不労所得には税金がかかる?不動産所得の税金を抑える方法

サラリーマンの場合、労働対価として会社から毎月給料が支払われますが、受け取る給料からはすでに所得税や住民税が引かれる源泉徴収が行われています。

アパート投資やマンション投資などの賃貸経営で家賃収入、利息やブログのアフィリエイト収入などの不労所得を得ている人の中には、同様に税金が課されるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

この記事では、不労所得と税金、不動産投資における収入と支出、不動産所得の税金対策について解説します。

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主な不労所得と税金

会社員として働いている人の中には、生活費の足しや老後の備えのために株式投資やFXなどの副業で何らかの不労所得を得たいと考えている人も多いと思います。

企業から支払われる給与は、源泉徴収によって毎月所得税と住民税が引かれることが多いですが、不労所得で得た収入も課税対象となるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

基本的に不労所得で得た収入もすべて課税対象ですが、すべての所得に対して同じ税金(税率)が課されるわけではありません。

所得によって適用される税金が違うため、お金と税金の仕組みについて理解を深めておくことが大切です。

主な不労所得と税金の関係について詳しく説明していきます。

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●不動産所得

不動産所得とは、家賃収入や船舶、航空機の貸し付けによる賃料収入などです。

税金は収入に対して課されるのではなく、収入から経費を引いた利益に対して課されます。

所得ごとに特別な税率が選択される分離課税ではなく、不動産所得は総合課税となるので給与所得や事業所得などと一緒に計算されることを覚えておきましょう。

●配当所得

配当所得とは、上場・非上場企業の配当金、保険会社の余剰金、投資信託の分配金などです。

上場株式の場合は20.315%(所得税と復興特別所得税の合算が15.315%、住民税が5%)、非上場株式の場合は20.42%の税率が適用されます。

一般口座や源泉徴収なしの特定口座を指定した場合は確定申告が必要ですが、源泉徴収されるのが一般的なので原則確定申告不要です。

●利子所得

利子所得とは、預貯金の利子、国債や社債といった公社債の利子などです。

20.315%(所得税と復興所得税の合算が15.315%、住民税が5%)の税率が適用されます。

源泉分離課税が行われているので、確定申告は不要です。

●一時所得

一時所得とは、競馬や競輪の払戻金、生命保険契約に基づく一時金などです。

総収入金額から収入を得るために要した支出(掛金)、特別控除(最高50万円)を引いた残りに課税されます。

競馬や競輪の場合、過去のハズレ馬券、車券も支出に含まれると考えている人も多いかもしれませんが、過去のものについては支出に含まれないという点が注意点として挙げられます。

あくまでも当たったときの購入費のみが経費の対象なので覚えておきましょう。

●譲渡所得

譲渡所得とは、特定の財産や権利の譲渡によって得た譲渡益のことです。

宝石や美術品、土地や建物、株式や公社債などの譲渡が該当します。

譲渡(取引)した財産の種類によって適用される税率が異なるので注意してください。

なお、日常生活で使用する家具や車などの譲渡は、譲渡所得に含まれないので覚えておきましょう。

●雑所得

雑所得とは、国民年金や厚生年金(公的年金等)、退職年金、FXなどです。

退職金を一括で受け取る場合には退職金が退職所得として扱われますが、年金形式で受け取るという方法を選択した場合には雑所得として扱われる点に注意が必要です。

年金形式の場合は退職所得控除を受けられないので少しでも税金を抑えたいと考えているのであれば、節税効果が期待できる一括受け取りをおすすめします。

公的年金は「収入×一定の割合-控除額=雑所得」として計算しますが、それ以外は「総収入-必要経費=雑所得」として計算するという違いがあります。

雑所得は総合課税と申告分離課税に分かれるという点にも注意してください。

不動産投資における収入と支出

不動産投資で不労所得を得る場合、不動産所得を算出し、給与所得などと合算して確定申告による納税を行わなくてはなりません。

会社が行ってくれる年末調整ではなく自分で確定申告を行わなくてはならないので手間がかかる、誤りが原因でトラブルが発生するおそれがあるため、確定申告に必要な知識を身に付けておくことが重要です。

確定申告に必要な知識として、不動産投資における収入と支出の把握が挙げられます。

不動産投資における収入と支出について詳しく解説していきます。

●不動産投資における収入

不動産投資における収入として、以下のような収入が挙げられます。

  • ・家賃収入
    ・更新料
    ・管理費
    ・駐車場使用料
    ・アンテナ基地設置料金
    ・自動販売機(自販機)の売上

入居者から受け取る敷金は、修繕費用や損失を補填するためのお金ですが、返還を原則としているので収入として計上しません。保証金も同様です。

何が収入に含まれるのかをよく理解しておきましょう。

●不動産投資における支出

不動産投資における支出として、以下のような支出が挙げられます。

  • ・修繕費
    ・管理委託費
    ・ローン金利
    ・減価償却費
    ・広告費
    ・固定資産税や都市計画税
    ・不動産取得税
    ・登録免許税
    ・印紙税

物件を購入する際にかかった手数料(費用)は購入した年のみ経費として計上できます。

不動産投資ローンの元本部分の返済は経費に計上できないので注意が必要です。

減価償却費とは、法定耐用年数に応じた建物の経年劣化により生じる資産価値の減少を経費として計上できるものです。

上手く活用することによって高い節税効果が期待できますが、どのような物件を選択するかによって節税効果が大きく違うので、理解を深めてから不動産投資を開始しましょう。

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不動産所得の税金対策

不動産所得は給与所得などと合算して納税額を算出します。

日本は所得が増えるほど税率が高くなる累進課税制度が採用されているため、少しでも税額を抑えるためには税金対策が必要不可欠です。

不動産所得の税金対策として、以下の3つが挙げられます。

  • ・法人化を検討する
    ・経費計上をきちんと行う
    ・各種専門家に相談する

それぞれの税金対策を詳しく紹介していきます。

●法人化を検討する

個人が不動産投資を行った場合、総合課税になります。

先ほども触れた通り、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税制度が採用されているため、所得税と住民税をあわせれば最大55%もの税金を納めなくてはなりません。

一方、法人化すれば課税所得が900万円超の場合、原則33%の税率で済みます。

会社から給与として収入を得るようにすれば、少しは節税効果が得られるでしょう。

●経費計上をきちんと行う

適切に経費計上することで不動産所得の税金対策になります。

例えば、礼金や更新料などで収入が増えた年に修繕を行った場合は、収入を圧縮することによって税金対策につながります。

ただし、修繕費は一括計上できるわけではありません。

減価償却費として複数年に分けて経費計上するケースもあります。

経費計上を誤ると税務署から指摘が入り、ペナルティが科される可能性があるので注意が必要です。

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不労所得にかかる税金の種類と計算方法|いくらから確定申告が必要?

●各種専門家に相談する

法人化や経費計上は専門的な知識が必要です。

自分で知識を身に付けるという方法もありますが、専門家に任せればリスクを軽減できる、時間と手間を省けるので本業に集中できる点が大きなポイントです。

法人化のための登記手続きは司法書士、税金関係は税理士などが対応してくれます。

各種専門家に支払う報酬も経費計上可能なので、所得圧縮も期待できるでしょう。

税の知識はしっかり身に付けることが大切

相続税や贈与税対策、第二の収入源の確保など、さまざまな目的で不動産投資を検討している人も多いと思います。

不動産投資は、専門家にサポートやアドバイスを受けられるため、オーナーは特に何もせずに不労所得を得ることが可能です。

しかし、不動産所得が給与所得に上乗せされることにより所得税の税率が高くなり、無駄に多くの税金を納めることになる可能性もあるため、オーナーも必要最低限の知識を身に付けることが大切です。

自分でカバーできない部分は、司法書士や税理士といった各種専門家に相談してカバーしましょう。

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