事例もあるため、失敗しないためにもリスクや対処法(リスクヘッジ)などを踏まえながら経営に臨むことが重要です。

この記事では、不動産投資に潜むリスクと対策、押さえておくべきポイントを解説します。

 

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不動産投資に潜む9つのリスク

マンション投資やアパート投資(マンション経営やアパート経営)などの不動産投資(賃貸経営)に継続的・安定的な賃料収入が得られるというイメージを抱いている人も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産投資は、銀行預金(普通預金や定期預金)、国債のように元本が保証されておらず、失敗すれば資産を大きく減らす可能性があるので注意が必要です。

失敗を未然に防ぎながら不動産投資で成功するには、不動産投資にどのようなリスクを伴うのか事前に確認しておくことが重要です。

不動産投資に潜むリスクとして、以下の9つが挙げられます。

  • ・空室リスク
    ・入居者リスク
    ・自然災害リスク
    ・金利変動リスク
    ・修繕リスク
    ・資産価値下落リスク
    ・家賃下落リスク
    ・購入リスク
    ・出口リスク

それぞれのリスクを詳しく紹介していきます。

●空室リスク

空室リスクとは、空室が生じた場合に想定通りの家賃収入が得られないリスクです。

家賃収入は不動産投資の主な収入源で、空室によって収入が少なくなった場合、不動産投資ローンの返済計画や他の経費の支払いに支障が生じる可能性があります。

自己資金で補えなくなると最終的に物件を手放すことになるおそれもあるので注意してください。

賃貸経営をする以上、「空室は発生するもの」と考えておくべきです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査(2020年下期)によると、賃貸住宅の平均居住期間は、学生や単身向けであれば2~4年で、ファミリー向けであれば4~6年となっているため、これらの期間で空室は起こるものだと考えるべきでしょう。

また空室リスクが発生する原因として、最寄りの大学や企業が撤退し、賃貸需要が見込めなくなったなどが考えられます。

他にも、賃貸需要がないエリアの物件だと、家賃を下げざるを得ず、また往々にして築古物件になるため、入居者リスクや修繕リスクなど、空室以外のリスクも発生しやすくなるでしょう。

●入居者リスク

入居者リスクとは、入居者とのやりとりを行う上で発生するリスクです。

例えば家賃滞納が続くリスクなどが考えられます。

連帯保証人を付ければ万が一契約者が滞納しても連帯保証人から回収できる可能性は高まりますが、必ず回収できるとは限りません。

家賃を滞納する入居者に対してすぐに契約解除して追い出せばいいと考えた人も多いかもしれませんが、賃貸借契約では貸主よりも借主が保護されるため、簡単には追い出せないという点に注意が必要です。

また騒音トラブルなどもあります。これはかなり感覚的な部分もあり、防音がしっかりしているRCでも騒音トラブルがまったく起きないわけではありません。

本当に周囲を不快にするほどの騒音なのか、クレームを言ってきた人が単なるクレーマーなのかは慎重にヒアリングするなどして見極める必要があります。

●自然災害リスク

自然災害リスクとは、火災や地震などで建物が被害を受けるリスクです。

被害を受けた後も賃貸経営を継続するためには、多額の修繕費がかかることになります。

また、自然災害で建物が滅失(消失)した場合には資産価値が大きく下がるため、売却しても残債を返せない可能性があるということも想定しておかなくてはなりません。

ただ、大雨による床上浸水などの水害については、火災保険によって補償を受けられます(補償対象外のケースもあるので、確認が必要です)。

●金利変動リスク

金利変動リスクとは、金利変動によって返済負担(返済額)が大きくなるリスクです。

資産運用のための投資物件の購入時には、金融機関の融資を利用します。

金利変動リスクは主に変動金利で考慮すべきリスクです。例えば、変動金利の場合は、市場の金利が上昇すると適用される金利も上昇する(金利上昇リスク)ので返済負担が大きくなります。

固定金利は金利の変動はありませんが、金利が下がると変動金利と比べて損をすることになるという点に注意してください。

●修繕リスク

修繕リスクとは、経年劣化により修繕費の支出が増えるリスクです。

経年劣化は必ず生じるものなので、経年劣化を補うための修繕費は必要経費として考えておかなくてはなりません。

設備や建物に使用している部材はそれぞれ耐用年数が決まっており、必要に応じて適宜修繕しなければ状況が悪化するおそれがあります。

新築マンションのような新築物件は、購入後数年間はメンテナンスが生じないため、修繕費がかかることは多くありません。

しかし、中古マンションのような中古物件は、老朽化を補うための修繕費がかかる場合が多いので要注意です。

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また、中古物件を購入する際は、定期的なメンテナンスがおこなわれていなければ倒壊といったトラブルが発生して訴訟に発展するという注意点も挙げられるのでチェックしておきましょう。

最近、不動産投資の手法の一つとして「築古戸建て投資」が流行っています。理由は、以下のようなことが考えられます。

    1. 融資のハードルが高くなった現在でも、融資を受けずに現金で買えるから
    2. 少ない金額から始められるのでリスクが少ない
    3. リフォームしてうまく売却すれば、数百万円の利益を短期間で得られることもあるから

上記の(1)と(2)は十分なメリットといえるのですが、問題は(3)です。

ここでいうリフォームとは、業者に任せるものだけでなく、DIY(専門業者ではなく自分で何かを作ったり修繕したりすること。

英語のDo It Yourselfの略語)を含んでいます。

修繕費用をおさえるため、できるところは自分でしようとしても素人ではうまくいかず、結局、業者に発注する人が実に多いというのが現状です。

●資産価値下落リスク

資産価値下落リスクとは、築年数の経過とともに資産価値(不動産価格・不動産価値)が低下するリスクです。

基本的に築年数の経過とともに物件価格は低下します。資産価値の下落するスピードは、木造または鉄筋コンクリート造といった物件の構造や適切な修繕を実施しているか、建物の立地(エリア)などによって異なります。

節税または資産を増やす目的でせっかく不動産投資を始めても、毎月得られる家賃収入が資産価値の下落を下回っている場合は、最終的に不動産を売却しても損をすることになるので注意してください。

●家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、築年数の経過とともに家賃が下落するリスクです。

賃貸物件が高い入居率を維持できている場合は問題ありませんが、周辺に競合物件が増えて空室が目立つようになると、差別化を図るために空室対策の一環として家賃を引き下げることになります。

下落幅が大きいと収支計画に支障が生じます。不動産投資ローンの返済の滞納につながりかねないので十分注意しなければなりません。

●購入リスク

不動産投資を行う上で、物件の購入リスクも検討しておく必要があります。例えば家賃設定が適正でない場合、2つの可能性があります。

(1)周辺相場よりも高く設定されているケース。

長期にわたって入居者が変わっていないと、築年数が浅く、競合物件も少なかった時代の家賃のままで設定されている可能性があります。

(2)周辺相場よりも低く設定されているケース。

これはその物件が何らかの瑕疵(かし)を抱えている可能性があります。

ただ、前オーナーの理由で値付けが単純に低かった可能性もありますので、この場合は、その入居者の次からは相場並みの家賃に設定できる可能性はあります。

他にも物件を購入する上で、下記のような経費がかかるでしょう。

  • 不動産仲介会社に支払う仲介手数料
  • 国に納める税金
  • 司法書士に支払う報酬
  • 銀行に支払う手数料
  • 保険料

●出口リスク

不動産投資の出口として、売却や建て替えなどがありますが、その際に生じるリスクのことを指しています。

運用時にキャッシュフローが出ていても出口で大きなマイナスになってしまえば、投資としては失敗になります。

また、出口戦略がないと、利回りが悪化したときに損切りもできず、不良化した物件を持ち続けることになってしまいます。

シミュレーションしておくことが大切です。もちろんシミュレーションどおりに行う必要はありませんが、実現する目標を掲げることで、物件選びも違ってきますし、運用途中に予想外のことが起きても、目標から逆算して軌道修正ができるかもしれません。

株や為替などと比べて取引される不動産の数(量)が少ないため、流動性が低く、売りにくいという点も押さえたうえで、売却価格に関しては、いまの価格を把握しましょう。

不動産業界では、地価の急変や融資環境の変化は珍しくありません。

そのため、その時々の状況に合わせて、計画を修正する必要があります。

不動産投資のリスク対策

不動産投資を成功に導くためには、先ほどの不動産投資に潜むリスクの対処法を事前に把握した上で経営に臨むことが重要です。

不動産投資のリスク対策として、以下の4つが挙げられます。

・サブリース契約(家賃保証付き)を検討する
・家賃保証会社の利用を検討する
・火災保険・地震保険に加入する
・信頼できる管理会社に管理を委託する

それぞれのリスク対策を詳しく解説していきます。

●サブリース契約(家賃保証付き)を検討する

サブリース契約とは、一般的な賃貸借契約とは異なる転貸借契約のことです。

オーナーは不動産会社や賃貸管理会社とサブリース契約を締結して、借主はオーナーとではなく会社と賃貸借契約を締結します。

借主が変わるたびに本来はオーナーがおこなうはずだった契約手続き、解約手続きを全て会社が貸主の立場でおこなってくれるのでオーナーは負担を軽減できます。

また、サブリース契約の中には家賃保証付きというものも。家賃保証付きであれば空室でも家賃収入が得られるので空室リスクを軽減できる点が大きなメリットです。

サブリース会社が倒産すると家賃保証が受けられなくなる倒産リスクも伴うため、実績の豊富なサブリース会社かどうかもチェックしておきましょう。

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●家賃保証会社の利用を検討する

連帯保証人が付いていても必ず滞納家賃を支払ってくれるとは限りません。

また、借主の高齢化により、連帯保証人を付けられないケースも増えているので連帯保証人にはあまり期待できません。

そこでおすすめするのが家賃保証会社の利用を検討するという方法です。

家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納した場合に滞納家賃を代わりに支払ってくれる会社です。

保証料を支払わなくてはならないというデメリットはありますが、速やかに滞納家賃を回収できるため、家賃滞納に悩まずに済むという点が大きなメリットと言えるでしょう。

●火災保険・地震保険に加入する

火災リスクや地震リスクなどは火災保険や地震保険に加入することによって、万が一の事態(災害)に備えられます。

保険金が支払われるのは建物の建て直しにかかる費用、修繕にかかる費用だけです。

被害に遭って賃貸経営をおこなえなかった期間の家賃収入が保証されるわけではないので注意が必要です。

再度賃貸経営を始めるまでは不動産投資ローンの返済または固定資産税の支払いといったコストだけが生じることになるということも覚えておきましょう。

また、旧耐震基準ではなく新耐震基準の物件を選べば、地震リスクを抑えられます。

●信頼できる管理会社に管理を委託する

信頼できる管理会社と協力しながら賃貸経営に取り組めば、多くのリスクを抑える効果が期待できます。

特に賃貸経営初心者やサラリーマン大家の場合、専門家によるサポートが必要不可欠です。

サポートの質(レベル)の高さが運用結果を大きく左右すると言っても過言ではありません。

管理委託費や仲介手数料といった費用はかかるものの、アドバイスやサポートでリスクを回避できるため、多少の支出は必要経費(保証料)と考えて積極的に管理を委託しましょう。

リスクを回避して不動産投資で成功するためのポイント

リスクを回避しながら不動産投資で成功するためには、他にも以下の2つのポイントを押さえておくことが重要です。

・需要の高い収益物件を取得する
・不動産投資に必要な知識を身に付ける

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●需要の高い収益物件を取得する

不動産投資は、どのような物件で始めても安定した利益が期待できるというわけではありません。

最寄り駅から近い(徒歩5分以内)、商業施設が近いといったような需要の高い収益物件であれば、空室リスクや資産価値下落リスクを抑えられます。

そのため、物件を選ぶ際は、需要の高い収益物件を選ぶことが不可欠です。

ただし、立地条件や築年数が浅いまたは新築といった物件条件の良い収益物件は、多くの初期投資を必要とし、利回りが低くなる傾向があるため、総合的に判断することが大切です。

物件選びの際は上記の選び方をしっかり覚えた上で選びましょう。

●不動産投資に必要な知識を身に付ける

不動産投資に必要な管理はほとんど外部に委託できますが、不動産投資の今後を決めるような重要な判断はオーナー自らが下さなくてはなりません。

知識がなければ管理会社が適切な管理をおこなっているか分からない、最終的な判断を誤って失敗するリスクも高まるため、不動産投資に必要な知識を身に付けることが不可欠です。

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不動産投資はリスクヘッジが不可欠

不動産投資は継続的・安定的な家賃収入が保証されているわけではありません。

不動産投資を成功に導くためには、不動産投資に伴うリスクに対するリスクヘッジをしっかりおこないながら経営に臨むことが重要です。

不動産会社や不動産管理会社に全てを任せるのではなく、自身も不動産投資に必要な知識をしっかり身に付けて、常に最善の選択ができるような状況を整えておきましょう。

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