不動産投資の成功率は高い?よくある失敗例と始めるときのポイント

資産形成の手段として、マンション投資や一戸建て投資などの収益物件投資を検討している人の中には、不動産投資の成功率がどのくらいなのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

株式投資やFX、投資信託などと比べて成功率が低いのであれば、他の運用方法を選択したほうが良いケースもあるため、おおよその成功率を把握したうえで始めることが大切です。

この記事では、目的別不動産投資の成功率、よくある失敗例、成功率を高めるポイントを解説します。

【目的別】不動産投資の成功率は?

不動産投資は、家賃収入や配当(インカムゲイン)を目的としたもの、売却益(キャピタルゲイン)を目的としたものに大きく分かれます。

また、実際に収益物件を購入する実物不動産投資もあれば、不動産投資が証券化された金融商品を購入するものなど多岐にわたります。

不動産投資の成功率を示す具体的な指標はありませんが、どの運用方法を選択するかにより成功率が大きく異なってくるので各運用方法の特徴をチェックしておくことが大切です。

どの運用方法を選択するかは不動産投資を行う目的で変化します。

不動産投資を行う主な目的として以下の3つが挙げられます。

  • ・生活費の足しにしたい
    ・節税効果を得たい
    ・脱サラを目指したい

目的別不動産投資の成功率を詳しく紹介していきます。

●生活費の足しにしたい

不動産投資は、実物不動産投資だけではありません。

REITや不動産投資型クラウドファンディングなど運用方法は多岐にわたります。

給与所得以外の収入源(副収入・不労所得)を増やしたいという理由で投資を検討している場合は実物不動産投資以外の方法を選択することをおすすめします。

REITや不動産投資型クラウドファンディングは、少額から運用を開始できるので投資のハードルが低い、少額運用なので万が一の事態が生じても損失を最小限に抑えられるのがメリットです。

自己資金が少なく、少しでも収入を増やしたいという人には十分現実的な方法と言えるでしょう。

●節税効果を得たい

資産を不動産投資に活用することで評価額を下げることが可能です。

例えば、相続税を少しでも抑えたいと考えている人の場合、現金を相続すると評価額は額面通りですが、投資用不動産に換えれば時価ではなく特別な評価方法で計算するので節税対策になります。

ただし、資産価値が下がったり、赤字経営になったりした場合には、節税効果以上の損失が生じるので注意してください。

築年数が浅い、駅近(徒歩圏内)、主要沿線など立地条件が良いまたは資産価値の高い物件か、需要の期待できる物件かを見極めることが重要です。

実物不動産投資なので、成功率は生活費の足しを目標とする場合と比べて低くなる、全体的なリスクが高くなるということを理解しておきましょう。

●脱サラを目指したい

脱サラを実現できるほどの収入源を確保するのは容易ではありません。

高利回りの物件を複数棟運用する必要があり、その分だけ初期費用が大きくなります。

収益物件を購入する際には、不動産投資ローンを利用するのが一般的ですが、融資額を大きくするほど返済負担が大きくなるということを忘れてはなりません。

また、空室が発生した場合、返済計画に支障が生じる、リターンが大きくなる分、経営に失敗するリスクも高めになります。

成功確率は3つの中で最も低く、返済負担やリスクを軽減するためには、頭金(自己資金)を増やす、入居率を高く維持するための積極的な空室対策などの工夫が求められるでしょう。

不動産投資でよくある失敗例

不動産投資の成功率を少しでも高めるには、不動産投資家の失敗事例から学ぶことが重要です。

不動産投資でよくある失敗例として、以下の3つが挙げられます。

  • ・利回り・初期費用だけで物件を選んだ
    ・返済計画に無理があった
    ・家賃収入を貯めずに使ってしまった

それぞれの失敗例について詳しく説明していきます。

●利回り・初期費用だけで物件を選んだ

高利回りの物件は投資効率が高いです。

初期費用を抑えられる物件も同様です。

ただし、利回りや初期費用が他と比べて良い物件には何らかの問題が潜んでいるケースがあります。

例えば、心理的瑕疵や環境的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵などの瑕疵が潜んでいる、適切な修繕が実施されていない、入居者が少なく空室率が高い、まとまった退去を控えているなどです。

上記のような物件は収益性に対して高値掴みになるおそれがあるので注意してください。

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●返済計画に無理があった

金融機関によって不動産投資ローンの融資条件が異なります。

例えば、金利が低ければ月々の返済額だけでなく総返済額も抑えられます。

一方、返済期間が長いと月々の返済額を抑えられますが、総返済額が増える点に注意が必要です。

また、返済期間が短い、金利が高い場合には月々の返済負担が大きくなります。

このようなケースでは、空室が生じた場合のリスクが高く、返済不能に陥りやすいので注意してください。

●家賃収入を貯めずに使ってしまった

不動産投資で得た家賃収入はすべて自由に使って良いというわけではありません。

家賃収入の一部は管理委託費や水道光熱費、原状回復の工事費用、メンテナンス費用などに充てる必要があります。

固定資産税や都市計画税などの各種税金も納めなくてはなりません。

必要なときに手元に資金がないことが原因で、物件を手放さなくてはならない可能性もあるので、利益をすべて使ってしまうのではなく、万が一に備えて手元に残しておきましょう。

不動産投資の成功率を高めるポイント

不動産投資の成功率を高めるには、失敗例を踏まえたうえで、自分なりの対策を練って不動産投資に臨むことが大切です。

不動産投資の成功率を高めるポイントとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・不動産投資の知識をしっかり身に付ける
    ・専門家にアドバイス・サポートを求める
    ・シミュレーションをしっかり行う

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●不動産投資の知識をしっかり身に付ける

不動産投資は専門家のサポートを受けながら行うことが可能です。

例えば、不動産会社や不動産投資会社にアドバイスを求めれば物件選びの手間を省ける、管理会社にサポートを依頼すれば管理の手間を省けます。

また、税理士に依頼すれば税務のサポート、司法書士に依頼すれば法人化のアドバイスを受けられます。

ただし、あくまでもサポートやアドバイスだけなので、最終決断はオーナーが下さなくてはなりません。

適切に判断するためにも、知識を身に付けてから開始することが大切です。

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●専門家にアドバイス・サポートを求める

不動産投資初心者が自力で取り組むのはリスクが高いです。

自分で判断するのが困難、少しでも不動産投資におけるリスクを抑えたい場合は、費用はかかるものの、不動産投資会社といった専門家にアドバイスやサポートを求めることをおすすめします。

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●シミュレーションをしっかり行う

不動産投資では予定通りの必ず運用結果になるとは限りません。

どの程度の空室まで耐えられるのかを想定しておくことが大切です。

余裕のあるキャッシュフローなのかを踏まえながらシミュレーションをしっかり行っていれば、万が一の事態にも対応しやすいでしょう。

不動産投資の成功率は取り組み方次第で変化する

不動産投資と一口に言っても、さまざまな運用方法があります。

不動産投資の成功率を示す指標はなく、運用方法によって成功率は異なるため、まずは各運用方法の特徴を理解することが大切です。

また、不動産投資の成功率はどのように取り組むかによっても異なります。

専門家のサポートを受ける、自分自身も不動産投資の知識を身に付ければ、リスクを抑えながら投資に臨めるでしょう。

勉強せず不動産投資を行うことは危険です。基礎知識をスマホで身につけましょう!