中古賃貸併用住宅の運用は困難?メリット・デメリットを解説

賃貸併用住宅とは戸建ての一部分に、賃貸住宅をくわえた不動産のことをいいます。

基本的な不動産としての性能は戸建住宅と同じでありながら、敷地をうまくいかせて家賃収入を得ることができます。

中古賃貸併用住宅の運用は初期投資を少なく抑えられるメリットがあります。

中古物件だと新築から年数がたっており、経年劣化をしていることから費用を抑えられるのです。

しかし市場にあまり出回っていない点や、入居者トラブルが発生している、維持費が高いなどの可能性があります。

それではこの記事では、中古賃貸併用住宅の運用をするうえでのメリットやデメリット、また注意点に関して説明していきます。

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中古賃貸併用住宅のメリット

中古賃貸併用住宅を運営することにより、初期投資を少なく抑えることができ、さらに住宅ローンの返済に家賃収入を当てることができます。

●初期投資を少なく抑えられる

中古賃貸併用住宅を運用することにより初期投資を抑えることができます。

不動産投資は初期費用が高額で中々始められないことが多いのですが、中古賃貸併用住宅のように初期費用を抑えることができる不動産投資もあります。

中古賃貸併用住宅であれば経年劣化の分だけ価格は安くなることが一般的です。

そのため中古賃貸併用住宅は、初期費用を抑えながら不動産投資を始めたい人に向いています。

また中古物件は建築会社の中間マージンなどがカットされている場合が多く、土地勘に近い価格帯で購入できる可能性があります。

賃貸併用住宅は新築が大前提です。

この理由として中古の賃貸併用住宅の物件数が極めて少ないことがあげられます。

しかし中古の賃貸併用住宅を見つけることができれば同じ条件であっても新築の賃貸併用住宅よりも投資額を抑える可能性があります。

●住宅ローンの返済に家賃収入を充てられる

従来の住宅ローンは給与所得から返済を行うのが一般的です。

中古の賃貸併用住宅の場合は購入した時点ですぐに家賃が発生します。

そのため購入した時点からローンの返済に充てることができるのです。

そのため賃貸併用住宅の場合は家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。

そのため手元に資金は残しやすいため余裕をもった生活を送りやすいのがメリットです。

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中古賃貸併用住宅のデメリット

中古賃貸併用住宅は物件があまり市場に出回らない点や、入居者トラブルが発生している場合があり、さらに維持コストが高くなる可能性があります。

●物件があまり市場に出回らない

賃貸併用住宅はその魅力からなかなか市場に出回りにくい傾向にあります。

出回っている物件は収益性が低い、築年数が経過しているなど問題を抱えているケースが多いのが現状です。

そのため限られた物件の中から探すことになり、自宅であるにもかかわらず妥協しなくてはならない可能性があります。

●入居者トラブルが発生している可能性がある

中古賃貸併用住宅の中には、元オーナーが以下のような入居者とのトラブルを原因に手放そうとしている可能性があります。

  • 家賃を滞納する入居者がいる
  • 無断でペットを飼育している入居者がいる
  • 騒音を発生させる入居者がいる
  • 建物を適切に使用しない入居者がいる

以前に入居者トラブルがあると、周辺の住民ともトラブルになっている可能性もあります。

●維持コストが大きい可能性がある

築年数が経過した中古賃貸併用住宅の場合、維持コストが大きくなる可能性があります。

例えば建物全体の修繕や各住居部分の修繕が必要になります。

建物は年月がたてばたつほど日々雨風、日光に当たっているため劣化していきます。

そのため外壁のぬりなおしなどが必要になります。

また内部も電球の交換や壁の張替えなどが必要になる場合があります。

●需要が高い物件を見つけにくい

中古の賃貸併用住宅の場合デザインや間取りなど自分で決めることができないことや、そもそも物件数が少ないことから需要が高い物件を見つけることが難しくなります。

賃貸併用住宅を探す場合、資産価値や収益性など通常の不動産を探すよりもさらに多くの要素から物件を探す必要があります。

そのため自分の希望に合った中古の賃貸併用住宅を見つけられる可能性は極めて低く、自分が希望している条件をどれだけ妥協できるかが重要な課題となるでしょう。

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中古賃貸併用住宅経営を始める際の注意点

中古賃貸併用住宅経営をする場合、需要の期待できる物件を選ぶことや信頼できる管理会社に委託すること、また自宅が建物の半分以上を占めてるかを確認することが大切になります。

●需要の期待できる物件を取得する

空室が生じた場合、家賃収入による返済を行えなくなるため、需要の期待できる物件かどうかを確認することが大切です。

需要の期待できる物件とは、適切な修繕が実施されており、駅や学校から近いまたコンビニやスーパーから近いなどの利便性の高さが主な内容となります。

このように需要の期待できる物件であれば、 中古物件であったとしても家賃をそれほど下げる必要はなくなります。

また借り手にとって需要が高いことから、空室になる可能性も低くなります。

●信頼できる管理会社に管理を委託する

もし仮に入居者との距離が近い場合であっても自主管理はおすすめしません。

家賃滞納や騒音などのトラブルに対応するのは精神的負担が大きく、手間がかかります。

賃貸経営を成功に導くためにも精神的負担を解消するためにも管理委託がおすすめです。

管理会社の選び方ですが、管理実績や業務内容、管理委託費の設定などから総合的に判断する必要があります。

また担当者との相性も大事になります。

担当者がいつでも相談できるような人でないと、トラブルがあった時に対応が難しくなってしまいます。

●自宅が建物の半分以上を占めているかを確認する

中古賃貸併用住宅を経営する場合住宅は建物の半分以上を占めていることが大切です。

これは賃貸併用住宅であれば必ず住宅ローンを利用できるというわけではありません。

そのため建物に占める自宅の割合が半分以上でなければ住宅ローンを利用できないためです。

もし自宅が建物の半分以下であると、融資条件の悪い不動産投資ローンを利用することになるので注意が必要となります。

●賃貸併用住宅の経営の目的をはっきりとする

賃貸併用住宅を運用する目的として、住宅ローンの返済やローンを完済した後の安定収入を計算しているのか、さらに土地を有効に使うことにより固定資産税を削減するかなど様々な内容が考えられます。

それぞれの目的に合わせて、賃貸併用住宅の大きさや住宅ローンの返済期間、また利回りなどが変わってきます。

明確な計画を立てることによって、空室などの問題があった場合でも対応しやすくなります。

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中古の賃貸併用住宅の運用をするためには専門的な知識が必要

中古の賃貸併用住宅の運用をすると初期費用を安く抑えられるなど、メリットがあります。

しかしなかなか市場に出回ってないことや入居者トラブルが発生している可能性があるなどデメリットがいくつもあります。

そこで中古の賃貸併用住宅を運用するためには、専門的な知識が必要となります。

自分で専門的な知識をつけるのは難しく、また実際には知識だけでなく経験も必要になります。

そこで、不動産投資の専門家に相談をすることをお勧めします。

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