不動産で起業したいと思っている方、儲かりそうだから不動産関係の仕事で経営者になりたいと思っている方の中にも不動産事業についてあまりご存じない方もいるかもしれません。「不動産で起業」と一口に言っても不動産事業には種類があります。不動産業界での経験が無い状態から不動産で起業されようと考えている方には特に、不動産業界にどのような仕事があり起業のために何が必要かなども分かりづらいと思います。
不動産で起業する場合、大きく分けて賃貸業と仲介業の2つがあげられます。また業務形態や経営形態はさらに細かく分かれており、不動産で起業といっても様々な種類があります。
この記事では不動産で起業する方のために、賃貸業と仲介業をそれぞれ詳しく説明していきます。 また自分がどちらに向いているのかのチェックシートや、不動産開業までの必要事項など詳しく説明しているので、不動産で起業を考えている人はぜひ参考にしてください。
そしてただ起業して終わりではなく経営者として成功するために、不動産仲介業、不動産賃貸業それぞれの事業で成功したモデルを取り上げます。 仲介業は79歳で宅建を取得し80歳で起業した和田京子さんが成功した理由、不動産賃貸業の方は当サイト監修のNSアセットマネジメント社員の実体験をモデルとして、実際に不動産で自己資金ゼロの状態から、家賃収入3000万円までの規模に拡大している経験を踏まえてお話いたします。
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以下の記事では、不動産賃貸業における個人事業主・法人の違いを中心に、法人化までのステップ、法人化のタイミングなどの情報も合わせてお伝えします。
目次
1. 不動産業を起業する際に必要なこと
不動産業界を起業するためには、まず業務形態や経営業態を決める必要があります。
次に開業スケジュールを決めていきます。また法人費用が必要になるため、資金の準備をするようにしてください。
●起業する業務形態を決める
不動産で起業する場合まず、業務形態を決める必要があります。
不動産業は大きく、賃貸業、仲介業、デベロッパーの3つが挙げられます。
それぞれ業務内容が全く異なりますので、まずはそれぞれの特徴を理解する必要があります。
| 個人事業主 | 法人経営と比べると手軽に起業しやすい一方、税金面の優遇が小さい |
| 法人経営 | 定款作成や起業に多くの費用がかかる一方、税金面の優遇が大きい |
| デベロッパー | 住宅を建設し売却することで売却益を得る事業形態 |
簡単に説明をすると賃貸業者仲介業、デベロッパーの業務は上記のようになります。
副業として考えているのであれば賃貸物件を貸し家賃収入を得ることができる賃貸業でしょう。
また仲介業は宅地建物取引士が必要であり、営業能力が求められます。
賃貸業に比べて大きく稼ぐチャンスはありますが、逆にほとんど稼げない可能性もあります。
最後にデベロッパーですが、資金力がないと難しいためここでは詳しい説明を省きます。
●起業する経営形態を決める
経営形態は個人事業主と法人経営の2つがあります。
個人事業主と法人経営を簡単に比較すると以下のようになります。
| 個人事業主 | 法人経営と比べると手軽に起業しやすい一方、税金面の優遇が小さい |
| 法人経営 | 定款作成や起業に多くの費用がかかる一方、税金面の優遇が大きい |
またこの他にも個人事業主は法人経営のように信頼度が高いわけではないので、 お得意さまを見つけるまでは最初苦労する可能性があります。
●資金計画を立て開業スケジュールを決める
不動産を起業するためには初期費用が必要になるため、資金計画を含めた開業スケジュールが必要になります。
法人設立費用として宅建協会（宅地建物取引業協会）の入会金、免許申請料、当面の運用費が必要になります。
さらに事務所の開設、事務所設備の準備、従業員の確保、免許の取得などが必要であり、スムーズに開業するには逆算して手続きを進めることが重要です。
このため不動産起業を成功させるためには、十分な準備をする必要があります。
2. 仲介業と賃貸業を比較！押さえておきたい3ポイント
ではこの2種類の事業の仕事について比較していきましょう。ポイントを3つに分けましたのでそれぞれを比較してみます。
2-1.副業で始められるのは「賃貸業」
- ・副業として可能なのが不動産賃貸業、
- ・副業としては難しいのが不動産仲介業になります。
起業したいと思っている方の中には、現在サラリーマンとして働いている方もいらっしゃると思います。弊社社員も最初はサラリーマンの副業として不動産賃貸業を始めました。その上で、不動産賃貸業はサラリーマンの副業として最適だと考えています。
その理由を簡単に言うと
- ・時間の調整がしやすい（本業の空いた時間や休みの日に合わせて自分の都合で動くことができ、しかも運営にはほとんど手間がかかりません）
- ・事務所などを持つ必要がない（電話やネットの環境さえあれば家でできます。）
事があげられます。
逆に仲介業は
- ・時間は顧客に合わせる（売り手と買い手をつなぐ仕事ですので、自分の時間の都合というより売り手側と買い手側が主体の仕事になります。）
- ・事務所を持つ必要がある（本当は必ずしも必要ではないかもしれませんが、宅建業法では事務所の設置が義務付けられています）
です。仲介業の場合、空いた時間に副業として起業することはできると思いますが、本業を持ったまま副業の仲介業で多くのお金を稼げるようにするには相当無理をする必要があるでしょう。
不動産賃貸業をすばやく拡大する方法は融資の引き方にポイントがあります。
2-2.開業に資格が必要なのは「仲介業」
- ・開業に資格がいらないのが不動産賃貸業、
- ・資格が必要なのが不動産仲介業になります。
大家さんに資格は必要ないので、不動産賃貸業が何かの資格を持っていなければならないということはありません。
しかし、不動産仲介業の場合には宅地建物取引士の資格が必要です。宅地建物取引士の資格は国家資格であり、2016年15.4％、2017年15.6％という大体16％程度の合格率です。受ければ合格というような、誰でも簡単に取得できる資格ではありません。
しかし、開業の際には事務所に宅地建物取引主任者を置かなければなりませんので、宅地建物取引主任者を雇わない場合には自分が取得する必要があります。
2-3.収益の違いは「長く安定した収益」or「１回の大きな収益」
- ・1回の収入は少ないが長く安定した収益をあげられるのが不動産賃貸業
- ・1回に大きな収益を上げることができるのが不動産仲介業です。
不動産仲介業、特に売買業に関しては仲介手数料（売買価格によって手数料の上限が決まっています）でお金を稼ぎますので1件決まるごとに大きなお金が入ります。 逆に不動産賃貸業の方は部屋数や家賃によって違いますが、メガ大家と呼ばれている人やそれに近い人以外は、不動産仲介業の1回に入る金額には遠く及ばないと思います。
ただし、不動産賃貸業の場合には、空室などあれば多少の変動はありますが、毎月コンスタントに収入を得ることができます。逆に不動産仲介業は売買契約が決まった時に収入が得られるので、毎月決まった収入があるというわけではありません。
この3つの比較を見ていただいて分かるように、働き方、必要資格、収益の生み方も全く違います。
3.「賃貸業」と「仲介業」それぞれのメリット・デメリットは？
次は不動産賃貸業、不動産仲介業で起業する場合のメリットデメリットを知っておきましょう。
3-1.不動産仲介業のメリット・デメリット
仕入れ費用ゼロ・短期で大きく稼げる可能性も！
■仕入れにお金がかからない
不動産仲介業は売主様と不動産会社の間に入って不動産売却をするための交渉を行います。そのため仕入れ費用はかからず、短期間で大きく稼げるチャンスがあります。 しかし飼い主様が見つからない場合や、売出価格を下げざるを得ない時もあります。
また不動産が買い取りをするのに比べて、不動産仲介業が間に入る場合は取引が終わるまでに長期間の時間がかかることもあります。せっかく時間をかけても全く売上につながらない可能性も十分にあります。
■1回の契約で得られる収入が大きい
不動産仲介業は1回の契約で得られる収入が大きいことが特徴です。仲介業は仲介手数料が主な収入源となります。
仲介業の収入を得るときの例を1つご紹介します。
売買の仲介手数料は契約金額が400万円を超える場合、売買価格×3%＋6万円＋消費税
仮に5,000万円の物件を仲介すると171万6,000円となります。そのため買主と売主の両方を仲介すれば上記の2倍も儲けることができます。
以上のように上手くいけば短期間で300万円以上の儲けが出ることもあるのです。
宅地建物取引業法第46条において、手数料のルールは以下のように記載されています。
「第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。」
引用：宅地建物取引業法第46条
■仕入れにお金がかからない
アイデアマンはその個性を活かせる
営業力や他との差別化をはかることのできる独創的なアイデアが必要な世界ですので、そのようなことが得意な人はそのスキルを活かせます。
・デメリットは開業資金が必要・収入がコンスタントに入らないこと
不動産仲介業のデメリットとして、開業資金として初期費用を準備する必要があります。さらに家賃のように収入が毎月コンスタントに入るわけではありません。
■頻繁に契約を締結できるとは限らない
仲介業は物件を探している人からの依頼がなければ成立しません。そもそも売買や賃貸の依頼は頻繁にあるものではなく、数カ月に1回しか依頼がないということも珍しくありません。
そのため数ヶ月間収入がない可能性もあり、依頼がない間も事業を維持できるように資金を確保しておく必要があります。
■開業に手間と時間、費用がかかる
仲介業を起業する場合まず開業する時点で手間や時間、費用がかかります。仲介業の起業には、事務所の設置や保証金の供託が義務付けられており、事務所に宅地建物取引士という国家資格の取得者を設置しなくてはいけません。さらに都道府県知事、国土交通大臣の免許が必要など手続きが多いのが特徴です。
さらに資格者がいない場合は資格者を雇用するための費用がさらにかかります。
■広告をする宣伝費用が必要
自分を知ってもらわない事には、売り手にも買い手にも見つけてもらえません。地元の人に配るなど広告やいろいろな媒体の宣伝費はある程度必要です。
■他とは違う工夫が必要
同じような仕事をしている人は数多くいます。その中から売り手、または買い手に自分を選んでもらうためには他とは違う工夫なども必要になってきます。
■最後まで自分がフルパワーで動かなくてはいけない
仲介業の場合、売り手、買い手を探すことはもちろん、契約など、お金が入る最後までの全ての工程で自分が動かなくてはなりません。勝手に人や土地がお金を生んでくれるわけではありません。自分が動かない場合には、人を雇う必要がある労働集客型ビジネスです。
不動産賃貸業をすばやく拡大する方法は融資の引き方にポイントがあります。
3-2.不動産賃貸業のメリット・デメリット
■サラリーマンの副業OK！安定収入が見込める
不動産賃貸業は不動産仲介業のように準備するものが少なく、時間や手間をかける必要がありません。そのためサラリーマンの副業としても起業することができ、入居者がいれば毎月安定した家賃を収入とすることができます。
■継続的・安定的な収入が期待できる
賃貸業の主な収入源は入居者から受け取る家賃収入となります。そのため入居者さえいれば、継続的・安定的な賃料収入が得られます。また事業を始めるにあたって借入があった場合も返済計画を立てやすいのがメリットです。
■起業の手間と時間があまりかからない
不動産仲介業のように事務所を構える必要がなく、常に賃貸業に取り組む必要もありません。賃貸物件を取得し、必要最低限の業務さえ行えばいいので手間と時間がほとんどかからないことに特徴があります。
また、外部に業務を委託すれば、サラリーマンとして勤務しながら副業にすることができます。
■自己資金が少なくてもできる
手元の自分のお金を使わずに銀行からお金を借りて物件購入ができますので、自己資金は少なくても大丈夫です。実際、弊社社員も初めは両親から借りた200万円でした。
■リスク管理がしやすい
サラリーマンをしたまま始めることができ、万が一うまくいかない場合はそのままサラリーマンを続けることができ、上手く収益をあげ、リタイアできそうであれば会社を辞めればよい。というリスク管理がしやすい事業です。
■初心者でも知識さえあれば稼げるポイントが作れる
知識と情報量が稼げるポイントが作れるかどうかの分かれ目になります。経験を積めば積むほど有利にはなることは確かですが、初心者でもきちんと稼げ、規模を拡大させていくことは可能です。
■営業などが得意でなくてもできる
不動産業者、管理業者、銀行などとのお付き合いはありますので、ある程度のコミュニケーション能力が必要ですし、営業が得意であればそれは強みになりますが、仲介業とは違い必ずしも営業が得意でなくてもできる事業です。
■サラリーマンの特性を最大限生かせる（年収にこだわらなくても良い）
物件購入などの初期投資も、サラリーマンという状況を活用して有利なローンを組んで始めることが出来ます。また、「自分は年収が少ないから銀行の融資も有利にならないのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、銀行は融資をする際、自営業でお金をたくさん稼いでいる人よりも大手企業に長年勤めることを重視しています。つまり年収や資産だけで決められるわけではありませんので、年収が低くてもサラリーマンの特性はしっかり活かすことができます。
・デメリットは借入金の発生・1度に大きく稼げないこと
デメリットとしては稼ぐことができるのは、全ての部屋が満室になった場合の人数分の家賃が最も大きい金額です。それ以上の金額を稼ぐことはできません。また物件を購入する必要があるため借入金が発生します。
この他にも入居者がいない場合は収入がゼロになり、さらに維持費などを含めるとマイナスになる可能性もあります。
■正しい知識と情報がものをいう世界なので勉強しなくてはいけない
情報取集と知識を入れる努力、工夫することが大切ですので、その努力を怠ってしまうと成功が遠のいてしまいます。
■家賃収入＝収入ではない
不動産賃貸業の場合は、家賃収入が多いからといって儲かっているとは限りません。キャッシュフローで考えます。家賃収入が多くてもキャッシュフローが少なければ儲かっているとは言えませんので、そこはきちんと計算する必要があります。
■大きな利益は基本的に期待できない
賃貸業で得られる賃料収入には限界があり、満室状態における家賃収入以上の収入は期待できません。 収入を増やすには物件の所有数を増やす必要がありますが、需要の期待できる物件か目利きできなければ、リスクが高まる点に注意する必要があります。
■自分が物件や土地購入するので初期投資で借入金が発生する
仲介業の場合には設立費用と資本金、最初のお客さんがいない頃を賄う資金が必要になりますが、不動産賃貸業は初期投資という意味で言えば、現金は手元に必要なくても、物件購入があるのでローンを組んでいるとはいえ多額の借入金が発生します。
不動産賃貸業をすばやく拡大する方法は融資の引き方にポイントがあります。
4. 賃貸業向き？仲介業向き？性格と好みで判断！不動産起業チェックシート
では、メリットデメリットを把握した上で、自分がどちらをやりたいのか、どちらに向いているのか、チェックシートを作ってみましたので、チェックしてみてください。
不動産賃貸業
- ☐ サラリーマンのまま始めたい
- ☐ 少なくても安定的な収入が欲しい
- ☐ リスクはなるべく小さくしたい
- ☐ 自己資金があまりない
- ☐ 勉強は苦ではない
- ☐ サラリーマンの特性を生かせるなら生かしたい
不動産仲介業
- ☐ 営業が得意
- ☐ 独創性があり、他とは違うことができる
- ☐ 宅建の資格を生かしたい
- ☐ 短期で大きく稼ぎたい
- ☐ 大きく儲けられるならそれだけのリスクは構わない
- ☐ 時間に余裕はある
- ☐ 会社をすぐにでも辞められる、辞めるつもり
- ☐ 独立志向が強い
不動産賃貸業をすばやく拡大する方法は融資の引き方にポイントがあります。
5.不動産で開業するまでの準備・書類・お金のステップ
次に開業までのステップを見ていきます。
5-1.仲介業は法人設立の準備から
まず会社の名前を決めるのと会社の印鑑は作成しておきましょう。
それが済んだら
- 定款（目的、所在地、出資金などの情報を記載）を作成します
- 定款を管轄の公証人役場に持っていき定款認証をしてもらいます
「日本公証人連合会 公証人役場一覧 」 - 登記書類を作成します。
「法務局 商業・法人登記の申請書様式」からダウンロードできます。記載例も載っています。 - 資本金の振り込みをします
- 管轄の法務局で会社設立の登記をします。
法務局 各法務局のホームページはこちらから
というのが大まかな流れになります。
5-2.賃貸業は個人事業主・法人のどちらもOK
個人事業主は開業届・青色申告を忘れずに！
こちらは個人事業主であれば、管轄の税務署に「開業届」、確定申告で青色申告をして特別控除を受けたい場合には「青色申告承認申請書」を提出するだけで完了です。青色申告を希望する場合には開業した年度から2か月以内か年度内の3月15日までに提出しなくてはなりませので、希望する人は開業届と一緒にだしておくのがベストです。
法人は仲介業の流れとほぼ同じ流れに
最初から法人で設立する場合には、会社設立ということで仲介業と大体一緒になります。以下の記事に詳しくご説明していますのでご覧ください。
6. 成功モデルから学ぶ！不動産仲介業・不動産賃貸業で稼ぐ最短距離は？
不動産仲介業、不動産賃貸業ともに成功者から学ぶことは多いと思います。ここでは仲介業、賃貸業それぞれの成功者から見つける成功のポイントを書いてみます。それは必ず起業して成功を目指す際のヒントになるはずです。
6-1.始まりは「欠陥住宅」80歳から始めたオリジナル不動産仲介業（和田京子不動産）
テレビで見たことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、この方は79歳で宅建の資格を取得し80歳で不動産で起業しました。現在85歳で年商5億円です。
もともと普通の主婦で、ご主人の仕事上の関係で7回家を購入したそうですが、その7回全てが欠陥住宅で、自分が満足できる家に住んだことがない不満をずっと抱えていたそうです。そして、ご主人が他界された後に宅建取得を目指しわずか1年で合格し80歳の時に和田不動産を立ち上げました。
年齢という話題性だけではない、ビジネスとして他との差別化をしっかりとはかっているところが彼女のすごいところでもあります。いくつか例を挙げてみます。
- ・名刺が500円のクオカード
一見お金をかけているように思えますが、もらった側や聞いた側にはかなりインパクトがありますので広告料としては安いものです。 - ・デメリットを伝える
自分が嫌な思いをしたからこそ、顧客にはメリットとデメリットをしっかりと伝える。これは顧客の安心感と信頼感につながっています。 - ・24時間営業
電話が鳴ればすぐに起きて対応します。仕事で遅くなった人や気になったらすぐ問合せしたい人のためにそうしているようですが、「不動産で24時間営業」という言葉は聞いた人にインパクトを与え、印象に残ります。 - ・仲介手数料無料
通常不動産売買の場合、不動産会社は売主・買主両方から仲介手数料をもらいます。しかし、和田京子不動産では買主から仲介手数料はもらわず家を売ったことによってお金が入ってくる売主からのみ仲介手数料をとることにしたようです。
他にも、契約の時には顧問弁護士が無料で立ち会う、無料おむかえサービスなど他社とは違う戦略を行っています。
不動産売買は1件売れるたび大きなお金が動くので、起業を考える人が新規で多く参入してくる業界です。しかし、その分競争も激しく他との差別化が求められます。多くの部分で差別化を図ったことで、大きな話題になり、より多くの収益を上げることができたのでしょう。
6-2.始めて2年弱で家賃収入3000万！純資産1億越えの不動産賃貸業（株式会社NSアセットマネジメント）
弊社社員は自己資金ゼロ、両親から借りた200万円で不動産投資を始め、1年半で8棟100世帯、家賃収入3000万円以上（月間利益150万円以上）、純資産1億超えを達成しています。弊社社員が不動産賃貸業をしている人にアドバイスしている成功までの流れと秘訣をまとめてお伝えします。
まずは情報＆知識を習得！2～3カ月で勉強から実践へ
不動産賃貸業は知識と情報収集、工夫がものを言う世界です。私の場合、この時期に購入した書籍は300冊を超え、あらゆるセミナー、DVDなどお金をかけて勉強しました。勉強にかけた自己投資は、今、しっかりと返ってきています。
ただし、不動産投資はやってみないと分からないことが9割です。
「勉強は１～2ヶ月、信頼できる投資家に勧めてもらう10冊程度の本を読めば基礎知識は身に付きます。勉強は集中して短期間やり、あとはできるだけ早く行動に移すことを主軸においてください。」ということです。
とにかく不動産の状況は変わっていきます。不安から勉強をたくさんしすぎてしまうかもしれませんが、いくらやっても不安は拭えません。それよりも勉強はある程度の知識がつくまでにして、早く行動することを頭に入れておくことが大切です。
月間キャッシュフロー150万で会社員の副業から本業へ
1棟目は親からの200万円の借金でしかも、サラリーマンの副業として始めたものですが、そこから2-4棟と買い進める途中に拡大が止まったこともありました。
なんとか無事5棟、6棟と買い進め7棟目を購入した時点で月間キャッシュフローが150万円を超え、リタイアすることを決めました。
8棟目に後の売却のことも考え、自分の住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建ててから会社をリタイアしました。
本業を続けながら計画的に売却・購入、リタイアの時期を見極めることができるのも不動産賃貸業の良いところです。
ポイントは売却益による自己資金増→拡大のスピード感アップ
私は売却益が狙える物件（相場よりとにかく安く）を購入し、売却して自己資金を増やし、法人でプロパーローンを開拓していくことが再現性が高い方法だと思っています。
また、中間マージンを徹底的に省くことができる、土地から探す新築案件も再現性の高い売却益を狙える方法です。
不動産賃貸業は、物件を探す手間、銀行を開拓する手間、業者とのやりとりなどやることはあります。しかし、うまくいけば不動産が動いて稼いでくれます。
また、初心者だったとしても、正しい情報と知識に裏打ちされた工夫があれば着実に稼ぐことができます。1回のキャッシュフローは仲介業にはかないませんが、長期的に安定して稼ぐことができ、規模を大きく収益を拡大していくことも可能です。
不動産賃貸業をすばやく拡大する方法は融資の引き方にポイントがあります。
7.不動産で起業する場合賃貸業の仲介業の違いとは（まとめ）
不動産で起業するためには、主に不動産仲介業と不動産賃貸業が挙げられます。それぞれにメリットやデメリットがあり、自分の性格やライフスタイルなどを考えて起業する方法を決める必要があります。
またいずれの方法を選ぶ場合でも、不動産起業するためには十分な準備が必要になります。そこで十分な準備をするためにも、専門家のサポートを受けることをおすすめします。
不動産賃貸業を選ぶ場合におすすめしたいのはNSアセットマネジメントです。 NSアセットマネジメントはほとんどの社員が不動産投資を経験しており、十分な実績とノウハウを持っています。
またNSアセットマネジメントのセミナーでは、少額から高い利回りでの運用、売却益を目指せる投資術を学ぶことができます。不動産賃貸業として起業する前に、専門家から十分な知識を勉強してみてはいかがでしょうか。
不動産賃貸業、不動産仲介業ともに起業し稼げるようになるというのは簡単なことではありません。また、やりたい事業と向いている事業は違うかもしれません。自分の属性や状況などを踏まえて見極めてください。起業することがゴールではなく、しっかりと稼げるようになることがゴールになりますので、成功のためのヒントも踏まえて起業に向けて動いてください。
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